Расторгаем договор аренды. Что с налогами?

Экономическая суть такой компенсации –штрафные санкции. Штрафы не связаны с оплатой товаров, работ, услуг, поэтому НДС не облагаются. Судебная практика однозначна. Ее сформировало постановление Президиума ВАС РФ от 05.02.08 № 11144/07. По мнению судов, компенсация убытков в виде недополученного дохода (упущенной выгоды) и не связана с расчетами по оплате товаров, работ, услуг, поэтому не облагается НДС (постановления ФАС Московского округа от 04.07.13 № А40-123538/12-140-783 и от 31.01.11 № КА-А40/17003-10, Девятого ААС от 07.02.13 № 09АП-39363/2012). Минфин России в письме от 04.03.13 № 03-07-15/6333 рекомендовал налоговикам использовать в работе решение Президиума ВАС РФ.
Никакой особой специфики по аренде быть не может. Разве что, стороны прямо пропишут в договоре, что компенсация представляет собой арендную плату. Но зачем?

В письме от 04.03.13 № 03-07-15/6333 чиновники Минфина России прямо говорят, что если неустойки (штрафы, пени) по существу относятся к элементам ценообразования, то они включаются в налоговую базу по НДС на основании статьи 162 НК РФ. Здесь именно этот случай. Арендодатель из-за расторжения договора недополучил арендную плату. Арендатор компенсирует этот убыток. Такая выплата прямо вытекает из арендных отношений. Сумма рассчитывается, исходя из установленной договором арендной платы – она облагается НДС. Аналогичные выводы Минфин России делает в письме от 06.03.09 № 03-07-11/54. И только в одном случае контролеры делают исключение – если компенсация выплачивается в виде отступного (письмо от 18.08.14 № 03-07-11/41194). Когда арендатор еще не въехал в помещение и еще ни разу не вносил арендную плату – реализации фактически не было.

После расторжения договора деньги, которые перечисляет бывший арендатор бывшему арендодателю – не арендная плата, а неосновательное обогащение. Возмещение неосновательного обогащения не облагается НДС (постановление АС Московского округа от 21.09.15 № А41-50608/14). Поэтому владелец имущества не должен выставлять счета-фактуры после того, как стороны расторгли договор аренды и платить НДС.
Однако если бывший арендатор все-таки получил счет-фактуру, он вправе принять НДС к вычету. Налоговый кодекс не ставит право на вычет в зависимость от наличия договоров. Это не повод для отказа в возмещении НДС (постановления ФАС Северо-Кавказского от 30.04.13 № А32-29944/2010, Дальневосточного от 26.07.11 № Ф03-3403/2011, Московского от 02.06.11 № КА-А40/4948-11 и от 24.12.10 № КА-А40/15812-10, Западно-Сибирского от 03.05.11 № А03-7631/2010 округов).

Стороны расторгли договор аренды только формально. Фактически они продолжают исполнять его на прежних условиях. Арендодатель не пытается выгнать арендатора из помещения, а арендатор не отказывается платить, стороны обмениваются документами, которые подтверждают существенные условия договора (акты, счета-фактуры). Соответственно, это арендные отношения, они облагаются НДС на общих основаниях.
Неосновательное обогащение возникает не из-за отсутствия договора, а в результате спора между субъектами. В частности, неправомерных действий арендатора. Здесь спора нет.
Считаю, что арендодатель обязан платить НДС, а арендатор вправе принять его к вычету. Хотя с вычетом могут быть проблемы. Если они возникнут, можно сослаться на судебную практику, которую привел оппонент.

Недействительность сделок по гражданскому законодательству не влияет на налоговые последствия, если об этом прямо не сказано в Налоговом кодексе. Налоги исчисляются, исходя из последствий фактически совершенных сделок. Если стороны заключили ничтожный договор аренды, но реально его исполняли, они должны платить налоги с арендной платы и вправе заявлять соответствующие вычеты (постановления Пленума ВАС РФ от 30.05.14 № 33, ФАС Московского от 13.09.11 № А40-30627/10-142-181 и от 02.02.11 № КА-А40/15635-10, Волго-Вятского от 07.10.10 № А43-40137/2009 Западно-Сибирского от 10.04.07 № Ф04-2117/2007(33186-А27-31) округов).
Впоследствии, если они договорятся о возврате арендной платы, налоговые последствия нужно будет отразить в текущем периоде (определение ВС РФ от 26.03.15 № 305-КГ15-965).

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна даже без решения суда (п. 1 ст. 166, ст. 168 ГК РФ). Такая сделка не влечет за собой юридических последствий (ст. 167 ГК РФ). Отсутствие госрегистрации права собственности на недвижимость и регистрации договора аренды сроком более 1 года делает такой договор ничтожным (п. 3 ст. 433 ГК РФ).
Конечно, можно защищаться ссылкой на мнение Пленума ВАС РФ, которое приводит оппонент. Но ведь суд писал о добросовестных налогоплательщиках, а тут сразу два фактора недобросовестности срезу.
Думаю, налоговики вычет по НДС снимут однозначно. Это подтверждает письмо УМНС России по г. Москве от 09.10.02 № 24-11/48198.

Курсовых разниц нет, если организация получает или выдает авансы по договорам, цена которых выражена в иностранной валюте (п. 11 ст. 250 и подп. 5 п. 1 ст. 265 НК РФ). Налоговые обязательства базируются на гражданско-правовых отношениях (постановления КС РФ от 14.07.03 № 12-П и от 23.12.09 № 20-П, определения КС РФ от 04.04.06 № 98-О и от 13.06.06 № 319-О). Нет оснований квалифицировать предоплату, перечисленную до расторжения договора, во что-то иное.
Если допустить, что возврат аванса всегда производится по текущему курсу, то возможны злоупотребления (п. 4 ст. 1 ГК РФ). Например, покупатель видит, что курс у.е. сильно вырос. Чтобы получить выгоду, он расторгает договор и требует вернуть деньги по текущему курсу. Аналогично может поступить и поставщик при падении курса.
Поэтому, если между сторонами сделки нет прямой письменной договоренности, по какому курсу подлежит возврату аванс, ежемесячно отражать курсовую разницу по такому долгу нельзя. В этом случае пересчитать обязательства и отразить в учете внереализационный доход или расход стороны будут обязаны только в момент, когда они договорятся по данному вопросу, либо в дату вступления в силу решения суда.

Нормы кодекса об отсутствии курсовых разниц (п. 11 ст. 250 и подп. 5 п. 1 ст. 265 НК РФ) в данном случае не действуют. После расторжения договора аванс подлежит возврату. Его следует переквалифицировать в долговое обязательство. Такое обязательство подлежит переоценке на общих основаниях.
В отношении валютных договоров и авансов Минфин России в письме от 02.11.10 № 03-03-06/1/683 говорит, что курсовая разница возникает и включается в состав доходов (расходов) на дату расторжения договора купли-продажи и рассчитывается как изменение официального курса с даты выдачи аванса до даты расторжения договора.
Для бухучета правила аналогичны. Курсовая разница включается в прочие доходы (расходы) в том отчетном периоде, в котором у получателя аванса по договору в условных единицах возникла обязанность его возврата (п. 5, 7, 9 и 10 ПБУ 3/2006, письмо Минфина России от 28.12.16 № 07-04-09/78875). ВС РФ считает, что если договором не предусмотрено иное, условие о валюте долга распространяется на обязанность по возврату уплаченных ранее денежных сумм, в том числе и в случае его прекращения (определение от 16.05.17 № 5-КГ17-15).