Журнал о том, как безопасно сэкономить на налогах

Пять вариантов организации аренды: выбираем оптимальный

7 мая 2007   16560  

Как выгоднее сдавать имущество в аренду с точки зрения налогообложения
Претензии налоговиков в случае снижения налоговых платежей по аренде
Является ли простое товарищество реальной альтернативой аренде

Рынок аренды в последнее время стал одной из наиболее динамично развивающихся отраслей в России. Особенность арендного бизнеса заключается в многообразии вариантов организации сделки, причем эти варианты могут существенно влиять на величину налоговой нагрузки. Так, в зависимости от конкретных условий сдавать имущество в аренду может быть выгодно, применяя упрощенную систему налогообложения, субаренду, привлекая предпринимателя без образования юридического лица или даже организуя простое товарищество. Мы проанализируем наиболее часто применяемые формы построения арендного бизнеса с точки зрения налогового планирования.

 

МНЕНИЕ ПРАКТИКА
Михаил ВОЛИН,

начальник планово-экономического отдела ОАО «Оргсинтез», г. Нижний Новгород: - На нижегородском рынке коммерческой аренды примерный срок окупаемости этого бизнеса в настоящее время составляет 5-6 лет. То есть рентабельность вложений - 17-20 процентов годовых, издержки, связанные с содержанием сдаваемых площадей, составляют около 20 процентов от выручки. Причем около 10 процентов из них приходятся на материальные расходы, а 10 процентов на ФОТ и не содержащие НДС услуги.

ДАННЫЕ ДЛЯ СРАВНЕНИЯ

Итак, компания хочет сдать недвижимость в аренду. Возьмем за основу следующие данные, основанные на сведениях о нижегородском рынке аренды.

 

НА ЦИФРАХ

 

  • Выручка от аренды - 120 ед.
  • Издержки предприятия - 20 ед. (в том числе 10 ед. - содержащие НДС, 10 ед. - не содержащие НДС).
  • Доходность аренды - 100 ед. (120 ед. - - 20 ед.).
  • Первоначальная стоимость имущества - 7200 ед. (исходя из покрытия выручкой за 5 лет).
  • Срок окупаемости - 6 лет (7200 ед./ 100 ед. : 12 мес.).
    Цель бизнеса (основное направление использования дохода от сдачи имущества в аренду) тоже стоит определить сразу. Это существенно для расчета, так как от цели зависят платежи по двум налогам: НДС и НДФЛ. Таких направлений может быть как минимум три:
    1. Вывод дохода на личный счет собственника(ов) компании и дальнейшее потребление.
    2. Реинвестирование в новые объекты основных средств.
    3. Обслуживание кредита (если бизнес строится за счет заемных средств).

«Процентные займы от дружественных структур являются широко распространенной практикой раздувания расходов»

 

ОФИЦИАЛЬНАЯ ПОЗИЦИЯ
СОТРУДНИК ОТДЕЛА НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ ПРИБЫЛИ (ДОХОДА)

областной инспекции в Приволжском федеральном округе: - Вряд ли обслуживание кредита, на который приобретено основное средство, можно рассматривать в качестве самостоятельной цели ведения бизнеса. Правильнее назвать это дополнительным условием ведения бизнеса, которое оказывает существенное влияние на то, какую систему налогообложения налогоплательщику выгоднее выбрать. А иногда это можно назвать искусственно созданным условием. Ведь не секрет, что процентные займы от дружественных структур являются широко распространенной практикой раздувания расходов.

У каждого варианта есть свои особенности. В первом случае необходимо при оценке налоговых последствий учитывать НДФЛ и НДС (пусть даже этот налог в первое время после приобретения ОС и не будет уплачиваться). Во втором же случае, напротив, нет необходимости учитывать ни НДФЛ (средства из компании не выводятся), ни НДС (при постоянном реинвестировании выручки в новые ОС собственник платить НДС в бюджет не будет). В третьем же варианте, когда арендодатель выплачивает кредит, взятый на приобретение основных средств, и сводит налог на прибыль к минимуму, в учете НДФЛ также нет необходимости. Если арендодатель находится на обычной системе налогообложения, налоговая нагрузка ненамного меньше половины его дохода

ТРАДИЦИОННЫЙ СПОСОБ

Возьмем вариант, когда юридическое лицо, находящееся на обычной системе налогообложения, купив или построив объект недвижимости, сдает его в аренду. Доходы от аренды при этом компания может расходовать на различные цели (рассмотрим все три вышеуказанных варианта). При этом возникает следующая налоговая нагрузка.

 

НА ЦИФРАХ


Налог на имущество (ставка 2%):

7200 ед. x 2% : 12 мес. = 3 ед.

НДС:

120 ед. x 0,18 : 1,18 - 10 ед. x 0,18 : 1,18 = 16,8 ед.

Налог на прибыль:

24% x (120 ед. : 1,18 - 10 ед. : 1,18 - 10 ед. - 3 ед. ) = 19,2 ед. Итого налоговая нагрузка на организацию:

19,2 ед. + 16,8 ед. + 3 ед. = 39 ед.

В распоряжении компании остается:

100 ед. - 39 ед. = 61 ед.

НДФЛ (минимальная ставка налога на доходы - 9% (п. 4 ст. 224 НК РФ) при получении дохода через дивиденды):

9% x 61 ед. = 5,5 ед.

В распоряжении физического лица остается:

61 ед. - 5,5 ед. = 55,5 ед. (из 100 ед. дохода).

Общая налоговая нагрузка:

100 ед. - 55,5 ед = 44,5 ед.

Таким образом, при традиционном способе организации арендного бизнеса и выводе дохода на физическое лицо налоговая нагрузка значительна: чуть меньше половины дохода. Однако если доходы реинвестируются, на них приобретаются новые объекты основных средств, нет платежей ни по НДС (вычеты по НДС перекрывают текущие начисления), ни по НДФЛ (средства не выплачиваются физическим лицам). Тогда общая налоговая нагрузка будет почти в два раза меньше:

19,2 ед. + 0 ед. + 3 ед. = 22,2 ед.

Если же компания ведет деятельность целиком на кредитные деньги, за пользование которыми она платит проценты (допустим, по ставке 12% годовых), тогда при сумме кредита 7200 ед. сумма процентов в месяц составит:

12% x 7200 ед. : 12 мес. = 72 ед.

В таком случае налог на прибыль:

24% x (120 ед. : 1,18 - 10 ед. : 1,18 - 10 ед. - - 3 ед. - 72 ед.) = 2 ед.

Общая налоговая нагрузка:

16,8 ед. + 2 ед. + 3 ед. = 21,8 ед.

 

ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬ НА ОБЫЧНОЙ СИСТЕМЕ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ

Теперь рассмотрим такую ситуацию. Индивидуальный предприниматель на общей системе налогообложения является собственником основных средств, сдаваемых в аренду. Этот вариант привлекателен тем, что исчезают расходы по выводу чистой прибыли с организации на собственника. Ведь все свои доходы предприниматель имеет право тратить по собственному усмотрению, в том числе на личное потребление. Таким образом, экономится 9 процентов от дохода (НДФЛ). Следовательно, этот способ прежде всего дает результат при необходимости вывода денег на собственника. Однако он имеет свои преимущества и при иных вариантах использования дохода. Так, вместо налога на прибыль (24%) ПБОЮЛ платит НДФЛ (13%) плюс ЕСН с суммы своих доходов (10% - п. 3 ст. 241 НК РФ). При небольшой сумме дохода эта замена практически не дает разницы (23% вместо 24%). Но при применении регрессивной шкалы ЕСН (при доходе более 600 тыс. руб.) ПБОЮЛ платит ЕСН в размере 40 тыс. руб. + 2 процента с суммы, превышающей 600 тыс. руб. К примеру, при доходе 1 млн руб. ставка ЕСН составит 40 тыс. руб. + 2% x (1 млн. руб. - 600 тыс. руб.) = 48 тыс. руб., или 4,8 процента. При дальнейшем увеличении суммы дохода эффективная ставка ЕСН будет стремиться к 2 процентам (п. 3 ст. 241 НК РФ). Кроме того, ПБОЮЛ будет платить не налог на имущество организаций, а налог на имущество физических лиц, ставки которого, как правило, во всех регионах России ниже. К примеру, в Москве ставка налога составляет от 0,1 до 0,5 процента в зависимости от инвентаризационной стоимости имущества (Закон г. Москвы от 23.10.02 № 47). Тогда как ставка налога на имущество организаций составляет 2,2 процента и берется она от среднегодовой стоимости имущества по данным бухучета (ст. 374, 375 НК РФ, Закон г. Москвы от 05.11.03 № 64).

 

НА ЦИФРАХ


Если арендный бизнес организован на базе ПБОЮЛ, возникает следующая налоговая нагрузка. Налог на имущество (0,5%):

7200 ед. x 2% : 12 мес. = 0,75 ед.

НДС:

16,8 ед.

ЕСН (ставка, соответствующая доходу 1 млн руб. в месяц):

4,8% x (120 ед. : 1,18 - 10 ед. : 1,18 - 10 ед. - 0,75 ед.) = 3,95 ед.

НДФЛ:

13% x (120 ед. : 1,18 - 10 ед. : 1,18 - 10 ед. - 0,75 ед. - 3,95 ед.) = 10,2 ед.

Итого общая налоговая нагрузка:

0,75 ед. + 16,8 ед. + 3,95 ед. + 10,2 ед. = 31,7 ед.

Если же ПБОЮЛ постоянно реинвестирует доход в основные средства и у него нет платежей по НДС, общая налоговая нагрузка составит:

0,75 ед. + 3,95 ед. + 10,2 ед. = 14,9 ед.

При ведении деятельности в кредит (по которому платятся проценты) ПБОЮЛ скорее всего не сможет применять регрессивную ставку из-за низкого дохода. Поэтому ставка ЕСН составит 10 процентов. Сумма ЕСН составит:

10% x (120 ед. : 1,18 - 10 ед. : 1,18 - 10 ед. - 0,75 ед. - 72 ед.) = 1,05 ед.

НДФЛ:

13% x (120 ед. : 1,18 - 10 ед. : 1,18 - 10 ед. - - 0,75 ед. - 72 ед. - 1,05 ед.) = 1,22 ед.

Общая налоговая нагрузка:

0,75 ед. + 16,8 ед. + 1,05 ед. + 1,22 ед. = = 19,82 ед.

Заметим, что если ПБОЮЛ применяет общую систему налогообложения, реинвестирует доход в приобретение ОС и использует при этом заемные средства, то общая налоговая нагрузка составит:

0,75 ед. + 1,05 ед. + 1,22 ед. = 3,02 ед.

 

 

ОФИЦИАЛЬНАЯ ПОЗИЦИЯ
СОТРУДНИК ОТДЕЛА НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ ПРИБЫЛИ (ДОХОДА)

областной инспекции в Приволжском федеральном округе: - Если предприниматель способен самостоятельно вести арендный бизнес (ведь он достаточно капиталоемкий), то делать это нужно именно как ПБОЮЛ, так как в случае создания организации (например, ООО с единственным учредителем) налоговая нагрузка практически всегда выше. Кроме того, предприниматели сдают меньше отчетности (нет обязанности ведения бухгалтерского учета). Доходы и расходы учитываются предпринимателями кассовым методом, поэтому налог будет исчисляться только с фактически полученной арендной платы, а в ряде случаев это важно.

УПРОЩЕННАЯ СИСТЕМА

Следующий возможный вариант организации арендного бизнеса: компания, владеющая имуществом и сдающая его в аренду, применяет «упрощенку». При этом достигается следующий эффект:

  • снижаются фактические издержки за счет уменьшения «зарплатной» нагрузки, поскольку платить надо только страховые взносы в ПФР (ст. 346.11 НК РФ). Нагрузка снижается примерно в два раза (14% вместо 26%), взносы учитываются в расходах при объекте «доходы минус расходы» (ст. 346.16 НК РФ). Если же объектом налогообложения выбраны «доходы», единый налог можно уменьшить (но не более чем в два раза - ст. 346.21 НК РФ) на страховые взносы в ПФР;
  • налог на имущество, НДС и налог на прибыль заменяются единым налогом (6% от выручки или 15% от прибыли). Если арендный бизнес организован на базе компании, применяющей «упрощенку», возникает следующая налоговая нагрузка (мы рассмотрим все три варианта использования дохода).

     

    НА ЦИФРАХ

     

    1. Объектом выбраны «доходы».
      Единый налог:

       

      6% x 120 ед. = 7,2 ед. - 1 ед.

      (если на издержки, не содержащие НДС, в нашем примере приходится 10 ед., то это 7,8 ед. ФОТ и 2,2 ед. - взносы в ПФР. При «упрощенке» «зарплатная» нагрузка снижается примерно в два раза, что приблизительно равно 1 ед.) = 6,2 ед. НДФЛ:

      9% x (120 ед. - 10 ед. - 7,8 ед. (ФОТ) - 1 ед. (взносы в ПФР) - 6,2 ед.) = 8,2 ед.

      Общая налоговая нагрузка:

      6,2 ед. + 8,2 ед. = 14,4 ед.

      Соответственно, если доход не потребляется собственниками, а реинвестируется или направляется на уплату процентов по кредитам, налоговая нагрузка составит только 6,2 ед.

    2. Объектом выбраны «доходы минус расходы». Единый налог:

       

      15% x (120 ед. - 10 ед. - 7,8 ед. (ФОТ) - 1 ед. (взносы в ПФР)) = 13,68 ед.

      НДФЛ:

      9% x (120 ед. - 10 ед. - 7,8 ед. (ФОТ) - 1 ед. (взносы в ПФР) - 13,68 ед.) = 7,88 ед.

      Общая налоговая нагрузка:

      13,68 ед. + 7,88 ед. = 21,56 ед.

      Однако если компания несет большие издержки на выплату процентов по кредиту на приобретение ОС (в нашем примере проценты по кредиту 72 ед.), а не распределяет доход учредителям, тогда единый налог:

      15% x (120 ед. - 10 ед. - 7,8 ед. (ФОТ) - 1 ед. (взносы в ПФР) - 72 ед.) = 4,38 ед.

      В случае же постоянного реинвестирования доходов в новые объекты недвижимости компания скорее всего будет платить минимальный единый налог (1% от выручки):

      1% x 120 ед. = 1,2 ед.

       

     

    ОФИЦИАЛЬНАЯ ПОЗИЦИЯ

    Юрий ПОДПОРИН,

    заместитель начальника отдела специальных налоговых режимов департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России: - Действительно, наименьшая налоговая нагрузка по договорам аренды, как правило, ложится на арендодателя в случае применения УСН. Как, впрочем, и в практически любой сфере деятельности.

    В качестве усовершенствования в данном способе можно строить арендный бизнес не на основе компании, а на основе индивидуального предпринимателя, применяющего упрощенную систему налогообложения. При этом исчезают расходы по выводу чистой прибыли с компании на собственника. «Наименьшая налоговая нагрузка по договорам аренды, как правило, ложится на арендодателя в случае применения УСН» К сожалению, «упрощенка» имеет определенные ограничения по объемам выручки и стоимости основных средств. Доходы налогоплательщика не могут превышать 20 млн руб. по итогам года с учетом коэффициента-дефлятора (п. 4 ст. 346.13 НК РФ), а остаточная стоимость основных средств и нематериальных активов не должна превышать 100 млн руб. (подп. 16 п. 3 ст. 346.12). То есть этот спецрежим может дать описанные результаты налоговой нагрузки лишь для небольшого частного бизнеса, но фактически неприменим для серьезного объекта аренды.

    КОММЕНТАРИЙ ЭКСПЕРТА
    Марина ДЕНИСОВА
    ,

    бухгалтер-консультант, действительный член Института профессиональных бухгалтеров и аудиторов России: - Ограничение по стоимости основных фондов при применении упрощенной системы налогообложения (п. 16 ст. 346.12 НК РФ) касается только компаний и не имеет отношения к ПБОЮЛ. Хотя предприниматель и исполняет функции, присущие юридическому лицу, правовой статус его от этого не меняется - это физическое лицо. Поэтому и ограничение по остаточной стоимости основных фондов его не касается.

     

    ОФИЦИАЛЬНАЯ ПОЗИЦИЯ
    СОТРУДНИК ОТДЕЛА НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ ПРИБЫЛИ (ДОХОДА)

    областной инспекции в Приволжском федеральном округе: - Ограничение по доходам «упрощенца» в 2007 году составляет 24,82 млн руб. (20 млн руб. x 1,241 - коэффициент-дефлятор)*. Этого вполне хватит для предпринимателя или небольшой организации. Кроме того, при применении УСН важно сразу правильно выбрать объект налогообложения. По общему правилу «доходы» выгоднее выбирать, когда прибыль достаточно велика (в отношении к полученной выручке). А объект «доходы минус расходы» разумно выбирать, если для приобретения основного средства использовались кредитные ресурсы - размер прибыли будет мал. Также следует отметить, что для плательщиков единого налога установлен особый ускоренный порядок учета стоимости основных средств в расходах. Если ОС приобретено в период применения УСН, его стоимость учитывается в расходах в первый же год в полном объеме, если до перехода на УСН - то учитывается поэтапно в зависимости от срока использования.

    Конечно, можно попытаться «разукрупнить» бизнес через механизм субаренды (крупный собственник сдает площади в аренду группе дружественных компаний на «упрощенке» по цене, не приводящей к получению значительной прибыли, а те в свою очередь сдают их реальным арендаторам по рыночной цене, оставляя себе всю наценку). Однако минусы этого варианта очевидны:
  • способ сложен в налоговом учете и в документообороте. Требует организации большого числа фирм, сдачи их отчетности, распределения площадей между арендаторами, контроля за выручкой каждой компании, то есть вызовет рост издержек по учету;
  • с высокой вероятностью такое «разукрупнение» вызовет претензии налоговиков в получении необоснованной налоговой выгоды путем координации действий группы компаний. Защититься от этого будет очень непросто, так как ставка арендной платы, по которой сдает имущество собственник «своим» фирмам, как правило, в разы отличается от рыночной ставки.
    «При выборе варианта налогообложения бизнеса лучше исходить из функционального назначения объекта аренды» Кроме того, сложности могут возникнуть еще на этапе организации бизнеса. Процесс передачи имущества с компании на обычной системе налогообложения на фирму (или на предпринимателя) на «упрощенке» повлечет у собственника НДС и, возможно, налог на прибыль. При желании вести арендный бизнес с применением «упрощенки» лучшим вариантом будет приобретение объекта аренды сразу на соответствующую организацию или предпринимателя. Еще один момент, снижающий привлекательность способа ведения арендного бизнеса через компании, применяющие «упрощенку», - отсутствие НДС в цене, предъявляемой арендатору. Этот факт может снизить привлекательность такой коммерческой недвижимости для арендаторов - плательщиков НДС.

     

    * Это позиция Минфина. Но есть и другая - лимит в 2007 году составляет 28 096 240 руб. Подробное обоснование этой позиции вы можете прочитать в статье «Налоговое планирование в рамках "упрощенки"» на стр. 38 этого номера «ПНП».

     

     

    МНЕНИЕ ПРАКТИКА
    Илья АНТОНЕНКО
    ,

    финансовый директор группы лизинговых компаний «Северная Венеция», ведущий эксперт «Национальной консалтинговой компании», г. Санкт-Петербург: - При выборе варианта налогообложения своего бизнеса, на мой взгляд, компания должна исходить из функционального назначения объекта аренды. Если объектом аренды будет торгово-развлекательный комплекс, то большинство помещений в нем скорее всего будет эксплуатироваться организациями и индивидуальными предпринимателями, применяющими УСН или ЕНВД. В этом случае арендодатель может безболезненно для экономики арендаторов применять УСН. Если же объектом аренды выступает помещение, которое будет использоваться арендатором под производство, имеет смысл предварительно оговорить с арендатором вопрос о том, может ли выступать арендодателем лицо, применяющее УСН, так как в указанной ситуации для арендатора возможность вычета НДС, уплаченного в составе арендной платы, может быть существенным фактором.

    УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ

    Последнее время становится популярным относительно новый способ построения арендного бизнеса с использованием управляющей компании. В этом варианте несколько мелких собственников (применяющих «упрощенку») передают имущество в доверительное управление (или по договору комиссии) единой управляющей компании, находящейся на общей системе налогообложения. Управляющая компания от своего имени, но по их поручению и за их счет сдает помещения, заключает договоры аренды, собирает арендную плату, оплачивает издержки по содержанию здания, а оставшиеся денежные средства перечисляет собственникам за вычетом своего вознаграждения. При этом собственники не обязательно должны быть владельцами конкретного выделенного помещения или этажа в здании. Они могут владеть долей в общей собственности на большой объект недвижимости, что удобно не только с коммерческой точки зрения (когда имеется несколько инвесторов в один объект), но и в целях налогового планирования. Сама управляющая компания может быть юрлицом как с обычной системой налогообложения, так и на УСН (скорее всего у нее не будет проблем с размером выручки, ведь ее выручкой является только размер комиссионного вознаграждения). Вариант с «упрощенкой», конечно, предпочтительнее, так как позволяет самой компании экономить ЕСН и не терять НДС с комиссионного вознаграждения, равного фактическим издержкам. Сам по себе этот способ не дает налоговых преимуществ, являясь, по сути, лишь модификацией варианта с «упрощенкой». Однако его главное достоинство в возможности применения УСН арендодателем независимо от объема выручки, так как бизнес разукрупняется не путем субаренды через взаимозависимых лиц, а через формирование нужного числа дольщиков объекта. А это намного проще в организации и выглядит гораздо логичнее с точки зрения экономической обоснованности.

     

    МНЕНИЕ ПРАКТИКА
    Нелли ЕРОХИНА
    ,

    финансовый директор группы компаний «Семейный доктор»: - Вариант с доверительным управлением может быть полезен для компаний, работающих на обычной системе налогообложения и имеющих на балансе коммерческую недвижимость для сдачи в аренду. Кроме того, в настоящее время владельцы крупных торговых площадей, бизнес-центров и административных зданий все чаще используют закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФН).

    СОВМЕСТНАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ

    Арендный бизнес можно вести и в форме совместной деятельности. Этот способ заключается в том, что арендодатель и арендатор объединяются в простое товарищество. При этом вкладом арендодателя в совместную деятельность становится объект недвижимости, а арендатора - сырье, материалы, оборудование, трудовые ресурсы и прочее (то, что необходимо для ведения его деятельности в арендованном объекте). Таким образом, фактически всю деятельность ведет арендатор и перечисляет часть своей прибыли (в соответствии с договором) арендодателю. Такие суммы считаются у товарища-арендодателя внереализационным доходом и не облагаются НДС. Это плюс такой организации бизнеса. Минусом же является обычная ставка по остальным налогам: налога на прибыль - 24 процента и налога на имущество (2%-2,2%).

     

     

    НА ЦИФРАХ

     


    Налог на имущество (2%):

    7200 ед. x 2% : 12 мес. = 3 ед.

    НДС:

    0 ед.

    Налог на прибыль (товарищ-арендатор перечисляет сразу 100 ед. дохода, а расходы (10 + 10) арендодатель несет в рамках договора о совместной деятельности):

    24% x (100 ед. - 3 ед.) = 23,28 ед.

    НДФЛ:

    9% x (100 ед. - 3 ед. - 23,28 ед.) = 6,64 ед.

    Общая налоговая нагрузка:

    3 ед. + 23,28 ед. + 6,64 ед. = 32,92 ед.

    При наличии у компании-владельца имущества заемных обязательств налоговая нагрузка может быть снижена. Налог на имущество:

    3 ед.

    Налог на прибыль:

    24% x (100 ед. - 3 ед. - 72 ед.) = 6 ед.

    Общая налоговая нагрузка:

    3 ед. + 6 ед. = 9 ед.

    А в случае реинвестирования доходов в новые объекты недвижимости компания, использующая договор простого товарищества, будет иметь право возмещать НДС из бюджета (ст. 176 НК РФ). Однако минусы этого способа построения арендного бизнеса очевидны. Подобная схема давно известна налоговикам и считается ими притворной, организованной в целях уклонения от уплаты налогов. Она включена в документы «для служебного пользования» - обзоры схем уклонения от налогообложения, выявленных при проведении налоговых проверок (эти документы есть в распоряжении редакции «ПНП»)*.

     

    ОФИЦИАЛЬНАЯ ПОЗИЦИЯ
    Юрий ПОДПОРИН,

    заместитель начальника отдела специальных налоговых режимов департамента налоговой и таможенно-тарифной политики: - Договор аренды, заключаемый под видом договора простого товарищества с целью ухода от НДС, обязательно привлечет внимание проверяющих. Если реальная деятельность в рамках простого товарищества не ведется, такая сделка может быть признана налоговыми органами притворной со всеми вытекающими отсюда последствиями. Защититься от подобных претензий реально только при условии наличия деловой цели объединения в товарищество. Между тем для разовой сделки простое товарищество может быть неплохим вариантом. Допустим, арендодатель заключает один подобный долгосрочный договор с единственным (или самым крупным) арендатором объекта - своим стратегическим партнером. Деловая цель при этом налицо, и обвинить компанию в том, что она реально не ведет никакой совместной деятельности, нельзя.

     

    ИТОГ


    Таким образом, общая налоговая нагрузка может существенно различаться в зависимости от форм построения арендного бизнеса. А возможность и выгодность самих форм существенно зависят от задач бизнеса и наличия дополнительных факторов. Налоговую нагрузку при применении описанных выше способов мы показали в таблице «Налоговая нагрузка при различных вариантах организации бизнеса», показывающей налоговые потери в процентах от дохода на основе рассмотренных нами цифр.

     

    * Подробнее о претензиях налоговиков, связанных с применением простого товарищества, читайте в статье «Налоговые риски и возможности простого товарищества» в «ПНП» № 3, 2006, стр. 72.

     

    Налоговая нагрузка при различных вариантах организации бизнеса

    (в процентах от выручки)
    Налоговый режим Использование дохода
    Вывод на собственника Реинвестирование в ОС Обслуживание кредита
    Организация на ОСН 44,5 22,2 21,8
    ПБОЮЛ на ОСН 31,7 14,9 19,82
    УСН 6% 14,4 6,2 6,2
    УСН 15% 21,56 1,2 4,38
    Простое товарищество 32,92 - 9
Зарегистрируйтесь и продолжите читать статью! Это БЕСПЛАТНО и займет всего одну минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пожалуйста, проверьте почту
Ввести
Я тут впервые
Регистрация займет
не больше минуты!
Введите логин
Неверный логин или пароль
Неверный логин или пароль
Введите пароль

 

Слово редактора

Евгений Тимин
главный редактор
glred@nalogplan.ru
Маркетологи очень хотят, чтобы я в этой редакционной колонке на пальцах доказал вам, что необходимо продлить подписку на 2017 год. Иначе… иначе… конец света! А я вот, напротив, думаю, что переподписываться на журнал не стоит.

Подумаешь! Не продлили вы подписку. Стали узнавать о налоговых угрозах с опозданием. Из-за этого совершили ошибку. Она обернулась многомиллионными доначислениями. Против директора и главбуха возбудили уголовное дело. Им дали условный срок. Ничего страшного!

Читать далее >>

Подписка

Сервисы