Журнал о том, как безопасно сэкономить на налогах

Планирование имущественных сделок с участием нерезидента

9 апреля 2007   4000  

Через какую компанию оптимально управлять имуществом
Почему передача имущества напрямую нерезиденту невыгодна
Преимущества финансирования от нерезидентной компании

Практику использования иностранных юридических лиц в сделках с недвижимым имуществом можно условно разделить на две части:

  • имущество приобретает иностранная компания самостоятельно и далее получает доход от его использования и реализации;
  • имущество приобретает аффилированная или неаффилированная российская компания. При этом иностранное юридическое лицо обеспечивает финансирование деятельности резидента.

 

Если недвижимое имущество находится на территории РФ, надо учитывать налоги, связанные с фактом владения недвижимым имуществом, - это налог на имущество (гл. 30 НК РФ) и земельный налог (гл. 31 НК РФ). А также связанные с распоряжением недвижимостью - налог на прибыль (гл. 25 НК РФ) и НДС (гл. 21 НК РФ). Кроме того, в налогообложении таких сделок необходимо учитывать международный аспект - наличие соглашений об избежании двойного налогообложения между Россией и страной резидентности иностранца.

 

ВЛАДЕЛЕЦ ИМУЩЕСТВА - НЕРЕЗИДЕНТ

 

Когда недвижимым имуществом на территории РФ владеет нерезидент, налогообложение во многом определяется тем, осуществляет ли иностранное юридическое лицо связанную с этим имуществом деятельность на территории России через постоянное представительство.

Если да, то порядок налогообложения доходов от использования и реализации имущества будет такой же, как если бы владельцем имущества была компания - резидент России (п. 2 ст. 11, ст. 19, 143, 373, 307 НК РФ).

Признаки возникновения постоянного представительства закреплены в статье 306 НК РФ (если же есть соглашение об избежании двойного налогообложения между Россией и страной резидентности иностранного юрлица, то ст. 5 модельной конвенции ОЭСР). К ним относятся:

  • наличие обособленного подразделения или любого иного места деятельности иностранной компании в РФ (включая зависимого агента);
  • осуществление иностранной компанией на регулярной основе предпринимательской деятельности на территории РФ.

 

Таким образом, сам по себе факт владения иностранной компанией недвижимым имуществом на территории РФ не приводит к возникновению постоянного представительства в России.

Правда, налоговики считают, что иностранная компания должна регистрировать постоянное представительство, если она систематически сдает в аренду принадлежащее ей имущество, ищет арендаторов, заключает с ними договоры аренды, на проведение текущего ремонта и поддержания помещений в нормальном состоянии (например, письмо УМНС России по г. Москве от 08.05.04 № 26-12/32526). Между тем суды говорят, что постоянное представительство не образуется, если на территории РФ фактически нет деятельности, связанной, в частности, с предоставлением недвижимого имущества в аренду. Например, договоры заключает сам нерезидент (действуя из-за рубежа), недвижимое имущество находится на его балансе, нерезидент сам платит налоги с недвижимого имущества (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 07.06.06 № КА-А41/5096-06).

 

ОФИЦИАЛЬНАЯ ПОЗИЦИЯ
Андрей БРУСНИЦЫН
, советник государственной гражданской службы РФ 3-го класса:
- Когда вся деятельность по сдаче имущества в аренду ведется из-за границы, представляется правильной позиция суда. Это объясняется тем, что в соответствии с пунктом 2 статьи 306 НК РФ регулярное осуществление деятельности иностранной компании может рассматриваться как образующее постоянное представительство именно в случае ее осуществления на территории РФ. Если вся деятельность осуществляется не на территории России, то доходы должны рассматриваться как полученные иностранной организацией от источников в РФ.

 

 

КОГДА ПОСТОЯННОГО ПРЕДСТАВИТЕЛЬСТВА НЕТ

 

Если деятельность не приводит к образованию постоянного представительства, иностранная компания обязана встать на налоговый учет по местонахождению недвижимого имущества и платить налог на имущество (ст. 83, 373 НК РФ). Налоговой базой согласно статье 375 НК РФ будет являться инвентаризационная стоимость по данным органов технической инвентаризации (в отличие от среднегодовой стоимости для компаний, имеющих постоянное представительство).

По налогу на прибыль объектом налогообложения будут доходы от сдачи имущества в аренду, а также его реализации, из которых могут вычитаться расходы в порядке, предусмотренном статьей 268 НК РФ (ст. 309 НК РФ). Налог по ставке 20 процентов будет удерживать и перечислять в бюджет налоговый агент - резидент РФ, перечисляющий доход иностранной компании (п. 2 ст. 284, ст. 310 НК РФ).

Следует учитывать, что иностранная компания, не имеющая постоянного представительства, но состоящая на налоговом учете, должна самостоятельно исчислять и платить НДС по облагаемым операциям, а также представлять декларации (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.09.05 № А56-18183/2005).

 

ОФИЦИАЛЬНАЯ ПОЗИЦИЯ
Андрей БРУСНИЦЫН
, советник государственной гражданской службы РФ 3-го класса:
- Действительно, НДС в таком случае должен уплачиваться. При этом необходимо отметить существенные сложности, которые возникают у налоговых органов при неуплате НДС в указанных ситуациях, поскольку эффективные механизмы взыскания таких сумм отсутствуют.

 

Существует еще один вариант управления недвижимостью, не приводящий к образованию постоянного представительства нерезидента в РФ, - недвижимое имущество передается в доверительное управление резиденту РФ, для которого деятельность по управлению имуществом является обычной. Однако управляющий при этом обязан будет выступать налоговым агентом по налогу на прибыль при перечислении дохода иностранной компании - учредителю управления (ст. 309 НК РФ).

Если между страной резидентности иностранной компании и РФ существует соглашение об избежании двойного налогообложения (как правило, соглашения заключаются в отношении налога на прибыль и налога на имущество), его положения имеют приоритетное значение. Но надо заметить, что в большинстве случаев соглашения не дают преимуществ по сравнению с национальным законодательством. В частности, соглашения не ограничивают право страны местонахождения недвижимости облагать налогом на прибыль доходы нерезидентов от ее использования и реализации. А также не ограничивают право страны местонахождения недвижимости облагать ее имущественными налогами.

 

МНЕНИЕ ПРАКТИКА
Юрий САВЧЕНКО
, заместитель директора ЗАО «Интеринвест»:
- Практика международных соглашений об избежании двойного налогообложения такова, что в большинстве случаев они предусматривают обложение доходов от недвижимого имущества по местонахождению этого имущества. Поэтому никаких налоговых преимуществ в отношении недвижимого имущества такие договоры не дают.
С точки зрения налогового планирования в том, что имуществом владеет нерезидент, есть свои плюсы и минусы. Так, российская компания, например, может применять упрощенную систему налогообложения, что дает преимущества по налогу на прибыль и налогу на имущество. Зато всю прибыль после уплаты налогов нерезидент может полностью и без всяких проблем перевести на зарубежные счета, а резидент - нет.

 

При определении суммарной налоговой нагрузки следует учитывать также налогообложение доходов от недвижимости в стране резидентности иностранной компании и возможность зачета налогов, уплаченных в России, в рамках налогового соглашения либо согласно внутреннему законодательству иностранного государства.

 

ВЛАДЕЛЕЦ ИМУЩЕСТВА - РЕЗИДЕНТ

 

Более пригоден в целях налогового планирования способ, когда недвижимое имущество приобретается на аффилированное или неаффилированное юридическое лицо, являющееся резидентом РФ. При этом иностранная компания финансирует деятельность резидента.

 

ОФИЦИАЛЬНАЯ ПОЗИЦИЯ
Андрей БРУСНИЦЫН
, советник государственной гражданской службы РФ 3-го класса:
- Методы оптимизации, связанные с созданием иностранной компанией подконтрольного резидента России, сейчас очень популярны. В их использовании действительно есть существенные плюсы.
Однако при этом следует учитывать, что одно из приоритетных направлений налоговой политики государства - пресечение использования офшорных схем оптимизации. Поэтому со стороны налоговых органов внимание к ним будет постоянно увеличиваться.

 

 

МНЕНИЕ ПРАКТИКА
Игорь РЕКЕЦ
, исполнительный директор ЗАО «АСПЕКТ»:
- В настоящее время «партнерство» с некоторыми иностранными юрисдикциями может серьезно подорвать имидж компании и стать поводом для обвинения ее в недобросовестности. Более того, как показывает практика, далеко не всегда использование офшоров приводит к эффективному снижению налогового бремени.
Поэтому сейчас уже предпочтительнее использовать в сделках с недвижимым имуществом российские компании с их финансированием от иностранных компаний. Это дает собственникам имущества бо'льшую свободу и гибкость в его использовании для извлечения дохода и перепродажи.

 

 

КОММЕНТАРИЙ ЭКСПЕРТА
Татьяна МАМАЕВА
, ведущий юрист аудиторско-консалтинговой компании «АРНИ Polaris International»:
- Сейчас в России сделки с недвижимым имуществом с участием иностранных юридических лиц получили широкое распространение.
Операции с недвижимым имуществом финансируются как контролируемыми российским капиталом офшорами (дорогое, высокодоходное жилье в крупных городах), так и западными фондами (операции с торговой недвижимостью). Однако следует отметить, что на сегодняшний день нет универсального способа оптимизации налога на имущество.

 

В этом варианте иностранная компания не владеет непосредственно недвижимым имуществом. Право собственности на него принадлежит резиденту РФ, который может быть аффилированным по отношению к иностранной компании (к примеру, быть дочерней компанией) или неаффилированным. Функция иностранной компании сводится к финансированию деятельности такого резидента по приобретению недвижимого имущества, дальнейшему его использованию и продаже.

Деятельность резидента при этом финансируется способами, позволяющими уменьшать налоговую нагрузку по налогу на прибыль в России. Например, путем предоставления займов.

 

КОММЕНТАРИЙ ЭКСПЕРТА
Антон ФАСТЕНКОВ
, директор департамента международных проектов и налоговой практики PRADO Структурный и налоговый консалтинг:
- Схема «нерезидент - дочерняя компания в РФ - недвижимость» весьма эффективна для инвесторов и последующей продажи недвижимости. Такая структура позволяет:
  • официально и без налогов инвестировать в дочернюю компанию средства через займы/вклады в уставный капитал и вклады в ее имущество;
  • приобретать объект на дочернюю компанию,
  • юридическая чистота которой может быть проверена покупателем;
  • полностью контролировать участвующие в схеме компании.
Фактически правильное ее применение позволяет законно свести налоговые последствия сделки до нуля независимо от цены реализации объекта. При том что стоимость реализации всей схемы будет от 8000 долл. США.

 

Значительная налоговая экономия достигается при одновременном выполнении двух условий:

  • если между страной резидентности иностранной компании и РФ существует соглашение об избежании двойного налогообложения, в соответствии с которым доходы, перечисляемые в пользу иностранной компании, не облагаются в РФ налогом у источника;
  • налогообложение в стране резидентности иностранной компании ниже, чем в России.

 

Если иностранная и резидентная компании являются аффилированными, необходимо учитывать особенности, связанные с трансфертным ценообразованием (ст. 40 НК РФ). То есть для целей налогообложения сделки должны учитываться по рыночным условиям, как если бы они совершались между независимыми лицами. А также с правилами тонкой капитализации (ст. 269 НК РФ).

Если иностранная и резидентная компании не являются аффилированными, иностранный кредитор может закрепить свои права через зарегистрированные обременения (залог, поручительство и т. п.) недвижимого имущества. В этом случае у иностранца будут преимущественные права требования по сравнению с другими кредиторами (ст. 64 ГК РФ, Федеральный закон от 26.10.02 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»).

 

ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ ПРЕИМУЩЕСТВА

 

Способ управления недвижимостью через владельца - резидента РФ интересен еще и тем, что достигается также дополнительная гибкость при продаже недвижимости:

  • она может быть продана непосредственно собственником - резидентной в РФ компанией;
  • альтернативно могут быть проданы акции (доли) резидентной в РФ компании или даже самой иностранной компании (если она является учредителем собственника). В этом случае покупатель акций (долей) получает фактический контроль над объектом недвижимости без прохождения процедуры перерегистрации прав собственности.

 

Второй вариант достоин внимания еще и потому, что иностранный холдинг, реализующий акции дочерней компании, на балансе которой находится недвижимость, может быть расположен в стране, с которой у России существует налоговое соглашение. И если в общем случае при продаже иностранной компанией акций российских компаний, активы которых более чем на 50 процентов состоят из недвижимого имущества, находящегося на территории РФ, должен быть уплачен налог у источника (подп. 5 п. 1 ст. 309 НК РФ), то соглашения об избежании двойного налогообложения, как правило, позволяют этого избежать.

 

МНЕНИЕ ПРАКТИКА
Илья АНТОНЕНКО
, финансовый директор группы лизинговых компаний «Северная Венеция», г. Санкт-Петербург:
- При применении международных договоров РФ иностранная компания должна представить налоговому агенту, выплачивающему доход, подтверждение того, что она имеет постоянное местонахождение в том государстве, с которым у РФ заключен международный договор (соглашение). Это подтверждение должно быть заверено компетентным органом соответствующего иностранного государства (данный документ должен содержать апостиль - постановление Президиума ВАС РФ от 28.06.05 № 990/05).
Зарегистрируйтесь и продолжите читать статью! Это БЕСПЛАТНО и займет всего одну минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пожалуйста, проверьте почту
Ввести
Я тут впервые
Регистрация займет
не больше минуты!
Введите логин
Неверный логин или пароль
Неверный логин или пароль
Введите пароль

 

Слово редактора

Евгений Тимин
главный редактор
glred@nalogplan.ru
Маркетологи очень хотят, чтобы я в этой редакционной колонке на пальцах доказал вам, что необходимо продлить подписку на 2017 год. Иначе… иначе… конец света! А я вот, напротив, думаю, что переподписываться на журнал не стоит.

Подумаешь! Не продлили вы подписку. Стали узнавать о налоговых угрозах с опозданием. Из-за этого совершили ошибку. Она обернулась многомиллионными доначислениями. Против директора и главбуха возбудили уголовное дело. Им дали условный срок. Ничего страшного!

Читать далее >>

Подписка

Сервисы