Журнал о том, как безопасно сэкономить на налогах

Как составить договор, чтобы получить освобождение от налога на имущество

5 сентября   0  

По утверждению чиновников, приобретенное здание пригодно к эксплуатации (доказательство — техпаспорт). Значит, нужно было платить налог на имущество. Организация объект в эксплуатацию не ввела. Налог на имущество она не платила. Техпаспорт доказывает существование объекта, а не эксплуатацию. Объект нельзя эксплуатировать. Это видно из показаний свидетелей, договоров с контрагентами, отчета эксперта. Поэтому компания не могла признать объект основным средством(Постановление АС Центрального округа от 26.04.16 № А54-1836/2015)

Освобождение от уплаты налога на имущество (ситуации)

Представляем вам ситуации, когда суд избавляет от налога. Налогоплательщик приобрел здание в технически исправном состоянии. Так сказано в контракте на покупку имущества. На сам объект оформлен техпаспорт. Это, по мнению чиновников, показывает: недвижимость пригодна к эксплуатации. И после оприходования ее нужно сразу отнести к основным средствам, облагаемым налогом на имущество. Компания не согласилась, подчеркнув: она несколько лет занималась достройкой и реконструкцией здания. В это время объект был учтен на счете 08 и не должен облагаться налогом.

Отстаивая свою позицию, налогоплательщик пояснил: техпаспорт свидетельствует только о существовании здания, приводит его описание, план и пр. А не доказывает возможность его эксплуатации. Недостаточно и ссылки на договор. Во-первых, там сказано об общей технической исправности и не оспаривается необходимость перепрофилирования под нужды покупателя. Во-вторых, организация могла быть заинтересована в покупке и поэтому приняла формулировки контракта, предложенные продавцом*. Они могут не соответствовать фактическому состоянию здания. Оценивая его, нужно учитывать не только договор, но и другие документы.

* Фразу о нормальном состоянии объекта могут применить и против налогоплательщика (если у него нет доказательств невозможности эксплуатации). И лучше, если в договоре или акте на приемку имущества перечислены его недостатки.

Момент ввода объекта в эксплуатацию безопаснее не затягивать


Пример

Компания предъявила отчет независимого эксперта, сообщившего: в проверяемом периоде здание не приспособлено для нужд предприятия (планировалось открыть цех). Это подтверждено и показаниями свидетелей — работников налогоплательщика.

В отчете, показаниях и документах организации (акты обследования, приказ о реконструкции и т. д.) перечислены недостатки, из-за которых здание нельзя эксплуатировать. Для их устранения заключены договоры с подрядчиками. Эти документы переданы в суд вместе с актами на выполненные работы. Из последних видно: контрагенты обеспечили демонтаж старых конструкций и установку новых, перепланировку, подключение коммуникаций и т. п. Только после окончания данных работ здание перепрофилировано под требования налогоплательщика и введено в эксплуатацию. До завершения работ неизвестна и первоначальная стоимость объекта, его нельзя относить к основным средствам. Так сообщил АС Центрального округа в комментируемом постановлении**. Он отменил доначисление налога на имущество.

** Приведены также доводы нижестоящих инстанций, в частности, из постановления Двадцатого ААС от 23.12.15 № А54-1836/2015.

Возможны и другие аргументы (см. таблицу). В частности, пункт 8 приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 17.11.11 № 148. Им также указано: налог определяют после выполнения работ, которыми объект доведен до эксплуатационного состояния.


Расчет налога на имущество по кадастровой стоимости, которая не утверждена властями


Освобождение от налога на имущество организаций

Аргументы налогоплательщика Реквизиты постановления
Доводы, основанные на характеристике объекта в день покупки
Предыдущий владелец передал недвижимость, эксплуатируемую до дня продажи. Ссылаясь на это, чиновники указали — покупатель также может сразу использовать здание и должен заплатить налог. Но проверяющие не учли, что у прежнего хозяина в здании была котельная, а у нового будет офис (доказательство — договор о совместной деятельности). Для административных целей здание еще не переоборудовано. Оно не основное средство, налог не берется ФАС Волго-Вятского округа от 29.07.14 № А43-9961/2013
Предъявлен акт на получение имущества от контрагента. Там указано: здание передано без перегородок и только с черновой отделкой. Отсюда вывод — недвижимость не может использоваться налогоплательщиком по назначению (торговый центр). Стоимость объекта будет определена только после завершения основных внутренних работ. Тогда же возрастет база по налогу на имущество*** ФАС Поволжского округа от 09.08.12 № А55-26222/2010
Объект оприходован по акту частичной приемки. Там приведена характеристика здания, из которой ясно: недвижимость не готова к эксплуатации, в ней не выполнена часть работ. Они произведены позже по отдельному договору. Значит, налог можно рассчитать только после окончания работ по данному контракту АС Северо-Кавказского округа от 08.06.15 № А20-3457/2014
В здании нет канализации, водопровода, не обеспечено постоянное подключение к энергоустановке. Эксплуатация такого объекта невозможна, его нельзя считать основным средством, недопустимо начисление налога на имущество ФАС Северо-Кавказского округа от 30.06.14 № А32-328/2012
Предъявлено заключение экспертной организации, оценившей состояние недвижимости. Там указано на неисправное техническое состояние здания, которое отключено от отопления и не ремонтировалось в течение 30 лет. Все это показывает: после приобретения объект нельзя эксплуатировать. Не нужно увеличивать стоимость основных средств ФАС Уральского округа от 16.12.10 № Ф09-10205/10-С3
Доводы, основанные на документах налогоплательщика, подтверждающих достройку, реконструкцию и т. д.
В проверяемом периоде объект не эксплуатировали, а дорабатывали. Доказательство — акты на выполнение работ подрядчиками, справки о стоимости этих работ и т. п. Имущество правомерно учтено на счете 08 и освобождено от налога ФАС Западно-Сибирского округа от 29.07.13 № А67-6366/2012
Выполнение подготовительных работ доказывают отчеты о движении материалов, накладные на их списание, другая первичка. На день проверки объект еще не введен в эксплуатацию (данное утверждение не опровергнуто инспекцией). Поэтому не облагается налогом ФАС Западно-Сибирского округа от 19.10.11 № А45-1070/2011
В суд предъявлены акты о подключении системы водоснабжения, без которой невозможна эксплуатация здания. Эти акты датированы июнем. Следовательно, до июня объект не могли использовать, ИФНС неправомерно включала его в облагаемые основные средства ФАС Поволжского округа от 24.06.13 № А12-19990/2012
Предъявлена проектная документация. Там перечислены работы, нужные для введения объекта в эксплуатацию. Они еще не завершены. Поэтому спорную недвижимость не относят к основным средствам, не облагают налогом АС Уральского округа от 19.05.16 № Ф09-4090/16


*** Возможна ситуация, когда здание передано с черновой отделкой, но позволяет сразу получить доход. Например, если налогоплательщик сдает площади в аренду. Тогда суд укажет: имущество облагают и без дооборудования помещения (постановление АС Поволжского округа от 19.03.15 № Ф06-21606/2013).


Передача имущества внутри группы компаний. Самый выгодный вариант


Освобождение от налога на имущество из-за отсутствия госрегистрации

Есть дела, где компании проигрывают. В частности, суд не поддерживает тех, кто опирается только на формальные критерии.

Пример

Здание введено в эксплуатацию, но собственность на него еще не зарегистрирована. Ссылаясь на это, компания не определяет налог.

У чиновников иной подход — отнесение объекта к основным средствам не зависит от госрегистрации. Если она еще не проведена, но первоначальная стоимость имущества сформирована, то объект отражают на отдельном субсчете к счету 01 (п. 52 Методических указаний, одобренных приказом Минфина России от 13.10.03 № 91н) и увеличивают базу для исчисления налога (письмо Минфина России от 08.06.12 № 03-05-05-01/31 и др.).

Ранее суд не соглашался с проверяющими (постановление Президиума ВАС РФ от 29.03.11 № 16400/10). Но потом решил: отнесение к основным средствам, как и уплата налога, не зависит от статуса недвижимости (п. 2 приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 17.11.11 № 148). И сейчас арбитраж требует налог с той недвижимости, которая не прошла госрегистрацию, но введена в эксплуатацию (см. хотя бы постановление АС Северо-Западного округа от 12.02.15 № А13-14865/2013).

Возможна ситуация, когда для эксплуатации нужно разрешение Ростехнадзора или иного госведомства. Если оно не получено, но объект используется, то это нарушение. Только оно не связано с налоговым законодательством. Так указывает суд, подчеркивая: отсутствие разрешения не освобождает от налога с основных средств, готовых к использованию (постановление АС Центрального округа от 19.03.15 № Ф10-343/2015).

Организация может проиграть, если не опровергнута эксплуатация и не подтверждена доработка имущества. Пример: постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 26.09.12 № А32-21999/2011. Суд указал: прежний собственник использовал недвижимость до дня продажи. Значит, она пригодна к эксплуатации. У нового владельца назначение имущества не изменилось, и не подтверждена необходимость реконструкции. И самое главное — нет актов или иных документов на выполнение работ в спорном здании. Отсюда вывод: имущество нужно сразу учесть на счете 01, увеличив налоговую базу.

Когда в освобождении от налога на имущество отказывают

Поговорим про ошибки, приводящие к доначислению налога. Доначисление налога может быть основано и на косвенных аргументах инспекции, связанных с ошибками налогоплательщика. С их помощью чиновники доказывают использование недвижимости.

Пример

В проверяемом периоде организация выполняла капитальные работы по улучшению завода и мастерских. Эти объекты не введены в эксплуатацию и не должны учитываться для налога на имущество. Так заявил налогоплательщик во время проверки.

Но представители компании не учли информацию на своем сайте. Там приведен день открытия нового завода — за несколько месяцев до той даты, когда предприятие увеличило стоимость облагаемого имущества. Сразу после открытия завода значительно возрос фонд оплаты труда, а также объем потребляемой энергии и других ресурсов. Это, как справедливо указали ревизоры, свидетельствует о фактической эксплуатации основных средств. Их использование доказывает и рост выпуска продукции, отраженный в отчетности юрлица. Завершение основных подготовительных работ также очевидно из договоров с подрядчиками и актов на приемку работ.

Оценив все доводы, суд признал: объекты нужно отнести к основным средствам, предприятие незаконно занизило налог на имущество (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10.12.12 № А11-10743/2011).

Инспекция применяет и другие косвенные аргументы. Например, проверяя торговую компанию, чиновники изучают публикации об открытии магазинов и показания продавцов. И доначисляют налог на имущество, если магазин фактически работает, а по документам значится незавершенным. Тут с доначислением соглашается и суд (постановление АС Поволжского округа от 05.12.14 № А65-9900/2014). Но арбитраж напоминает — ИФНС не вправе рассчитывать налог с неизменной стоимости.

Пример

Инспекция выявила основные средства, с которых компания ошибочно не начислила налог на имущество. Налоговики начислили его при проверке самостоятельно. При этом облагаемую стоимость объекта чиновники приравняли к первоначальной. Но сумма налога зависит от остаточной стоимости (п. 4 ст. 376 НК РФ), а не от первоначальной. Поэтому ИФНС обязана рассчитать амортизацию и вычесть ее из первоначальной стоимости. Этого не сделано, суд признал незаконность доначислений (постановление ФАС Московского округа от 12.09.11 № А40-148664/10-107-886).

Решения судов по похожим спорам

Вердикт арбитража зависит от совокупности обстоятельств. Одним из них могут быть договоры с подрядчиками, показывающие: в спорном периоде здание доводили до нормального состояния, а не эксплуатировали. Поэтому нельзя начислять налог на имущество. Так, к примеру, сказано в постановлениях ФАС Московского от 12.03.14 № А41-21982/13 и Северо-Кавказского от 19.12.12 № А32-11274/2011 округов.

Зарегистрируйтесь и продолжите читать статью! Это БЕСПЛАТНО и займет всего одну минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пожалуйста, проверьте почту
Ввести
Я тут впервые
Регистрация займет
не больше минуты!
Введите логин
Неверный логин или пароль
Неверный логин или пароль
Введите пароль

 

Слово редактора

Евгений Тимин
главный редактор
glred@nalogplan.ru
Маркетологи очень хотят, чтобы я в этой редакционной колонке на пальцах доказал вам, что необходимо продлить подписку на 2017 год. Иначе… иначе… конец света! А я вот, напротив, думаю, что переподписываться на журнал не стоит.

Подумаешь! Не продлили вы подписку. Стали узнавать о налоговых угрозах с опозданием. Из-за этого совершили ошибку. Она обернулась многомиллионными доначислениями. Против директора и главбуха возбудили уголовное дело. Им дали условный срок. Ничего страшного!

Читать далее >>

Подписка

Сервисы