Журнал о том, как безопасно сэкономить на налогах

Учет расходов на капремонт арендованного имущества

31 августа   1  

Арендатор понес расходы по капитальному ремонту здания и учел их единовременно. Инспекция сочла, что компания произвела неотделимые улучшения без согласия арендодателя. Расходы в этом случае необоснованны (постановление АС Северо-Кавказского округа от 24.03.16 № Ф08-410/2016).

Расходы на капремонт в налоговом учете

Компания взяла в аренду ангар. Спустя два месяца выяснилось, что его кровля протекает и требует частичной замены. Арендатор решил отремонтировать крышу за свой счет, без согласования с арендодателем и несмотря на то, что по договору аренды производить капремонт должен именно он.

Ремонт провела сторонняя организация. Арендатор списал затраты на ремонт в налоговые расходы на основании пункта 2 статьи 260 НК РФ. Входной НДС по расходам компания приняла к вычету. Действия компании стали причиной разногласий с налоговиками.

Налоговая инспекция посчитала, что замена кровли относится к неотделимым улучшениям. Такие улучшения можно делать только с согласия арендодателя. Если согласия нет, арендатор не может учесть расходы ни единовременно, ни через амортизацию. По тем же причинам необоснованны и вычеты входного НДС.

При возврате объекта аренды арендатор вынужден вернуть его вместе с произведенными неотделимыми улучшениями. Вместе со зданием передается и результат капремонта. Расходы, связанные с безвозмездной передачей, не учитываются при определении налоговой базы по налогу на прибыль (п. 16 ст. 270 НК РФ).


Как списать амортизационные отчисления основных производственных средств


Ремонт неотделимых улучшений

Суд поддержал налоговиков. Он согласился, что капитальный ремонт кровли ангара привел к его неотделимым улучшениям. При этом нет доказательств, что арендодатель согласился на них. По мнению суда, согласие должно быть отражено в договоре аренды имущества либо в дополнении к этому договору. Эти документы таких оговорок не содержат, значит, расходы арендатора необоснованны.

Амортизация неотделимых улучшений

Суд принял ошибочное решение. Действительно, амортизировать стоимость неотделимых улучшений арендатор может только в том случае, если произвел их с согласия арендодателя. Амортизация начисляется в течение срока действия договора аренды (п. 3 ст. 259.1, п. 6 ст. 259.2 НК РФ). Однако арендодатель принял ангар после окончания срока аренды и не предъявлял арендатору претензий по поводу несанкционированного ремонта кровли. Тем самым он дал согласие на улучшения. Более того, стороны в тот же день заключили новый договор аренды на прежних условиях.

Налоговики не должны были снимать расходы полностью. Нужно было учесть амортизацию за весь срок аренды и определить реальную налоговую обязанность компании.


Передача результата работ сорвалась. Что с налогами?


Возмещение неотделимых улучшений

Кроме того, возникает вопрос, почему ремонт кровли налоговики и суд вообще признали неотделимым улучшением. «Капитальный ремонт» и «неотделимые улучшения» — не синонимы. Неотделимые улучшения повышают качественные характеристики и ценность арендованного имущества (письма Минфина России от 12.10.11 № 03-03-06/1/663, от 18.11.09 № 03-03-06/1/763). У объекта появляются новые функциональные свойства и качества, улучшаются технические характеристики, появляются новые возможности по увеличению рабочих нагрузок. В результате снижается моральное устаревание объекта и, как правило, увеличивается его рыночная стоимость.

В результате работ по замене крыши не произошло изменений основных технико-экономических показателей здания и не увеличилась его рыночная стоимость. Это подтверждается тем, что стороны продлили договор на прежних условиях.

Получается, что компания не делала никаких улучшений объекта. Она ремонтировала и поддерживала его в рабочем состоянии. При ремонте могут изменяться отдельные эксплуатационные свойства объекта (например, при капитальном ремонте поставили более долговечные перекрытия в здании), но не изменяются его функциональные свойства.

В отношении расходов на ремонт есть прямая норма, разрешающая учитывать их при налогообложении прибыли — пункты 1 и 2 статьи 260 НК РФ. Она позволяет единовременно списывать расходы как на текущий, так и на капитальный ремонт арендованного имущества.


Общие контрагенты не доказывают взаимозависимость лиц


Передача неотделимых улучшений

По общему правилу капитальный ремонт обязан проводить арендодатель (ст. 616 ГК РФ). И в комментируемом деле из договора аренды ничего иного не следовало. Однако если арендодатель не выполнит своей обязанности по ремонту, то у арендатора появляется право отремонтировать арендуемое имущество самостоятельно. После чего он может (но не обязан) взыскать с арендодателя стоимость ремонта (ст. 616 ГК РФ). Но даже если арендатор не взыскал с арендодателя стоимость ремонта, это не значит, что он отремонтировал объект безвозмездно. Чиновники не против, чтобы арендатор списывал расходы на капремонт (письмо Минфина России от 09.06.14 № 03-03-07/27733).

Претензии налоговиков и судей к вычетам НДС вообще непонятны. Если неотделимые улучшения выполнены силами подрядной организации, арендатор имеет право на вычет входного НДС. Право возникает после принятия на учет выполненных работ при наличии правильно оформленного счета-фактуры подрядчика и при условии, что приобретенные работы предназначены для использования в облагаемых НДС операциях (подп. 1 п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ). Никакой связи вычетов по НДС с обоснованностью расходов закон не требует.

Если налоговики считают, что неотделимые улучшения арендатор передал арендодателю безвозмездно, то нет никаких оснований отказывать в вычете. Безвозмездная передача — облагаемая НДС операция.

Налоговики считают, что капитальные расходы на неотделимые улучшения арендованного имущества, произведенные без согласия арендодателя, учесть нельзя. Это противоречит пункту 5 статьи 270 НК РФ (письма УФНС России по г. Москве от 24.03.06 № 20–12/25161 и от 16.02.05 № 20–12/9793). К аналогичному выводу пришел ФАС Поволжского округа в постановлении от 11.05.11 № А65-12958/2010.

Зарегистрируйтесь и продолжите читать статью! Это БЕСПЛАТНО и займет всего одну минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пожалуйста, проверьте почту
Ввести
Я тут впервые
Регистрация займет
не больше минуты!
Введите логин
Неверный логин или пароль
Неверный логин или пароль
Введите пароль

 

Слово редактора

Евгений Тимин
главный редактор
glred@nalogplan.ru
Маркетологи очень хотят, чтобы я в этой редакционной колонке на пальцах доказал вам, что необходимо продлить подписку на 2017 год. Иначе… иначе… конец света! А я вот, напротив, думаю, что переподписываться на журнал не стоит.

Подумаешь! Не продлили вы подписку. Стали узнавать о налоговых угрозах с опозданием. Из-за этого совершили ошибку. Она обернулась многомиллионными доначислениями. Против директора и главбуха возбудили уголовное дело. Им дали условный срок. Ничего страшного!

Читать далее >>

Подписка

Сервисы