Журнал о том, как безопасно сэкономить на налогах

Как с выгодой управлять российской недвижимостью из-за рубежа

5 июня 2015   7  

Почему возникают риски, если недвижимостью владеет офшор

Какие преимущества сулит владение объектом через нерезидента

Как снизить риски при управлении недвижимостью из-за рубежа

Владение недвижимостью (как российской, так и зарубежной) через специально создаваемые для этого иностранные компании — привычная практика. Причиной этого является желание собственников разделить риски, связанные с владением дорогостоящим имуществом. К тому же многие владельцы хотят снизить риски потери имущества из-за недружественных действий конкурентов и рейдеров.

Эти задачи решаются путем сокрытия реального владельца имущества за иностранной структурой, которую создают так, чтобы было сложно определить конечного бенефициара. При этом в качестве акционера традиционно выступает номинальное лицо либо иностранная компания, владелец которой — организация из офшорной юрисдикции, где нет публичного реестра акционеров. Как правило, руководителями в таких компаниях также являются номиналы.

Положения пункта 3.2 статьи 23 НК РФ требуют своевременно раскрывать сведения об участниках иностранной организации, которая владеет российской недвижимостью. А если владельцем недвижимости является иностранная структура без образования юрлица — то сведения о ее учредителях, бенефициарах и управляющих. Однако практика показывает, что в настоящее время владельцы недвижимости склонны к сохранению конфиденциальности.

Помимо конфиденциальности распространенной причиной структурирования владения недвижимым имуществом через иностранные компании является привлечение международного финансирования. Особняком стоят причины, связанные с обеспечением оптимальной схемы наследования активов.

Особенности налогообложения недвижимости у иностранных организаций

Для иностранных компаний состав объектов, подлежащих обложению налогом на имущество, аналогичен тому, что предусмотрен для российских организаций. Между тем иностранные организации уплачивают налог на имущество только в том случае, если они работают в России через постоянное представительство или имеют на ее территории объекты недвижимого имущества (п. 2, 3 ст. 374 НК РФ). Однако термин «недвижимость» в Налоговом кодексе не расшифровывается. Поэтому необходимо обратиться к определению, данному в статье 130 ГК РФ (п. 1 ст. 11 НКРФ). Согласно данной норме, к недвижимости относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Но в некоторых международных соглашениях об избежании двойного налогообложения установлено, что морские и воздушные суда не являются недвижимостью. Такие объекты подлежат налогообложению только по месту резидентства компании, которая владеет ими (см., например, п. 2 ст. 6 и п. 3 ст. 21 российско-кипрского соглашения об избежании двойного налогообложения от 05.12.98). В ряде стран установлены льготные условия налогообложения морских и воздушных судов. Поэтому зачастую очень выгодно, когда это имущество принадлежит не российским, а специально созданным иностранным компаниям.

Иные виды недвижимости подлежат обложению налогом по своему местонахождению. Если объект расположен на территории РФ, то и налог на имущество уплачивается в России, исходя из его кадастровой стоимости (подп. 3 п. 1 ст. 378.2 НКРФ).

Иностранная компания может сдавать недвижимость в аренду или передать ее российской организации по договору лизинга. В этом случае арендодатель (лизингодатель) должен уплатить налог на прибыль (ст. 249, 250 НК РФ) и НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НКРФ) с суммы полученных арендных (лизинговых) платежей. При совершении таких сделок имеются существенные особенности, которые важно учитывать.

В письме от25.11.13 №03-05-05-01/50817 Минфин России рассматривает интересную ситуацию. Балансодержателем предмета лизинга, предоставленного иностранным лизингодателем, не осуществляющим деятельность в РФ через постоянное представительство, является лизингополучатель — российская организация. При этом и лизингодатель, и лизингополучатель признаются налогоплательщиками в отношении недвижимости, находящейся на территории РФ. По мнению чиновников, во избежание двойного обложения вне зависимости от учета объекта на балансе лизингополучателя плательщиком налога на имущество признается иностранная организация.

Выгоднее всего получить в аренду от иностранной организации морское или воздушное судно

Рассмотрим ситуацию, когда кипрская компания в рамках договора лизинга или простого товарищества (гл.55 ГКРФ) передает российскому предприятию недвижимость. Самый выгодный вариант, когда таким имуществом является морское или воздушное судно. Постоянное представительство кипрской компании в России не образуется (п. 2 ст. 306 НКРФ), в том числе и при вступлении иностранной организации в простое товарищество (п. 6 ст. 306 НКРФ). При этом налог на имущество киприот не уплачивает. Поскольку у иностранных организаций, не имеющих постоянных представительств в РФ, налогом облагается только недвижимость, которая находится на территории России (п. 3 ст. 374 НК РФ). Кроме того, иностранный лизингодатель не уплачивает российский налог на прибыль (п. 4 ст. 7 российско-кипрского соглашения, п. 7 ст. 309, подп. 4 п. 2 ст. 310 НК РФ).

Причем на Кипре уплачивать налог на имущество также не нужно, а вот налог на прибыль исчисляется по ставке 12,5 процента вместо 20 процентов (п. 1 ст. 284 НКРФ). Исходя из российско-кипрского соглашения, надежность этого варианта управления недвижимостью из-за рубежа зависит от того, можно ли с достаточной уверенностью признать иностранную компанию резидентом Кипра.

Целесообразно, если российской недвижимостью владеет компания из респектабельной юрисдикции

Существуют высокие налоговые риски, когда имущество передается российской компании по договору аренды или лизинга, но актив принадлежит резиденту страны, не имеющей международного налогового соглашения с Россией (это, как правило, офшор). Ранее на практике нередко встречались случаи, когда офшорная организация предоставляла имущество в аренду или в лизинг компании из страны, с которой Россия подписала международное налоговое соглашение (Кипр). Последняя, в свою очередь, передавала недвижимость в субаренду (сублизинг) российской компании. При этом многие налоговые агенты считали, что раз имущество стоит на балансе кипрского арендодателя (лизингодателя), то в отношении дохода, получаемого им от российского арендатора (лизингополучателя), можно применить положения российско-кипрского соглашения.

Однако в соответствии с новыми правилами, установленными в международных налоговых соглашениях, а также в НК РФ с 1 января 2015 года, для применения пониженных ставок или полного освобождения от российского налогообложения необходимо, чтобы иностранная компания являлась фактическим получателем дохода, который выплачивается из России. Но в случае с субарендой и сублизингом получателем дохода признается офшорная организация. Поэтому в рассматриваемой ситуации нормы международных налоговых соглашений не применяются.

При выплате определенных доходов иностранным организациям, не имеющим в РФ постоянных представительств, российское юрлицо признается налоговым агентом по налогу на прибыль. В частности, это относится к доходам от сдачи в аренду (субаренду) имущества, используемого на российской территории. Причем российская организация выступает налоговым агентом и при выплате доходов от лизинговых операций (подп. 7 п. 1 ст. 309 НКРФ). Физлица и предприниматели, а также иностранные организации, не имеющие постоянных представительств в России, не признаются налоговыми агентами по налогу на прибыль (п. 1 ст. 310 НКРФ). Поэтому если недвижимость передается в адрес физлица, ИП, а также иностранной организации, чья деятельность не приводит к образованию в РФ постоянного представительства, то ни иностранный арендодатель (лизингодатель), ни российский арендатор (лизингополучатель) не платят налог на прибыль с таких доходов.

В ряде случаев выгоднее работать через постоянное представительство

Что выгоднее для иностранной компании с налоговой точки зрения: когда постоянное представительство образуется или нет? Если оно образуется, то иностранная организация обязана легализовать свою деятельность в России, то есть аккредитовать отделение. А это административные заботы и финансовые траты. Но это позволит получить вычеты по НДС и учесть расходы иностранной компании при расчете налога на прибыль.

Поэтому, если в качестве арендатора выступает российское юрлицо или иностранная организация, чья деятельность образует постоянное представительство, то выгоднее сдавать недвижимость в аренду, имея эти объекты на балансе российского филиала иностранной компании, чья деятельность приводит к образованию постоянного представительства. Если же арендаторами выступают физлица или иностранная организация без постоянного представительства, то и иностранному арендодателю нет особого смысла вести дела так, чтобы в России образовалось постоянное представительство.

На практике встречаются ситуации, когда иностранная организация имеет представительство в России, но его деятельность является подготовительной и вспомогательной. При этом получение доходов от сдачи в аренду (лизинг) российской недвижимости не связано с деятельностью такого филиала. Подобный случай был исследован в постановлении ФАС Московского округа от07.06.06 №КА-А41/5096–06. В ходе судебного разбирательства был сделан следующий вывод: факт осуществления иностранной организацией на территории РФ деятельности подготовительного и вспомогательного характера при отсутствии признаков постоянного представительства (п. 2 ст. 306 НКРФ) не может рассматриваться как приводящий к образованию постоянного представительства. В пункте 4 статьи 306 НК РФ указаны отдельные виды такой вспомогательной и подготовительной деятельности.

На принятие решения в пользу иностранной компании повлияли следующие аргументы: договоры аренды заключала сама компания, а не ее представительство; оплата с банковских счетов представительства счетов на оплату, выставленных в адрес самой компании, носит затратный характер; само по себе наличие у представительства расчетного и валютного счетов не запрещено законодательством и не свидетельствует о регулярном ведении иностранной компанией на территории РФ деятельности.

Чтобы деятельность иностранной организации, связанная со сдачей в аренду недвижимости, привела к образованию постоянного представительства в России, необходимо одновременное присутствие нескольких факторов. Это, в частности, систематическая деятельность (неоднократное заключение договоров аренды от имени иностранной организации), самостоятельный поиск арендаторов, отказ от субаренды, заключение прямых договоров с подрядчиками на проведение ремонтных работ.

Интересные возможности сулит вариант самостоятельного признания иностранной компании российским налоговым резидентом по месту ее эффективного управления, если оно расположено в России (ст. 246.2 НКРФ). Во-первых, при таких обстоятельствах можно добиться исполнения ряда неналоговых задач, достигнуть которых было бы невозможно при использовании российского юрлица. Во-вторых, налоговые последствия будут такими же, как и для других организаций — российских резидентов. В случае если в России создан филиал иностранной компании, одно из его преимуществ — отсутствие обязанности платить российский налог при переводе дохода в иностранную юрисдикцию после уплаты российского налога на прибыль. Этот доход не квалифицируется как дивиденды, значит, и налог у источника при выплате дохода за рубеж не удерживается.

Зачастую для владения недвижимостью в РФ используют российскую компанию, которой владеет иностранная организация. При этом не возникает сложностей, связанных с выполнением требований валютного законодательства (оформление паспорта сделки — ст. 20 закона от10.12.03 №173ФЗ) при получении арендной платы от российских арендаторов. Но зато при выплате дивидендов источнику выплаты приходится удерживать российский налог (подп. 1 п. 1 ст. 309 НКРФ). Однако его ставку можно снизить с 15 процентов (подп. 3 п. 3 ст. 284 НКРФ) до 10 или 5 процентов, в зависимости от условий конкретного международного соглашения.

Продажу российской недвижимости выгодно проводить за пределами юрисдикции РФ

Международное налоговое планирование при продаже недвижимости в процессе совершенствования российского законодательства становится все более сложным и менее предсказуемым. Рассмотрим разные варианты реализации активов и их налоговые последствия.

Если иностранная компания продает недвижимость в РФ российской компании, то доход продавца должен подлежать обложению в России. При этом в Налоговом кодексе не установлено, что сам иностранный продавец, если он не осуществляет деятельность в РФ через постоянное представительство, должен самостоятельно заплатить налог на прибыль. Предусмотрено, что уплата налога с дохода от такой продажи осуществляется за иностранную компанию российским покупателем, исполняющим обязанности налогового агента (подп. 6 п. 1, п. 1.1 ст. 309, ст. 310 НК РФ).

Если же покупателем российской недвижимости у иностранной организации является другое иностранное юрлицо, то возникает интересная коллизия. Ведь если деятельность иностранного покупателя не приводит к образованию постоянного представительства в РФ, то он не признается российским налоговым агентом. И поэтому налог с дохода от продажи объекта не платит ни продавец, ни покупатель (в качестве налогового агента). Скорее всего, по этой причине часть сделок с российской недвижимостью проходит исключительно между иностранными компаниями.

Такие же налоговые последствия наблюдаются в случае, когда покупателем является физлицо или предприниматель. Они тоже не могут быть признаны налоговыми агентами (п. 4 ст. 286, ст. 310 НК РФ, письмо Минфина России от27.03.12 №03-03-07/9). Кроме того, никто не уплачивает и российский НДС, ведь ни для кого из участников сделки не установлена такая обязанность.

Другой распространенный сценарий — учет объекта недвижимости на балансе российской компании и смена контроля над недвижимостью путем продажи акций (долей) этой компании. Если их продает российское юрлицо, то его доходы подлежат налогообложению.

Если же доли (акции) российского предприятия продает иностранная компания, то обложение ее доходов возникает только в случае, когда более 50 процентов активов продаваемой компании прямо или косвенно состоит из российской недвижимости, а также финансовых инструментов, производных от таких акций или долей (подп. 5 п. 1 ст. 309 НКРФ). С 1 января 2015 года это правило применяется и к сделкам с акциями и долями иностранных компаний.

В то же время, с 2015 года действует пункт 1.1 статьи 309 НК РФ (введен Федеральным законом от24.11.14 №376ФЗ). Согласно которому доходы, указанные в подпунктах 1–4 и 6–10 пункта 1 статьи 309 НК РФ, подлежат обложению налогом, удерживаемым у источника выплаты доходов. Получается, что законодатели исключили из обязанностей источника выплаты (налогового агента) необходимость удерживать налог при покупке акций (долей) компаний, более 50 процентов активов которых представлено объектами российской недвижимости. Вместе с тем Минфин России в письме от31.03.15 №03-08-05/17640 утверждает обратное. По мнению финансового ведомства, статья 310 НК РФ не исключает подпункт 5 пункта 1 статьи 309 НК РФ.

Напомним, что порядок, установленный в международных соглашениях, превалирует над нормами Налогового кодекса (п. 1 ст. 7 НКРФ). Так, поправки в российско-кипрское соглашение о налогообложении в случае продажи акций (долей) российских компаний, более 50 процентов активов которых представлены российской недвижимостью, начнут действовать лишь с 1 января 2017 года. Поэтому до этой даты российского налогообложения быть не должно.

Однако даже в этом случае на практике могут возникнуть споры (письмо Минфина России от26.11.14 №03-08-05/60118). По мнению финансового ведомства, до 2017 года, то есть до вступления в силу соответствующих изменений в российско-кипрское соглашение при продаже кипрской компанией доли в российском юрлице, более 50 процентов активов которого состоит из российской недвижимости, необходимо использовать пункт 1 статьи 13 российско-кипрского соглашения, посвященный обложению доходов непосредственно от продажи недвижимых активов. При защите своей позиции стоит учесть, что в рассматриваемом случае продаются акции, а не недвижимость, и по этой ситуации уже достигнуты договоренности компетентных органов обоих государств. Они зафиксированы в действующем тексте российско-кипрского соглашения.

Иностранной компании выгоднее всего продавать недвижимость физлицам

Итак, планируя продажу недвижимости, иностранной компании необходимо учитывать, что в зависимости от категории покупателя у нее могут возникнуть налоговые обязательства в России. В таблице отражены налоговые последствия исходя из того, квалифицируется ли покупатель как российский налоговый агент или нет. Как видно из таблицы, иностранному юрлицу выгоднее всего продавать недвижимость физлицам или другим иностранным компаниям.

Каким образом должен быть уплачен налог, если в НК РФ установлено, что иностранная компания является налогоплательщиком, но российский источник выплаты не признается налоговым агентом? Ответ не очевиден, но специалисты контролирующих ведомств предлагают собственные решения (письмо УФНС пог.Москве от18.09.08 №19–11/088411). В письме от29.09.11 №03-03-06/1/602 Минфин России декларирует, что доходы иностранной организации (без постоянного представительства) от реализации российской недвижимости подлежат обложению на территории РФ. Однако как уплатить этот налог, не разъясняется.

Налогообложение доходов при продаже недвижимости

 
Категория покупателя Налог на доходы НДС
Российская организация, применяющая общую систему + +
Российская организация, применяющая спецрежим + +
Иностранная организация, чья деятельность образует постоянное представительство + +
Иностранная организация, чья деятельность не образует постоянного представительства - -
Индивидуальный предприниматель - +
Физическое лицо - -

 

Зарегистрируйтесь и продолжите читать статью! Это БЕСПЛАТНО и займет всего одну минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пожалуйста, проверьте почту
Ввести
Я тут впервые
Регистрация займет
не больше минуты!
Введите логин
Неверный логин или пароль
Неверный логин или пароль
Введите пароль

 

Слово редактора

Евгений Тимин
главный редактор
glred@nalogplan.ru
Маркетологи очень хотят, чтобы я в этой редакционной колонке на пальцах доказал вам, что необходимо продлить подписку на 2017 год. Иначе… иначе… конец света! А я вот, напротив, думаю, что переподписываться на журнал не стоит.

Подумаешь! Не продлили вы подписку. Стали узнавать о налоговых угрозах с опозданием. Из-за этого совершили ошибку. Она обернулась многомиллионными доначислениями. Против директора и главбуха возбудили уголовное дело. Им дали условный срок. Ничего страшного!

Читать далее >>

Подписка

Сервисы