Журнал о том, как безопасно сэкономить на налогах

Как оценить эффект от оспаривания кадастровой стоимости

5 июня 2015   11  

Какие затраты возникают при пересчете кадастровой стоимости

С какой периодичностью переоценивают кадастровую стоимость

Какие факторы увеличивают и уменьшают налоговую экономию

Изменения последних двух лет серьезно затронули налоговые обязательства части компаний и практически всех индивидуальных предпринимателей. Речь идет об уплате имущественных налогов с кадастровой стоимости объектов недвижимости. К таким объектам относятся фактически любые строения, которые используются предпринимателями (п. 1 ст. 402 НК РФ), если в субъекте утверждены результаты государственной кадастровой оценки. Кроме иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в РФ, налог на имущество с кадастровой стоимости уплачивают компании, у которых в собственности находятся административно-деловые и торговые центры и комплексы и помещения в них, нежилые помещения, предназначенные или используемые для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания, а также жилые дома и жилые помещения, не учитываемые на балансе в качестве основных средств (п. 1 ст. 378.2 НК РФ). Кроме того, кадастровая стоимость используется при исчислении земельного налога (п. 1 ст. 390 НК РФ). Зачастую кадастровая стоимость недвижимого имущества является завышенной по отношению к его рыночной стоимости. Соответственно, завышена и налоговая база по налогу на имущество и земельному налогу. Данная статья поможет разобраться, в каком случае выгодно оспаривать кадастровую стоимость и как это сделать.

На каком основании можно переоценить объект

Согласно частям 1–3 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», юридические и физические лица вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости. Причем физические лица могут сразу же обратиться в суд, минуя комиссию.

Но первое, что нужно сделать, — это оценить приблизительный размер и возможность получения выгоды от налоговой экономии, которую даст новая кадастровая оценка объектов недвижимости. Для этого необходимо проанализировать, какие затраты возникнут в процессе установления кадастровой стоимости в размере рыночной, и просчитать, покроет ли эти затраты налоговая экономия.

Согласно части 11 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ, основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, довольно затруднительно. Отчеты об определении кадастровой стоимости проходят экспертизу на экспертном совете саморегулируемой организации оценщиков (СРОО), и наличие крупных ошибок исключено. Кроме того, лицам, профессионально не связанным с рынком недвижимости, может не хватить знаний, чтобы проверить оценку на достоверность. Другой путь — установление рыночной стоимости объекта на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Изначально оценить, насколько завышена кадастровая стоимость, можно с помощью оценочной организации, заказав предварительный расчет эффективности снижения кадастровой стоимости до размера рыночной. Другой способ — использование данных работы комиссии по рассмотрениям споров о кадастровой стоимости. Возможно, «сосед» по зданию или по улице оспаривал кадастровую стоимость, что поможет приблизительно оценить стоимость квадратного метра своего подобного помещения.

Из чего состоят расходы на пересмотр кадастровой стоимости

После оценки степени превышения кадастровой стоимости над рыночной нужно провести полную оценку экономической целесообразности обращения в комиссию и суд. Для этого нужно оценить все затраты, которые возникают в процессе подготовки и разрешения спора. Их легко проследить по алгоритму действий, он следующий:

  • заказ отчета о реальной рыночной стоимости объекта недвижимости у квалифицированного оценщика;
  • получение положительного заключения СРОО на отчет о рыночной стоимости (если отклонение рыночной стоимости от кадастровой составит более 30%);
  • получение справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости;
  • подготовка нотариально заверенной копии правоустанавливающего документа на объект недвижимости;
  • подготовка заявления установленного образца или искового заявления;
  • подача пакета документов (ч. 16 ст. 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ) в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и в суд.

Согласно части 13 статьи 14 Федерального закона от 24.07.07 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», кадастровая справка о кадастровой стоимости недвижимого имущества предоставляется бесплатно по запросам любых лиц. Нотариальное удостоверение копии правоустанавливающего документа и уплата государственной пошлины при решении дела в суде достаточно незначительны по сравнению с иными затратами.

Подготовка заявления установленного образца или искового заявления уже может стать статьей расхода, если компания или предприниматель не готовы этим заниматься самостоятельно. То же справедливо для этапа подачи и рассмотрения дела в комиссии и суде.

Существенной статьей расходов становится получение отчета о реальной рыночной стоимости объекта недвижимости у квалифицированного оценщика, а при необходимости — заключения СРОО на данный отчет. Трудозатраты по подготовке такого отчета достигают подчас до одного месяца. Итоговая стоимость зависит от множества факторов: стоимости недвижимости, региона, статусности привлеченного оценщика или компании. Кроме того, возможно, также придется оплатить судебную экспертизу. Ошибки в отчете, любое несоблюдение требований, предъявляемых к нему Федеральным законом № 135-ФЗ и федеральными стандартами оценки*, могут стать причиной отказа заявителю.

* В настоящее время федеральных стандартов семь. Они утверждены приказами Минэкономразвития России от 20.07.07 № 256 (ФСО № 1), от 20.07.07 № 255 (ФСО № 2), от 20.07.07 № 254 (ФСО № 3), от 22.10.10 № 508 (ФСО № 4), от 04.07.11 № 328 (ФСО № 5), от 07.11.11 № 628 (ФСО № 6), от 25.09.14 № 611 (ФСО № 7).

Оспаривая кадастровую оценку, стоит помнить о сроках

Оценивая экономическую целесообразность, важно помнить о том, что кадастровая оценка периодически повторяется. Она проводится по решению исполнительного органа субъекта не чаще одного раза в три года (для Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя — раза в два года) и не реже одного раза в течение пяти лет с даты проведения последней государственной кадастровой оценки (ч. 1 ст. 24.12 Федерального закона от 29.07.98 № 135-ФЗ).

По спорам, рассмотренным после 22 июля 2014 года, измененная кадастровая стоимость может быть учтена при расчете налога и за календарный год, в котором подано заявление о ее пересмотре (п. 1 ст. 391, п. 2 ст. 375, п. 15 ст. 378.2, п. 1 ст. 403 НК РФ, ч. 5 ст. 24.20 Федерального закона от 29.07.98 № 135-ФЗ).

Кроме того, стоит учитывать длительность процедуры рассмотрения заявления и искового заявления. Минимальный срок составит один месяц (ч. 19 ст. 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ). Максимальный может достигать и полугода.

на цифрах

Государственной кадастровой оценкой кадастровая стоимость здания, принадлежащего компании, установлена равной 300 млн рублей. Рыночная стоимость по данным оценщика равна 200 млн рублей. По предварительным оценкам максимальная стоимость всех расходов по проведению оценки рыночной стоимости здания и утверждению, исходя из нее, кадастровой оценки составит 740 тыс. рублей. Новую кадастровую стоимость предполагается применять в течение трех лет (до следующей государственной переоценки). Ставки налога на имущество в регионе в этих годах составляют соответственно 1,5 процента, 1,7 процента и 2 процента. В таблице ниже рассчитаны налоговые обязательства компании с учетом первоначальной и новой оценки, а также рассчитана налоговая выгода с учетом затрат. Расчет показывает, что размер налоговой экономии зависит от ряда факторов. В частности, от того, сможет налогоплательщик воспользоваться результатами оценки только в одном или в нескольких налоговых периодах. Сравнение налоговых последствий уплаты налога с учетом переоценки кадастровой стоимости и расходов (млн руб.)

Расчет налога Исходя из государственной оценки Исходя из рыночной стоимости
Первый год 4,5 (300 × 1,5%) 3 (200 × 1,5%)
Второй год 5,4 (300 × 1,7%) 3,6 (200 × 1,7%)
Третий год 6 (300 × 2%) 4 (200× 2%)
Ожидаемая сумма расходов 0,74
Экономия () / перерасход (-) 4,56 (4,5 + 5,4 + 6 – 3 – 3,6 – 4 – 0,74)

 

Зарегистрируйтесь и продолжите читать статью! Это БЕСПЛАТНО и займет всего одну минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пожалуйста, проверьте почту
Ввести
Я тут впервые
Регистрация займет
не больше минуты!
Введите логин
Неверный логин или пароль
Неверный логин или пароль
Введите пароль

 

Слово редактора

Евгений Тимин
главный редактор
glred@nalogplan.ru
Маркетологи очень хотят, чтобы я в этой редакционной колонке на пальцах доказал вам, что необходимо продлить подписку на 2017 год. Иначе… иначе… конец света! А я вот, напротив, думаю, что переподписываться на журнал не стоит.

Подумаешь! Не продлили вы подписку. Стали узнавать о налоговых угрозах с опозданием. Из-за этого совершили ошибку. Она обернулась многомиллионными доначислениями. Против директора и главбуха возбудили уголовное дело. Им дали условный срок. Ничего страшного!

Читать далее >>

Подписка

Сервисы