Журнал о том, как безопасно сэкономить на налогах

Шесть способов снизить налоги при сдаче имущества в аренду

5 июня 2015   7  

Как достичь экономии, привлекая упрощенца или ИП

Чем допустимо заменить арендную плату, чтобы снизить налоги

Когда аренду выгодно заменить простым товариществом

Любая компания, применяющая общую систему налогообложения, хотела бы сдавать имущество в аренду с минимальной налоговой нагрузкой. На практике существует несколько способов, позволяющих достичь этого — снизить налог на прибыль и НДС. И чем детальнее проработана схема, тем ниже риск претензий со стороны налоговиков.

Способ первый: использовать промежуточное звено

Классический вариант — собственник сдает имущество в аренду упрощенцу по символической цене, а последний, в свою очередь, передает объекты конечным пользователям по рыночной цене. Вся наценка остается у спецрежимника, который тем или иным способом возвращает ее владельцу актива. Налоговая экономия достигается за счет того, что с доходов упрощенца взимается налог по ставке 6 процентов (п. 1 ст. 346.20 НКРФ). При этом его услуги не облагаются НДС (п. 2 ст. 346.11 НКРФ). Причем в качестве промежуточного звена может использоваться как компания, так и ИП на упрощенке.

С меньшим эффектом вместо упрощенца используется предприниматель на общем режиме. В этом случае экономия достигается за счет того, что ИП платит НДФЛ по ставке 13 процентов (п. 1 ст. 224 НКРФ) вместо 20 процентов налога на прибыль (п. 1 ст. 284 НКРФ). Однако выгоды по НДС нет.

Конечно, налоговикам хорошо известен этот способ экономии. Поскольку они не раз пытались доначислить владельцам имущества налоги исходя из сумм доходов, полученных промежуточными арендаторами. При этом некоторые суды с ними соглашалась, а некоторые — нет. Так, ФАС Московского округа, принимая решение в пользу компании, указал следующее. «Схема должна иметь логическую законченность, показывающую, что в результате взаимосвязанных действий участников налогоплательщик получил в распоряжение выручку, но скрыл ее от налогообложения». Если такие данные отсутствуют, то организация не может нести ответственность за деятельность других участников хозяйственного оборота (постановление от18.02.10 №КА-А40/ 343-10-П). К похожему выводу пришел и ФАС Волго-Вятского округа в постановлении от20.08.13 №А11-4616/2012.

Однако безопаснее, чтобы у собственника была причина сдавать имущество не конечным пользователям, а единственному арендатору. Если он не сможет объяснить свои действия предпринимательскими целями, то проиграет спор с инспекцией (определение ВАС РФот14.11.11 №ВАС-11772/11). В качестве такой причины может выступать защита от простоев, когда потери от пустующих площадей несет промежуточный арендатор, а не владелец объекта. Или защита от конфликтов с множеством постоянно меняющихся конечных субарендаторов.

Наличие взаимозависимости между арендодателем и промежуточным арендатором является веским аргументом в пользу проверяющих, свидетельствующим об умышленном уклонении от уплаты налогов (определение ВАС РФот25.09.13 №ВАС-13307/13). Явный тому пример — это случаи, когда генеральный директор компании заключает договор аренды с самим собой как с предпринимателем (определение ВАС РФот01.08.12 №ВАС-9340/12). Риск претензий повысится, если договоры аренды и субаренды с конечными пользователями будут заключены одновременно (определение ВАС РФот11.07.13 №ВАС-8732/13).

Способ второй: завысить стоимость сопутствующих услуг

В этом случае собственник сам сдает объект конечным пользователям в аренду по рыночной стоимости, но нанимает дружественного упрощенца для оказания различных сопутствующих услуг. Такими услугами могут быть уборка помещений, ремонт, управление имуществом, поиск и проверка арендаторов и т. д. При использовании такой схемы владелец экономит только налог на прибыль, признавая в учете дополнительные расходы, тогда как упрощенец заплатит со своих доходов лишь 6 процентов. Однако получить выгоду по НДС не получится, поскольку услуги спецрежимника этим налогом не облагаются.

В качестве исполнителя дополнительных услуг может быть использован предприниматель на патенте. К примеру, патент выдается на ремонт жилья и других построек (подп. 12 п. 2 ст. 346.43 НКРФ), в том числе нежилых и по заказу юрлиц (письмо Минфина России от26.01.15 №03-11-11/2173). К тому же могут подойти услуги по производству монтажных, электромонтажных, санитарно-технических, сварочных работ (подп. 13 п. 2 ст. 346.43 НКРФ). А также услуги уличных патрулей, охранников, сторожей и вахтеров (подп. 44 п. 2 ст. 346.43 НКРФ).

Отметим, что безопасность использования этого способа зависит от реальности оказываемых услуг. Кроме того, чем больше составляющих будет включать в себя та или иная услуга, полученная от взаимозависимого упрощенца (подп. 4 п. 2, п. 3 ст. 105.14 НКРФ), тем труднее инспекторам будет сравнивать ее стоимость с рыночной. К примеру, формулировка услуг по уборке помещений может включать в себя, в том числе, услугу быстрого вызова, когда исполнитель обязуется устранить беспорядок в течение 15 минут после вызова.

Способ третий: привлечь доверительного управляющего

Если собственник имущества не желает вникать во все тонкости сдачи актива в аренду, то он может нанять дружественного ему доверительного управляющего. При этом владелец недвижимости устанавливает управляющему максимально возможное вознаграждение, а тот неофициально возвращает обналиченные деньги. Такая схема позволит сэкономить налог на прибыль.

В качестве управляющего выгоднее использовать предпринимателя на общем режиме. Дело в том, что упрощенцы, участвующие в договоре доверительного управления, могут выбрать лишь объект «доходы минус расходы», с которого взимается налог по ставке 15 процентов (п. 2 ст. 346.20 НКРФ). Это прямое требование пункта 3 статьи 346.14 НК РФ. На этом фоне ИП, уплачивающий НДФЛ по ставке 13 процентов, будет выгоднее.

Но есть несколько минусов по НДС. Налоговики могут заявить, что компания при передаче недвижимости в управление обязана восстановить входной НДС, ранее принятый к вычету, на основании пункта 3 статьи 170 НК РФ. Дело в том, что право собственности на имущество не переходит к управляющему, поэтому объекта обложения НДС не возникает. Получается, что актив используется для деятельности, не облагаемой этим налогом (письма Минфина России от14.11.11 №03-07-11/311, ФНС России от03.05.12 №ЕД-4-3/7383@).

Однако суды считают, что передача имущества в доверительное управление не относится к перечисленным в пункте 3 статьи 170 НК РФ случаям восстановления НДС. Тем более что операции в рамках договора управления облагаются НДС. На этих основаниях суды принимают решения в пользу налогоплательщиков (постановления ФАС Северо-Западного от31.01.14 №А26-600/2013, Северо-Кавказского от30.09.11 №А32-23383/2010 округов).

Если в схеме задействован управляющий-ИП, применяющий общий режим, то возникает еще один минус. Поскольку нет ясности в том, может ли владелец имущества принять к вычету НДС со стоимости услуг управляющего. Некоторые суды указывают, что компания приобретает эти услуги для деятельности, не облагаемой НДС. Значит, организация не может заявить налог к вычету (постановление ФАС Поволжского округа от23.03.10 №А57-6989/2009). Однако Президиум ВАС РФ указал следующее. Тот факт, что в рамках договора управления не происходит передачи права собственности на имущество, не препятствует признанию самостоятельным объектом обложения НДС услуг по управлению. Поэтому собственник объекта вправе заявить налог к вычету на общих основаниях (постановление от15.07.10 №2809/10). Аналогичные выводы содержатся и в постановлениях ФАС Поволжского округа от19.10.10 №А06-781/2010, от08.11.10 №А06-782/2010.

Помимо вознаграждения стороны могут предусмотреть в договоре, что владелец имущества возмещает управляющему расходы по управлению за счет доходов от аренды (ст. 1023 ГКРФ). Такие затраты признаются в учете собственника имущества (п. 2 ст. 276 НКРФ). Это условие позволит максимизировать эффект экономии от собственно вознаграждения. Налог на имущество по переданному в доверительное управление объекту платит учредитель такого управления (п. 1 ст. 378 НКРФ). Поэтому здесь экономии не возникает.

Способ четвертый: обязать арендатора сделать неотделимые улучшения в арендованное имущество

Это законный способ сэкономить на налоге на прибыль при передаче имущества в аренду. Владелец объекта устанавливает арендатору низкую арендную плату, а тот обязуется произвести определенные неотделимые улучшения. При этом в договоре стороны прописывают, что собственник не возмещает арендатору расходы на них (п. 3 ст. 623 ГКРФ). Получается, что вместо части арендной платы владелец получает бесплатную реконструкцию или модернизацию своего имущества.

Полученные неотделимые улучшения не облагаются у арендодателя налогом на прибыль на основании подпункта 32 пункта 1 статьи 251 НК РФ. Но и амортизировать их он не вправе (п. 1 ст. 258 НКРФ, письмо Минфина России от29.05.07 №03-03-06/1/334). Экономия по налогу на прибыль достигается за счет того, что здесь неофициальная часть полученной арендной платы единовременно уменьшается на стоимость капвложений. Тогда как при официальном возмещении затрат владелец учтет арендную плату в доходах (ст. 249, 250 НК РФ), а в расходах стоимость капвложений будет отражать в течение всего срока использования через механизм амортизации. В отношении НДС для владельца имущества все просто: раз он не возмещает расходы арендатора, то у него нет входного НДС и ему нечего предъявлять к вычету.

Чтобы арендатор в точности выполнил пожелания владельца, последний может максимально подробно прописать свои требования в приложении к договору и оставить за собой контроль за ходом работ. Для арендатора этот вариант самый невыгодный. Во-первых, он может амортизировать улучшения только в течение действия договора аренды (абз. 6 п. 1 ст. 258, п. 1 ст. 256 НК РФ). После его окончания он не сможет признать в налоговом учете их остаточную стоимость.

Во-вторых, при передаче улучшений собственнику имущества арендатор, по мнению чиновников, обязан начислить НДС с их стоимости (письма от25.11.14 №03-07-11/59765, от25.02.13 №03-07-05/5259). Некоторые суды с этим соглашаются (постановления ФАС Западно-Сибирского от30.05.14 №А45-12766/2013, Поволжского от26.06.12 №А65-12909/2011 округов), а некоторые принимают решения в пользу арендаторов (постановления ФАС Поволжского от18.01.13 №А55-14290/2012, Северо-Кавказского от27.07.11 №А53-19081/2010 округов).

Способ пятый: получить в счет арендной платы скидку на товары, работы или услуги арендатора

Этот вариант замены арендной платы похож на способ с неотделимыми улучшениями. Разница в том, что арендатор вместо передачи капвложений делает скидку на свои товары, работы или услуги. Выгода по налогу на прибыль для арендодателя возникает, если он вправе признать расходы по такой покупке только в следующих периодах. К примеру, арендодатель покупает материалы для модернизации основных средств, расходы на которую он может учесть лишь в процессе амортизации. В случае же скидки получается, что он единовременно уменьшает свои реальные доходы на сумму неоплаченных затрат.

Для арендатора этот способ гораздо выгоднее неотделимых улучшений. Убыток, полученный по проданным товарам (работам, услугам), он может признать в налоговом учете в полном размере в периоде его получения (подп. 2 п. 1 ст. 268 НКРФ). Единственное исключение — продажа основных средств, при которой убыток включается в состав прочих расходов равными долями в течение оставшегося срока полезного использования объекта (п. 3 ст. 268 НКРФ).

С точки зрения НДС арендатор также находится в выгодном положении. Поскольку он исчислит налог с суммы реализации в гораздо меньшем объеме, чем при продаже товаров, работ, услуг без скидки. И это не помешает ему предъявить к вычету всю сумму НДС.

Даже если в ходе проверки инспекторы усомнятся в низкой арендной плате и реальности встречной скидки, то они не смогут применить положения трансфертного ценообразования — отсутствует факт взаимозависимости сторон. Для снижения налоговых рисков они могут оформить договоры аренды и купли-продажи (оказания услуг, выполнения работ) разными датами.

Способ шестой: создать вместе с потенциальным арендатором простое товарищество

Это специфичный способ экономии, который подходит, если владелец имущества планирует сдавать его в аренду одному основному арендатору. Тогда вместо аренды стороны могут заключить договор простого товарищества (ст. 1041 ГКРФ). При этом владелец недвижимости внесет в него имущество, а несостоявшийся арендатор — свои умения, персонал и оборотные средства (ст. 1042 ГКРФ).

Выгода собственника имущества заключается в том, что его доход от деятельности товарищества, который заменяет арендную плату, не облагается НДС. Ведь здесь не происходит перехода права собственности и не возникает иной объект налогообложения (п. 1 ст. 146 НКРФ). Поэтому владелец может получать доход от товарищества в размере рыночной арендной платы с учетом НДС и не перечислять налог в бюджет. В общем случае экономии по налогу на прибыль нет — доходы признаются в составе внереализационных (п. 3 ст. 278 НКРФ).

При реализации данной схемы стороны заранее в договоре оценивают вносимые вклады и прописывают распределение доходов и расходов. При этом ни одного из товарищей нельзя полностью освободить от возмещения затрат товарищества, это прямо запрещено статьей 1046 ГК РФ. Поэтому доход владельца недвижимости устанавливается не пропорционально его вкладу, а в размере потенциальной арендной платы с учетом НДС (плюс некая сумма на возмещение общих расходов). Возможность непропорционального деления предусмотрена статьей 1048 ГК РФ и пунктом 3 статьи 278 НК РФ. Восстанавливать входной НДС при передаче имущества в простое товарищество не нужно. С этим согласны и налоговики, и суды (письмо ФНС России от12.08.11 №СА-4-7/13193@, постановление Президиума ВАС РФот22.06.10 №2196/10).

Минус этого способа экономии в том, что владелец имущества будет солидарно отвечать по обязательствам своего партнера (п. 2 ст. 1047 ГКРФ). Кроме того, поскольку реально пользователь недвижимости в рамках простого товарищества будет заниматься своей основной деятельностью, то он и назначается участником, ведущим общие дела. Таким образом, он получает практически полный контроль над бизнесом.

Этот способ можно модернизировать, если ввести в товарищество еще одного участника — упрощенца или предпринимателя на ОСНО, который является дружественным по отношению к владельцу недвижимости. Это позволит вывести на вспомогательного участника основную сумму дохода собственника объекта. Причем упрощенец заплатит с этого дохода налог по ставке 15 процентов (участники товарищества не вправе применять объект «доходы» — п. 3 ст. 346.14 НКРФ), ИП на общей системе — 13 процентов. Далее участники совместной деятельности тем или иным способом вернут собственнику денежные средства.

В чем выгода совместной деятельности с потенциальным арендатором вместо заключения договора аренды? в получении «арендной платы» без НДС; в признании дохода только после фактического получения денег; все вышеперечисленное верно; все вышеперечисленное неверно. Владелец имущества может получать доход от простого товарищества в размере рыночной ставки арендной платы с учетом НДС и не перечислять налог в бюджет. Кроме того, эти доходы признаются только после фактического распределения средств товариществом, а не по начислению.

 

Зарегистрируйтесь и продолжите читать статью! Это БЕСПЛАТНО и займет всего одну минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пожалуйста, проверьте почту
Ввести
Я тут впервые
Регистрация займет
не больше минуты!
Введите логин
Неверный логин или пароль
Неверный логин или пароль
Введите пароль

 

Слово редактора

Евгений Тимин
главный редактор
glred@nalogplan.ru
Маркетологи очень хотят, чтобы я в этой редакционной колонке на пальцах доказал вам, что необходимо продлить подписку на 2017 год. Иначе… иначе… конец света! А я вот, напротив, думаю, что переподписываться на журнал не стоит.

Подумаешь! Не продлили вы подписку. Стали узнавать о налоговых угрозах с опозданием. Из-за этого совершили ошибку. Она обернулась многомиллионными доначислениями. Против директора и главбуха возбудили уголовное дело. Им дали условный срок. Ничего страшного!

Читать далее >>

Подписка

Сервисы