Журнал о том, как безопасно сэкономить на налогах

Увеличение доли в инвестконтракте в обмен на имущество не реализация

5 февраля 2015   451  

за счет чего сэкономили Налог на прибыль и НДС

сколько Более 70 млн рублей доначислений по налогу на прибыль, около 46 млн рублей доначислений по НДС и более 20 млн рублей пеней по НДС

чего это стоило Пришлось доказывать, что передача квартир и машиномест в счет уменьшения доли государства в инвестиционном объекте не является договором мены и поэтому не признается реализацией

Мне довелось представлять в суде интересы компании-инвестора, которая осуществляла 100-процентное финансирование строительства бизнес-центра. При этом одной из сторон инвестиционного контракта выступало Федеральное агентство по управлению государственным имуществом Российской Федерации (Росимущество), которое в качестве инвестиционного вклада предоставило налогоплательщику в аренду земельный участок, на котором и осуществлялось возведение объекта. По условиям контракта после ввода объекта в эксплуатацию часть площадей должна была перейти в собственность Российской Федерации с последующей передачей в оперативное управление одному из государственных учреждений. Однако, учитывая сроки строительства, стороны договорились, что вместо доли в возводимом объекте государство получит от инвестора квартиры и машиноместа в других зданиях, специально приобретенные инвестором для такой передачи.

Для этого было подписано дополнительное соглашение к инвестиционному контракту, по условиям которого процентное соотношение распределения площадей объекта после завершения строительства изменилось. Доля государства в строящемся здании уменьшилась, а доля общества, напротив, увеличилась. Именно эти операции стали предметом налогового спора и дальнейшего судебного разбирательства.

По мнению проверяющих, передавая имущественные права на квартиры и машиноместа, инвестор совершил их обмен на долю государства в строящемся объекте. А такая операция в силу пункта 1 статьи 39 НК РФ признается реализацией. При этом налоговики заявили, что рыночная стоимость переданных имущественных прав является доходом организации и объектом обложения НДС. И доначислили с этой разницы налог на прибыль и НДС.

Конечно, компания не согласилась с такими выводами инспекторов, о чем и заявила в возражениях на акт проверки и в апелляционной жалобе, поданной в вышестоящий орган. Тем не менее УФНС России по г. Москве оставило апелляционную жалобу налогоплательщика без удовлетворения. Однако мне удалось отстоять правоту компании в арбитражном суде. По результатам рассмотрения спора решение было принято в пользу налогоплательщика (решение Арбитражного суда г.Москвы от24.09.14 №А40-95801/14-107-276).

Инвестор сам дал повод для налоговых претензий, допустив переплату налогов

Согласно условиям договора, по окончании строительства компания должна была передать 26 процентов от общей площади здания в собственность РФ. При этом инвестор должен был получить в собственность 74 процента от общей площади объекта. Кроме того, по условиям инвестиционного контракта, еще до завершения строительства инвестор был вправе передать государству в счет его доли квартиры или иные объекты недвижимости в размере, равном рыночной стоимости части здания, подлежащей передаче в собственность РФ. Оформление имущественных прав на квартиры и иные объекты, передаваемые до завершения строительства объекта, должно было осуществляться на основании дополнительного соглашения к инвестиционному контракту.

В ходе контрольных мероприятий налоговики установили, что в рамках одного из дополнительных соглашений инвестор передал государству в счет его доли квартиры и машиноместа в нескольких жилых домах. При этом рыночная стоимость передаваемого имущества была подтверждена отчетом независимого оценщика. Впоследствии стороны подписали акт о частичной реализации инвестиционного контракта, согласно которому доли сторон в строящемся объекте определяются после регистрации прав на переданные квартиры и машиноместа.

На деле компания частично сама была виновата в возникновении претензий со стороны проверяющих. Дело в том, что в 2009 году, когда впервые было заключено допсоглашение об уменьшении доли государства в обмен на квартиры, с рыночной стоимости переданного государству имущества инвестор исчислил и уплатил в бюджет НДС. Кроме того, доходы от реализации этих имущественных прав компания учла при расчете налога на прибыль (ст. 249 НКРФ).

То есть налогоплательщик в этой ситуации сам неверно исчислил НДС со стоимости имущества, переданного собственнику участка. Хотя реально объект налогообложения отсутствовал. Поэтому при очередном изменении контракта в 2011 году, когда рыночная стоимость ранее переданных квартир и машиномест была значительно увеличена (согласно новому отчету оценщика), налогоплательщик этой ошибки уже не допустил.

Конечно, налоговики не оставили данное обстоятельство без внимания, назначили выездную проверку и доначислили компании НДС и пени. Однако судьи, признавая решение контролеров неправомерным, указали, что передача квартир и машиномест в счет доли государства в рамках инвестиционного контракта не признается реализацией (п. 1 ст. 39 НКРФ) и не облагается ни НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НКРФ), ни налогом на прибыль. Получается, что инвестор не только по данной операции первоначально некорректно рассчитал НДС, но и напрасно уплатил в бюджет налог на прибыль.

Налоговики переквалифицировали передачу имущества в договор мены

Как уже было отмечено выше, в 2011 году стороны заключили еще одно дополнительное соглашение к инвестиционному контракту. По условиям которого момент сдачи объекта в эксплуатацию и завершения инвестиционного проекта был перенесен на конец 2013 года. Кроме того, согласно отчету независимого оценщика, рыночная стоимость имущества, уже давно переданного инвестором собственнику в 2011 году, была оценена примерно на 400 млн рублей выше по сравнению с 2009 годом. В связи с этим опять же был изменен объем инвестиционного вклада собственника участка.

Согласно данному допсоглашению, с учетом частичного досрочного исполнения инвестором своих обязательств по итогам реализации контракта в собственность РФ с последующим закреплением в оперативное управление заказчику передается не менее 17,47 процента от общей площади объекта, а в собственность инвестору — 82,53 процента. Следовательно, доля государства в инвестиционном объекте уменьшилась, а доля налогоплательщика увеличилась.

Причем возникшую в результате переоценки положительную разницу инвестор первоначально включил в состав внереализационных доходов (ст. 250 НКРФ). Однако впоследствии компания представила уточненную декларацию по прибыли, в которой исключила указанный доход из налоговой базы.

Однако проверяющие настаивали, что передача квартир и машиномест в 2009 году в зачет части доли государства является реализацией (п. 1 ст. 39 НКРФ). Поэтому данные операции признаются объектом обложения НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НКРФ) и налогом на прибыль (ст. 249 НКРФ). Кроме того, ревизоры заявили, что реализация имущественных прав должна облагаться НДС и налогом на прибыль с учетом произведенной в 2011 году переоценки.

Примечательно, что контролеры квалифицировали данные операции в качестве договора мены (ст. 567 ГКРФ). Поскольку переданные государству квартиры и машиноместа стали предметом независимой оценки, а их рыночная стоимость фигурировала в двусторонних документах — допсоглашениях к контракту. То есть налоговики сочли, что передача имущества в счет погашения инвестором своих обязательств по получению государством своей доли площади (правда, не в строящемся объекте, а в других) является реализацией имущественных прав путем их мены по рыночной оценке на долю площадей.

Поэтому в суде инспекторы настаивали, что произведенные в рамках контракта действия, а именно передача имущественных прав на квартиры и машиноместа в обмен на долю государства в строящемся объекте, в силу пункта 1 статьи 39 НК РФ признается реализацией. На этом основании рыночная цена такой передачи с учетом проведенной переоценки была включена в доход общества. Кроме того, с этой рыночной стоимости был доначислен НДС.

Не реализация, а изменение условий инвестиционного контракта

Однако Арбитражный суд г. Москвы не согласился с такими действиями проверяющих. Судьи указали, что передача обществом квартир и машиномест в счет доли государства по инвестиционному контракту не является реализацией для целей налогообложения. Поскольку налогоплательщик, передавая имущество в счет частичного зачета доли государства, фактически действовал в рамках заключенного инвестконтракта. Получается, что инвестор предлагал изменить лишь условия контракта в части распределения долей. Причем данные условия были акцептованы собственником участка и заказчиком строительства и нашли отражение в одном из дополнительных соглашений.

По мнению судей, данная передача была осуществлена в рамках инвестиционного контракта и изменяла по обоюдному согласию сторон лишь его условия в части распределения долей. Это означает, что в этом случае отсутствует реализация, предусмотренная пунктом 1 статьи 39 НК РФ, а соответственно и объект обложения НДС.

Кроме того, арбитры подчеркнули, что все последующие действия сторон по изменению условий контракта, в том числе связанные с переоценкой стоимости переданного имущества, до момента завершения строительства не имели никакого значения в целях налогообложения. В связи с чем доводы инспекции в отношении неотражения в составе доходов в 2011 году разницы в сумме переоценки и неуплаты с этой суммы НДС суд признал необоснованными. А ошибка самого налогоплательщика, который счел операцию, совершенную в 2009 году, реализацией и при этом исчислил с нее НДС, не может влиять на оценку правомерности его действий в 2011 году.

 

Зарегистрируйтесь и продолжите читать статью! Это БЕСПЛАТНО и займет всего одну минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пожалуйста, проверьте почту
Ввести
Я тут впервые
Регистрация займет
не больше минуты!
Введите логин
Неверный логин или пароль
Неверный логин или пароль
Введите пароль

 

Слово редактора

Евгений Тимин
главный редактор
glred@nalogplan.ru
Маркетологи очень хотят, чтобы я в этой редакционной колонке на пальцах доказал вам, что необходимо продлить подписку на 2017 год. Иначе… иначе… конец света! А я вот, напротив, думаю, что переподписываться на журнал не стоит.

Подумаешь! Не продлили вы подписку. Стали узнавать о налоговых угрозах с опозданием. Из-за этого совершили ошибку. Она обернулась многомиллионными доначислениями. Против директора и главбуха возбудили уголовное дело. Им дали условный срок. Ничего страшного!

Читать далее >>

Подписка

Сервисы