Журнал о том, как безопасно сэкономить на налогах

Нам удалось не только удачно инвестировать средства, но и не потерять при этом на налогах

19 января 2015   314  

в чем выгода Получен доход от инвестиций с минимальными налоговыми потерями

сколько Несколько миллионов фунтов стерлингов

чего это стоило Компания выстроила международную структуру для эффективного управления инвестиционным бизнесом и налоговой оптимизации его доходов

Несмотря на то что для некоторых богатых россиян Англия стала почти родным домом, когда речь заходит об инвестициях в этой стране, понимаешь, что люди ориентируются только на перспективы доходности проектов. А уровень риска, размер требуемых вложений и налоговые последствия зачастую исследуются слабо. Между тем у нашей компании есть опыт инвестиций собственных средств в лондонскую недвижимость. Проект этот был реализован почти пять лет назад и успешно работает до сего времени. Перед нами стояла задача выгодно и надежно вложить прибыль компании за рубежом. Не потеряв при этом на налогах.

Я попытаюсь поделиться опытом нашей компании и пояснить, почему для этого мы выбрали не просто Англию, а именно те инвестиционные проекты, с которыми сейчас продолжаем работать.

Структура инвестиционного бизнеса

Для инвестиций мы выбрали недвижимость центрального Лондона

Привлекательность вложений в недвижимость базируется и на том, что приобретается не нечто виртуальное, а вполне осязаемый объект, стоящий на земле, с фундаментом и каменными стенами. Безусловно, что наиболее надежными инвестициями являются здания и помещения в центре деловой и туристической жизни.

Центр Лондона – идеальный пример стабильности и ликвидности, он всегда востребован как у потенциальных покупателей, так и арендаторов, а предложение объектов в нем очень ограничено. Ведь он не растет ни вширь, ни ввысь (действуют строгие ограничения на застройку в исторической части города). Поэтому даже в годы мировых кризисов там не случается долгосрочных падений цен, и в случае необходимости недвижимость продается в самые короткие сроки, по более чем приемлемой для инвестора цене.

Классический инвестор в торговый объект получает два вида дохода: арендный доход и доход от прироста стоимости. Первый – от арендатора, начиная сразу после покупки объекта, а второй – лишь после его продажи. Если обратиться к общедоступной статистике, то видно, что сдача лондонской недвижимости в аренду приносит от 4 до 8 процентов ежегодного дохода от суммы инвестиций. А если учесть прирост стоимости, то в совокупности получается привлекательная доходность.

Так, по данным английских СМИ, цены на жилье в Великобритании выросли на 8,4 процента в 2013 году. В 2014 году эти темпы сохранились. Наибольший рост наблюдался как раз в Лондоне, где средняя стоимость недвижимости за год выросла на 10 процентов. Кроме того, если правильно выбрать объект покупки, то, проведя работы по его улучшению, а возможно, и сменив «слабого» арендатора, можно добиться как увеличения арендной платы, так и существенного прироста стоимости дома.

В качестве примера приведу объект на одной из центральных пешеходных лондонских улиц, South Molton Street. Дом мы купили в 2011 году за 2,3 млн фунтов. В ремонт вложили 0,7 млн фунтов. Были увеличены торговые и жилые площади, надстроен дополнительный этаж, поэтому размер арендной платы возрос с 0,1 млн до 0,25 млн фунтов в год. А уже в конце 2012 года было получено письменное предложение от потенциального покупателя на 6 млн фунтов!

Инвестиции в жилую недвижимость Центрального Лондона также приносят хорошую прибыль. Так, 8 апреля 2011 года была куплена квартира по адресу: 39 Malvern Court, Onslow Square за 1,5 млн фунтов. Различные расходы, в том числе на ремонт, составили 0,4 млн фунтов, и 22 января 2013 года квартира была продана за 2,8 млн фунтов. А при работе с объектом по адресу: 41 Cumberland Mansions через 13 месяцев получено предложение о покупке, которое сформировало годовой доход от инвестиций в размере 47,8 процента.

Право частной собственности в Англии незыблемо

Нужно сказать, что английская модель права удобна и привлекательна не только для ведения торговли, создания предприятий и закрепления на бумаге правил, по которым акционеры или партнеры будут строить свои отношения на многие годы вперед. Она практически идеальна для владельцев земли и объектов доходной «торговой» недвижимости, для финансистов, предоставляющих кредиты под залог объектов на английской земле. Со средних веков английская знать зарабатывала на сдаче земли и строений в аренду коммерсантам, а так как законы принимали именно землевладельцы, то они сумели создать такую систему права, которая действует в интересах лиц, заинтересованных во владении объектами недвижимости в качестве долгосрочных инвестиций.

Это проявляется в том, что целый ряд обязанностей и обременений, возникающих вследствие владения доходной торговой недвижимостью (здания и помещения, где размещены магазины, рестораны, пабы и т.п.), перекладывается на плечи арендатора (см. таблицу). Например, страховку имущества оплачивает арендатор, он же платит налог на имущество и даже плату за страховку на случай досрочного расторжения контракта арендатором! Законом четко определено, что раз в пять лет арендная плата может пересматриваться, причем в сторону увеличения, в соответствии с общим ростом цен и привлекательностью объекта.

Сравнение норм законодательства разных стран по аренде

 
  Россия Германия Великобритания
Повышение арендной платы Раз в 3–5 лет Раз в 3–5 лет Раз в 5 лет
Налог на недвижимость Владелец Владелец Арендатор
Страхование Владелец Владелец Арендатор
Текущий ремонт Арендатор Арендатор Арендатор
Капитальный ремонт Владелец Владелец Арендатор
Инициатива по прекращению аренды Обычно арендатор Обычно арендатор Арендатор

Выгоден закон и для иностранных инвесторов. Например, если правильно структурировать покупку, владение и получение арендного дохода, то все расходы, связанные с недвижимостью, можно отнести на затраты, уменьшающие размер прибыли до налогообложения. В том числе и проценты по займам, привлеченным для покупки недвижимости. А в случае продажи коммерческих объектов, приобретенных с инвестиционными целями, не взимается налог на прибыль от прироста капитала.

Грамотное структурирование инвестиций позволило сэкономить налоги

Вот как мы структурировали свои инвестиции, чтобы использовать эти возможности по-максимуму. Инвестиции производятся через двухуровневую структуру, состоящую из двух компаний Британских Виргинских Островов (БВО). Инвестор становится акционером холдинговой компании и получает акции в точной пропорции инвестированных им средств к капиталу компании (условия участия в капитале холдинговой компании изложены в акционерном соглашении). Эта компания – единственный акционер дочернего предприятия, которое и владеет объектами недвижимости.

Налоговая идея в следующем. Дочернее предприятие получает средства для покупки объектов не только как инвестиции в ее капитал, но и в качестве займов от материнской компании. Естественно, мы учитываем правила тонкой капитализации, и потому соотношение заемных средств к капиталу не превышает 3 к 1.

Дочернее предприятие создано в безналоговой юрисдикции, но состоит на налоговом учете в Англии, и его прибыль от сдачи объектов в аренду подлежит обложению налогом там, где они расположены, то есть в Англии. Вместе с тем проценты, начисленные по полученному от материнской компании займу, уменьшают прибыль до английского налогообложения.

Ставка английского налога на прибыль для такой компании БВО – 20 процентов. Но так как существенная доля прибыли перемещена в виде процентов по займу в материнскую компанию, то налоговая нагрузка в Англии минимальна. Конечно, процентная ставка должна соответствовать рыночным условиям. Поэтому, перед тем как планировать ее, мы заручились мнением местного налогового эксперта.

Так как проценты в пользу компании БВО выплачивает компания, не являющаяся резидентом Англии, она не обязана удерживать с них английский налог. Соответственно, налоговых потерь у материнской компании вообще нет ни в Англии, ни в юрисдикции регистрации.

Через несколько лет после начала инвестиционного проекта придет время продать объекты. И мы снова получим выгоду от того, что инвестировали именно в английскую недвижимость: вся прибыль от прироста капитала не будет подлежать налогообложению в Англии. Причина в том, что объекты приобретались не с целью продать их через короткое время, а для длительных инвестиций, получения арендного дохода, управления собственностью, возможного улучшения ее характеристик и продажи через несколько лет.

Но и это еще не все. «Операционная» компания БВО, выплачивающая дивиденды в пользу холдинговой компании, не должна удерживать налог с них в Англии. Полученные холдинговой фирмой дивиденды ежегодно распределяются инвесторам, и вновь мы наблюдаем отсутствие всяких английских налогов.

Но стоит отметить, что при продаже жилья автоматического освобождения от уплаты налога на прирост капитала не происходит. Учитывается несколько факторов, например, систематичность инвестиций в жилые объекты, получал ли корпоративный инвестор после модернизации недвижимости арендный доход от нее. То есть для получения налоговой выгоды разумнее проводить операции через специальный фонд инвестиций в покупку и ремонт жилой недвижимости Лондона.

Займы позволяют инвестировать деньги на срок менее одного года

Инвестиции в коммерческую и в жилую недвижимость стратегически различны. Если в торговую недвижимость выгодно инвестировать на срок от пяти до семи лет, то создавать структуру, целью которой будет покупка жилья, проведение его капитального ремонта и продажа, можно всего на пару лет.

Однако не всех наших директоров устраивала перспектива ждать возврата денег более года, для краткосрочных инвестиций мы нашли еще один вариант в той же сфере. Это предоставление займов под залог английской недвижимости на срок до 12 месяцев.

Спрос на заемное финансирование существует у бизнеса в любой стране. При этом вполне возможна ситуация, когда кому-то необходимо привлечь сравнительно небольшие кредитные ресурсы на короткий срок, но он не может оперативно получить их в английском банке. В таком случае он обращается к кредитному брокеру, а тот сводит клиента с потенциальным кредитором, с нами. Так мы получили потенциальных заемщиков.

Если у заемщика есть английская недвижимость, подходящая под перечень наших требований (обязательно проводятся оперативная юридическая проверка объекта, оценка, проверка заемщика), мы выдаем ему заем в сумме до 70 процентов от стоимости недвижимости, передаваемой в залог, на срок до 12 месяцев. Обычно ставка по такому краткосрочному займу – 12 процентов годовых в британских фунтах.

Этот наш проект длится уже несколько лет, дает постоянно хороший доход и, что немаловажно, не создает налоговых последствий. Закон обеспечивает отсутствие налоговых обязательств до тех пор, пока заемщики возвращают деньги и проценты в срок до 12 месяцев. При этом некоторые выданные займы для еще большего ускорения оборачиваемости средств мы уступаем по цессии третьим лицам. Понятно, что уровень доходности у лица, которое приобрело задолженность, при этом падает до 6–9 процентов (зависит от особенностей конкретного случая), но и это немало.

Одновременно это очень надежные инвестиции. Ведь выдача подобных займов имеет достаточно низкие риски. Вероятность, что стоимость объекта в Англии за год упадет на 30 процентов или более, ничтожна.

Ну а если все-таки наступит дефолт у заемщика, то так называемый receiver профессионально возьмет на себя все заботы по возврату кредитору и тела займа, и процентов, вплоть до дня окончательного расчета. Естественно, за счет заемщика.

 

Зарегистрируйтесь и продолжите читать статью! Это БЕСПЛАТНО и займет всего одну минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пожалуйста, проверьте почту
Ввести
Я тут впервые
Регистрация займет
не больше минуты!
Введите логин
Неверный логин или пароль
Неверный логин или пароль
Введите пароль

 

Слово редактора

Евгений Тимин
главный редактор
glred@nalogplan.ru
Маркетологи очень хотят, чтобы я в этой редакционной колонке на пальцах доказал вам, что необходимо продлить подписку на 2017 год. Иначе… иначе… конец света! А я вот, напротив, думаю, что переподписываться на журнал не стоит.

Подумаешь! Не продлили вы подписку. Стали узнавать о налоговых угрозах с опозданием. Из-за этого совершили ошибку. Она обернулась многомиллионными доначислениями. Против директора и главбуха возбудили уголовное дело. Им дали условный срок. Ничего страшного!

Читать далее >>

Подписка

Сервисы