Журнал о том, как безопасно сэкономить на налогах

Насколько выгодно с налоговой точки зрения оборудовать офис в жилом помещении

30 октября 2014   649  

Почему компании выгодно сдать жилое помещение в аренду

Как отличаются ставки налога на имущество по жилью и нежилью

Когда выгодно перевести жилое помещение в статус нежилого


Нередко небольшие компании размещают офисы не в элитных бизнес-центрах, а в жилых домах — на первых этажах, в подвальных или мансардных помещениях. Причем использование таких помещений может быть выгодно организации не только в налоговом, но и в финансовом плане. Поскольку наем жилой квартиры у физлица может обойтись дешевле аренды офисного помещения. Кроме того, зачастую «жилой» офис — это бывшая квартира собственника. Однако вести бизнес в жилом помещении компания сможет только после его перевода в состав нежилого фонда (п. 3 ст. 288 ГК РФ). Если этого не сделать, то организации грозит административная ответственность в виде штрафа в размере от 40 тыс. до 50 тыс. рублей. А должностным лицам организации придется уплатить его в размере от 4 тыс. до 5 тыс. рублей (ст. 7.22 КоАП РФ). При этом часть 1 статьи 7.21 КоАП РФ предусматривает ответственность и для граждан, которые используют жилое помещение не по его прямому назначению. Штраф составляет от 1 тыс. до 1,5 тыс. рублей. Поэтому предпринимателю оборудовать офис в собственной квартире также небезопасно. Впрочем, возможно, все эти минусы оправданны? Посчитаем на цифрах, какую сумму налогов поможет сэкономить компании «жилой» офис.

До перевода квартиры в состав нежилого фонда компания может сдать ее в аренду

Если компания приобретает квартиру с целью размещения в ней офиса, то амортизировать такое помещение рискованно. Минфин России еще 10 лет назад пришел к выводу о том, что компания не может вести деятельность в помещении (квартире) до момента его перевода в нежилой фонд. Значит, такое помещение не относится к амортизируемому имуществу для целей налогообложения прибыли (письмо от 06.05.04 № 04-02-05/2/19). Столичное налоговое управление также подтвердило, что начислять амортизацию компания вправе только после перевода квартиры в нежилой фонд (письмо УМНС России по г. Москве от 01.04.04 № 26–12/22224). Это является основным недостатком использования жилого помещения для размещения офиса.

Вместе с тем, суды не поддерживают мнение чиновников, если спорную квартиру компания сдает в аренду (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.04.07 № 09АП-1095/2007-АК , оставлено в силе в отношении этого эпизода постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 20.07.07, 27.07.07 № КА-А40/6508–07). Получается, что на период оформления документов по изменению статуса помещения с жилого на нежилое компания может сдать помещение в аренду дружественной организации или ИП (например, упрощенцу с объектом «доходы») либо иногороднему сотруднику.

Отметим также, что нежилое помещение на первом этаже или в подвале жилого дома является неотъемлемой частью этого здания. Значит, срок эксплуатации такого помещения равен сроку эксплуатации жилого дома. Поэтому и жилые и нежилые помещения относятся к десятой амортизационной группе (постановление Правительства РФ от 01.01.02 № 1) и сэкономить налог на прибыль за счет разных сроков амортизации не получится.

Напомним, что реализация жилых домов, помещений и долей в них не облагается НДС (подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ). Но также не облагаются этим налогом и услуги по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности (подп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ). Поэтому, с одной стороны, в отличие от приобретения нежилого помещения принять к вычету НДС со стоимости приобретенной квартиры налогоплательщику не удастся (п. 2 ст. 171 НК РФ), с другой — он не будет платить НДС с доходов от сдачи своей жилой собственности в аренду или наем.

Размещая офис в квартире, компания экономит на земельном налоге

Отметим, что налоговая база в отношении земельных участков, находящихся в общей долевой собственности, определяется для каждого из налогоплательщиков, являющихся собственниками данного земельного участка, пропорционально их доле в общей долевой собственности (п. 1 ст. 392 НК РФ , письмо Минфина России от 26.04.13 № 03-05-05-02/14763). При этом ставка земельного налога по участкам, занятым жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса не может превышать 0,3 процента. По остальным земельным участкам максимальная ставка налога составляет 1,5 процента (подп. 2 п. 1 ст. 394 НК РФ). Уплаченный земельный налог компания может включить в состав налоговых расходов (письмо Минфина России от 04.03.10 № 03-03-06/1/110).

Таким образом, если компания купила квартиру в жилом доме и уплачивает земельный налог по части участка, занятого этим домом, то ставка земельного налога будет меньше, нежели по нежилому помещению. Так как в последнем случае у нее нет права на льготу по земельному налогу. Такие выводы содержатся в письме Минфина России от 17.05.07 № 03-05-05-02/33 (доведено до сведения инспекторов на местах письмом ФНС России от 25.06.07 № СК-6-11/496@) и в некоторых судебных решениях (например, постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 07.10.08 № А56-22881/2007).

Для квартир в регионах могут быть льготы по налогу на имущество

Налог на имущество организаций является региональным. Следовательно, субъекты РФ вправе самостоятельно устанавливать пониженные ставки этого налога и льготы (п. 3 ст. 56, п. 2 ст. 372 НК РФ). Причем в некоторых регионах действуют пониженные ставки налога на имущество в отношении жилых помещений. К примеру, в Удмуртской Республике — в размере 0,01 процента в отношении квартирного фонда жилищных кооперативов (ст. 2 Закона Удмуртской Республики от 27.11.03 № 55-РЗ). На территории Магаданской области — в размере 0,5 процента в отношении всех жилых помещений, принадлежащих юрлицам (ст. 3 Закона Магаданской области от 20.11.03 № 382-ОЗ).

Ряд субъектов РФ и вовсе не взимают налог на имущество организаций с собственников жилых помещений. В частности, подпункт 10 пункта 1 статьи 4 Закона г. Москвы от 05.11.03 № 64 освобождает от уплаты налога на имущество организации, владеющие объектами жилищного фонда. Аналогичное освобождение предусмотрено для организаций, расположенных в Ярославской и Мурманской областях (ст. 3.1 Закона Ярославской области от 15.10.03 № 46-з, п. «з» ст. 4 Закона Мурманской области от 26.11.03 № 446-01-ЗМО).

Однако важно помнить, что право на льготу имеет только та компания, которая использует спорное имущество по целевому назначению. В рассматриваемой ситуации льготу по налогу на имущество в отношении квартиры можно получить только в том случае, если она используется для проживания граждан. То есть если компания сдает ее в аренду физлицам. Если же организация оборудовала офис в квартире в жилом доме, формально ей необходимо платить налог на имущество на общих основаниях (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 30.03.11 № КА-А40/1876–11, оставлено в силе определением ВАС РФ от 18.07.11 № ВАС-9055/11). Однако сначала налоговикам каким-то образом придется доказать факт использования квартиры не по назначению.

Продавцу рискованно применять вмененку при торговле в жилом доме

Уплачивать единый налог на вмененный доход могут розничные продавцы, реализующие товары через объекты стационарной торговой сети (п. 3 ст. 346.29 НК РФ). Жилые квартиры таковыми не являются. На это неоднократно обращали внимание арбитражные суды (см., например, постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10.12.12 № А01-284/2012 (оставлено в силе определением ВАС РФ от 22.04.13 № ВАС-4422/13) и от 06.11.12 № А32-44214/2011 (оставлено в силе определением ВАС РФ от 19.12.12 № ВАС-16591/12)).

Значит, работать на вмененке компаниям, торгующим через такие жилые помещения, нельзя. Для этого необходимо перевести квартиру в статус нежилого помещения и оборудовать ее под торговое помещение (магазин).

Поэтому применять ЕНВД компания вправе только в том случае, если спорное помещение оборудовано под магазин и имеет статус нежилого. В противном случае налоговики могут доначислить компании или ИП налоги по общей системе. Для того чтобы избежать этого, налогоплательщику целесообразно перейти на УСН или патентную систему (подп. 45 п. 2 ст. 346.43 НК РФ).

Упрощенцу расходы на перепланировку невыгодны

Компания, применяющая упрощенную систему с объектом «доходы минус расходы», может уменьшить базу по единому налогу только на те затраты, которые поименованы в закрытом перечне расходов (ст. 346.16 НК РФ). Расходы на реконструкцию помещения в связи с его переводом из жилого в нежилое в указанном перечне отсутствуют. Поэтому компания, которая применяет УСН, не вправе учитывать подобные расходы. Такие выводы Минфин России сделал в письме от 07.08.13 № 03-11-06/2/31778 .

Получается, организации на УСН выгоднее приобретать квартиру под офис уже после того, как предыдущий собственник проведет все необходимые перепланировки. Либо выкупить квартиру у дружественной организации, применяющей общую систему.

Напомним также, что далеко не все работы, связанные с перепланировкой квартиры под офис, являются работами по реконструкции. В частности, в одном из дел инспекторы не смогли доказать, что компания проводила именно работы по достройке помещения, стоимость которых увеличивает первоначальную стоимость квартиры. В связи с чем суд пришел к выводу, что компания правомерно учла спорные расходы единовременно как затраты на ремонт (постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11.05.10 № А27-14771/2009). Таким образом, руководствоваться подобной логикой может и упрощенец. Если он докажет, что спорные работы носят характер ремонтных, то их стоимость можно будет отнести к налоговым расходам при расчете упрощенного налога (подп. 3 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).

Налоговая нагрузка по нежилому помещению ниже за счет вычета НДС

И в случае размещения офиса в квартире, и в случае ведения деятельности в нежилом помещении (например, в деловом или торговом центре) существуют определенные плюсы и минусы с налоговой точки зрения. Проведем анализ налоговых последствий на цифровом примере (см. таблицу).

на цифрах
Предположим, что 1 января 2014 года компания на общей системе налогообложения приобрела квартиру в многоквартирном доме и офис в нежилом здании. Балансовая (остаточная) стоимость обоих помещений на 1 января 2014 года составляет 5 млн руб., кадастровая стоимость — 7 млн руб. Срок полезного использования каждого помещения — 31 год (десятая амортизационная группа).
Годовая выручка от реализации без учета НДС равна 100 млн руб. Объекты введены в эксплуатацию также 1 января 2014 года. В течение срока оформления документов по изменению статуса помещения с жилого на нежилое (12 месяцев) имущество в первом варианте сдается в аренду иногородним сотрудникам, что позволяет применять льготную ставку налога на имущество. Ежемесячная арендная плата составляет 200 тыс. руб., а внереализационные доходы от сдачи помещения в аренду — 2400 тыс. руб. (200 тыс. руб. × 12).
Для целей налогообложения прибыли компания использует линейный метод начисления амортизации, амортизационную премию не применяет. В регионе, в котором зарегистрирована организация, ставка земельного налога по участкам, занятым жилыми помещениями, составляет 0,3 процента, по участкам, занятым нежилыми помещениями, — 1,5 процента. Кадастровая стоимость земельного участка под зданием равна 50 млн руб., доля компании в общей долевой собственности на земельный участок — 0,1.
Ставка налога на имущество по нежилым зданиям, налоговая база в отношении которых определяется как кадастровая стоимость, составляет 1,4 процента (подп. 2 п. 1.1 ст. 380 НК РФ). Льготная ставка налога на имущество в отношении жилых помещений равна 0,01 процента. Ставка при расчете налога на имущество исходя из среднегодовой стоимости установлена в размере 2,2 процента (п. 1 ст. 380 НК РФ).
Годовая сумма амортизационных отчислений равна 161 тыс. руб. (5 млн руб. : 31). Среднегодовая стоимость объекта равна 4919 тыс. руб. ((5 млн руб. + (5 млн руб. – 161 тыс. руб.) : 2).

 

Как видно из таблицы, налоговая нагрузка компании будет ниже, если для размещения офиса она выберет нежилое помещение. Даже несмотря на то что в этом случае ей придется уплатить земельный налог в большем объеме — вычет НДС по приобретению помещения перекрывает иные налоговые выгоды. Однако если брать финансовый результат, то он лучше при варианте сдачи в аренду приобретенной под офис квартиры. За счет полученной за период арендной платы.

Кроме того, в рассмотренном цифровом примере стоимость помещения в бизнес-центре и квартиры была одинаковая. Однако на практике цена квартир чаще всего бывает существенно меньше стоимости нежилых помещений той же площади. Поэтому и совокупная налоговая нагрузка в случае оборудования квартиры под офис может быть ниже по сравнению с использованием нежилого помещения.

Расчет выгодного варианта учета помещения под офис, тыс. руб.
Показатель Жилое помещение Нежилое помещение
Сдается в аренду до момента перевода в нежилой фонд Не сдается в аренду до момента перевода в нежилой фонд
НДС 18 000 (100 000 × 18%) 18 000 (100 000 × 18%) 17 237 (18 000 – (5000 × 18) : 118))
Земельный налог 15 (50 000 × 0,1 × 0,3%) 15 (50 000 × 0,1 × 0,3%) 75 (50 000 × 0,1 × 1,5%)
Налог на имущество 0,5 (4919 × 0,01%) 108 (4919 × 2,2%) 98 (7000 × 1,4%)
Налог на прибыль 20 445 ((100 000 2400) – 161 – 15 – 0,5) × 20%) 19 975 (100 000 – 15 – 108) × 20%) 19 933 ((100 000 – 161 – 75 – 98) × 20%)
Налоговая нагрузка 38 460,5 (18 000 + 15 + 0,5 + 20 445) 38 098 (18 000 + 15 + 108 + 19 975) 37 343 (17 237 + 75 + 98 + 19 933)
Финансовый результат 81 939,5 (100 000 + 2400 + 18 000 – 38 460,5) 79 902 (100 000 + 18 000 – 38 098) 79 894 (100 000 + 17 237 – 37 343)

 

 

 

Зарегистрируйтесь и продолжите читать статью! Это БЕСПЛАТНО и займет всего одну минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пожалуйста, проверьте почту
Ввести
Я тут впервые
Регистрация займет
не больше минуты!
Введите логин
Неверный логин или пароль
Неверный логин или пароль
Введите пароль

 

Слово редактора

Евгений Тимин
главный редактор
glred@nalogplan.ru
Маркетологи очень хотят, чтобы я в этой редакционной колонке на пальцах доказал вам, что необходимо продлить подписку на 2017 год. Иначе… иначе… конец света! А я вот, напротив, думаю, что переподписываться на журнал не стоит.

Подумаешь! Не продлили вы подписку. Стали узнавать о налоговых угрозах с опозданием. Из-за этого совершили ошибку. Она обернулась многомиллионными доначислениями. Против директора и главбуха возбудили уголовное дело. Им дали условный срок. Ничего страшного!

Читать далее >>

Подписка

Сервисы