Журнал о том, как безопасно сэкономить на налогах

Фиктивная продажа недвижимости с целью избежать уплаты налога на имущество

4 сентября 2014   556  

Описание схемы. Компания приобретает дорогостоящую недвижимость — в краткосрочной перспективе — для собственного использования. Например, чтобы использовать в качестве залога при оформлении банковских кредитов, хранить какие-либо активы, размещать собственные второстепенные подразделения и обслуживающие производства. Однако в обозримом будущем возможна его перепродажа.

Описание схемы. Компания приобретает дорогостоящую недвижимость — в краткосрочной перспективе — для собственного использования. Например, чтобы использовать в качестве залога при оформлении банковских кредитов, хранить какие-либо активы, размещать собственные второстепенные подразделения и обслуживающие производства. Однако в обозримом будущем возможна его перепродажа.

Чтобы не платить при этом налог на имущество, компания изначально расценивает приобретенный объект в качестве товара. А подтверждает этот статус недвижимости тем, что заключает договор его купли-продажи с дружественным лицом. На определенном этапе сделки контрагент от нее отказывается. Например, из-за возникших финансовых проблем или изменившихся планов развития бизнеса, вследствие чего недвижимость перестанет представлять интерес. Либо компания представляет на регистрацию неполный или ненадлежаще оформленный комплект документов. В этом случае она получит обоснованный отказ в регистрации, это даст запас времени контрагенту для отказа от сделки.

В итоге владелец недвижимости получит дополнительные основания для отражения приобретенного объекта в течение всего времени (от приобретения до фактической реализации) на счете 41 «Товары», а не 01 «Основные средства». А то, что в итоге объект будет реализован только через два-три года, уже не имеет значения (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от16.01.14 №А13-2639/2013). Кроме того, компания периодически подтверждает намерение продать имущество, но заявляет при этом цену, по которой оно потенциальных покупателей не заинтересует.

Схема защиты выгодного способа учета имущества через фиктивную продажу

Комментарий «ПНП». Налоговые органы настаивают на том, чтобы любая недвижимость учитывалась в качестве основных средств, поскольку это выгодно для бюджета — с ее стоимости необходимо исчислять налог на имущество. Если они установят факт использования имущества в предпринимательской деятельности, то претензии тем более вероятны.

Однако при пассивном и вялотекущем использовании имущества нельзя говорить о том, что оно приносит доход именно от эксплуатации. Скорее, компания получает некоторые выгоды, оценить которые в экономическом эквиваленте сложно, от самого факта владения этим имуществом. Если же имущество передается в залог с предоставлением права залогодержателю использовать его, то очевидно, что в самой компании эксплуатации имущества не происходит.

При использовании схемы стоит учесть особенности налогообложения сделок с недвижимостью. Так, при реализации недвижимого имущества моментом определения налоговой базы по НДС признается день передачи недвижимого имущества его покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества (п. 16 ст. 167 НКРФ). Соответственно, чтобы не возникло обязательства по уплате НДС, стоит избегать подписания акта приемки-передачи. Для этого в договоре стоит предусмотреть, что, например, объект передается после прохождения государственной регистрации. Если речь идет о продаже жилой недвижимости, то эти предосторожности в отношении НДС излишни, поскольку сделка не облагается налогом (подп. 22 п. 3 ст. 149 НКРФ).

В целях исчисления налога на прибыль с 1 января 2013 года абзацем 2 пункта 3 статьи 271 НК РФ установлено, что датой реализации недвижимого имущества признается дата его передачи приобретателю по передаточному акту или иному документу. Таким образом, если компания и ее дружественный контрагент не будут подписывать акт, то в описанной схеме риска не возникает.

Для целей исчисления налога на имущество существенное значение имеет момент списания здания со счетов бухгалтерского учета и приемки его на учет контрагентом (п. 1 ст. 374 НКРФ). Этот момент определяется также на дату передачи недвижимости контрагенту и не зависит от факта государственной регистрации перехода права собственности (п. 76 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от13.10.03 №91н). Для компании в данном случае это несущественно, но вряд ли стоит подводить своего дружественного контрагента.

 

Зарегистрируйтесь и продолжите читать статью! Это БЕСПЛАТНО и займет всего одну минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пожалуйста, проверьте почту
Ввести
Я тут впервые
Регистрация займет
не больше минуты!
Введите логин
Неверный логин или пароль
Неверный логин или пароль
Введите пароль

 

Слово редактора

Евгений Тимин
главный редактор
glred@nalogplan.ru
Маркетологи очень хотят, чтобы я в этой редакционной колонке на пальцах доказал вам, что необходимо продлить подписку на 2017 год. Иначе… иначе… конец света! А я вот, напротив, думаю, что переподписываться на журнал не стоит.

Подумаешь! Не продлили вы подписку. Стали узнавать о налоговых угрозах с опозданием. Из-за этого совершили ошибку. Она обернулась многомиллионными доначислениями. Против директора и главбуха возбудили уголовное дело. Им дали условный срок. Ничего страшного!

Читать далее >>

Подписка

Сервисы