Журнал о том, как безопасно сэкономить на налогах

Насколько выгодно облагать налогом на имущество оборудование отдельно от здания

11 августа 2014   163  

В чем преимущества исчисления налога по новым правилам

Как выгодная позиция Минфина позволит сэкономить налог

Расчет налога с кадастровой стоимости менее трудоемкий

С 1 января 2014 года благодаря изменениям, внесенным Федеральным законом от 02.11.13 № 307-ФЗ, налог на имущество организаций в отношении коммерческой недвижимости исчисляется исходя из ее кадастровой стоимости (п. 2 ст. 375 НК РФ). Это касается, в частности, деловых и торговых центров, нежилых помещений, предназначенных для размещения офисов, торговых объектов, а также объектов недвижимости, принадлежащих иностранным организациям, не имеющим постоянного представительства в России (п. 1 ст. 378.2 НК РФ).

Недавно Минфин России выпустил выгодные для налогоплательщиков разъяснения (письмо от 04.03.14 № 03-05-05-01/9272). По мнению чиновников, не нужно платить налог на имущество со среднегодовой стоимости сети и системы инженерно-технического обеспечения здания, в случае если компания рассчитывает налог исходя из кадастровой стоимости объекта. Рассмотрим на цифрах, насколько существенной будет налоговая экономия, в случае если компания воспользуется выгодной позицией Минфина России при расчете налога на имущество исходя из кадастровой стоимости здания.

Учет коммуникаций отдельно от самого здания позволяет сэкономить еще и налог на прибыль

Отметим, что движимое имущество не является частью недвижимости, если одновременно:

  • оно учитывается как отдельные инвентарные объекты основных средств, не требующие монтажа;
  • оно может быть использовано вне объекта недвижимости;
  • его демонтаж не причинит несоразмерного ущерба его назначению и (или) его предназначение не является неотъемлемой частью функционирования объекта недвижимости.

Такой вывод следует из письма Минфина России от 16.10.12 № 07-02-06/247, статей 130, 134 ГК РФ, пункта 1 статьи 374 НК РФ, абзаца 1 пункта 6 ПБУ 6/01, пунктов 6, 20, 21, 23 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.09 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». В этом случае движимое имущество облагается налогом при условии, что оно принято на учет в качестве основных средств ранее 1 января 2013 года (подп. 8 п. 4 ст. 374 НК РФ). Аналогичные выводы содержатся в письмах Минфина России от 22.05.13 № 03-05-05-01/18212, от 29.03.13 № 03-05-05-01/10050.

Примечательно, что в упомянутом письме от 04.03.14 № 03-05-05-01/9272 Минфин России также ссылается на Федеральный закон от 30.12.09 № 384-ФЗ. Финансовое ведомство указывает, что здание — это результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, включающую в себя помещения и сети инженерно-технического обеспечения (совокупность трубопроводов, коммуникаций). А также системы инженерно-технического обеспечения (водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха, газоснабжения, электроснабжения, связи, информатизации, диспетчеризации, мусороудаления, вертикального транспорта (лифты, эскалаторы) и безопасности).

Причем в вышеуказанном разъяснении прямо указывается на то, что являющиеся неотъемлемой частью здания сети инженерно-технического обеспечения, а также системы инженерно-технического обеспечения (в том числе учитываемые как отдельные инвентарные объекты) подлежат налогообложению в составе этого здания. То есть кадастровая стоимость объекта недвижимости уже включает в себя стоимость встроенных в него коммуникаций. Следовательно, налог на имущество со среднегодовой стоимости коммуникаций, которые учтены как самостоятельные объекты, уплачивать не нужно.

Учитывать коммуникации как отдельные единицы основных средств допустимо (абз. 2 п. 6 ПБУ 6/01). Такой подход позволяет сэкономить не только налог на имущество, но и налог на прибыль. Поскольку срок службы этих систем гораздо меньше, чем у недвижимости. Например, срок полезного использования лифтов и трубопроводов составляет от 3 до 5 лет, канализации — от 15 до 20 лет. В то же время срок полезного использования здания составляет свыше 30 лет (постановление Правительства РФ от 01.01.02 № 1). Получается, что организация амортизирует коммуникации быстрее, чем само здание.

Примечательно, что в отдельных случаях активы учитываются как самостоятельные инвентарные объекты независимо от наличия функциональной связи с недвижимостью. Так, в письме от 25.02.13 № 03-05-05-01/5288 Минфин России пришел к выводу, что требующее крепления на фундаменте и пригодное к эксплуатации только в составе единого обособленного комплекса производственное оборудование не рассматривается в виде части здания. Поскольку производственное оборудование не относится к элементам объекта капитального строительства, предусмотренным в форме технического паспорта, на основании которого объект недвижимости отражается в бухгалтерском учете.

Налог по кадастровой стоимости почти всегда выше

Напомним, что налог на имущество по итогам года с объектов недвижимости, для которых налоговой базой является кадастровая стоимость, рассчитывается путем умножения кадастровой стоимости недвижимого имущества на 1 января налогового периода на ставку налога (п. 7, подп. 1 п. 12 ст. 378.2 НК РФ). При этом вычитаются авансовые платежи по налогу на имущество, начисленные за I квартал, первое полугодие и 9 месяцев отчетного года.

В 2014 году максимальная ставка налога на имущество в отношении объектов недвижимости, налоговая база по которым определяется как кадастровая стоимость, составляет в Москве — 1,5 процента, в остальных субъектах РФ — 1,0 процента (п. 1.1 ст. 380 НК РФ). Региональные власти определяют налоговые ставки, по которым нужно начислять налог на имущество в том или ином субъекте. При этом ставки, установленные в региональных законах, не могут превышать предельные значения, установленные на федеральном уровне. Так, пунктом 2 статьи 2 Закона г. Москвы от 05.11.03 № 64 налоговая ставка установлена в размере 0,9 процента.

Отметим, что региональные законы, которые вводят новый порядок налогообложения, могут быть приняты, только если в субъекте РФ утверждены результаты кадастровой оценки объектов недвижимости (п. 2 ст. 378.2 НК РФ). Если закон вступил в силу, то региональные власти обязаны утвердить и опубликовать перечень конкретных объектов недвижимости (с указанием кадастровых номеров и адресов), по которым налог на имущество будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости. К тому же узнать кадастровую стоимость объекта можно на сайте Росреестра (www.rosreestr.ru) в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме on-line». В частности, в Подмосковье результаты кадастровой оценки недвижимости утверждены распоряжением Минимущества Московской области от 28.11.13 № 1499 и размещены на сайте этого ведомства.

Преимуществами данного способа исчисления налога на имущество являются простота расчета и минимальные налоговые риски благодаря выгодному для компаний, исчисляющих налог с кадастровой стоимости, разъяснению финансового ведомства. Однако сумма налога, рассчитываемая исходя из кадастровой стоимости, практически всегда больше суммы налога, исчисляемой исходя из среднегодовой стоимости объекта.

Но у компаний, владеющих административно-деловыми и торговыми центрами, нет выбора. Поскольку если на уровне органов власти субъекта принято решение о введении нового порядка налогообложения, а также утвержден перечень объектов, подпадающих под новые правила расчета налоговой базы, то налог на имущество должен определяться именно исходя из кадастровой стоимости.

Компания получит существенную экономию, если стоимость коммуникаций и оборудования значительна

Напомним, что по общему правилу налоговой базой по налогу на имущество является среднегодовая стоимость основных средств, признаваемых объектом налогообложения (п. 1 ст. 375 НК РФ). Расчет среднегодовой стоимости ведется в соответствии с пунктом 4 статьи 376 НК РФ.

Сумма налога на имущество, которая подлежит уплате в бюджет по итогам года, определяется как произведение среднегодовой стоимости основных средств и соответствующей ставки налога за минусом авансовых платежей, исчисленных в течение налогового периода (ст. 382 НК РФ). Для расчета амортизации необходимо знать первоначальную (восстановительную, остаточную) стоимость объекта, годовую норму амортизации, годовую сумму амортизации, а также другие показатели в зависимости от выбранного способа расчета амортизационных отчислений.

Поскольку остаточная стоимость является не чем иным, как разностью между первоначальной стоимостью и суммой начисленной амортизации, то очевидно, что с увеличением амортизационных отчислений сумма налога на имущество по одному и тому же объекту будет постепенно уменьшаться. В этом и заключается основное налоговое преимущество данного способа исчисления налога. В то же время механизм расчета налога, исходя из среднегодовой стоимости для организаций с множеством объектов, может оказаться более сложным и трудоемким по сравнению с исчислением налога исходя из кадастровой стоимости.


на цифрах

Рассчитаем налоговую экономию в различных вариантах на цифрах (см. таблицу). Предположим, что кадастровая стоимость торгового центра, расположенного в г. Москве, на 1 января 2014 года составляет 2,5 млрд рублей. Налоговая ставка на 2014 год установлена в размере 0,9 процента. При этом первоначальная стоимость здания в бухгалтерском учете равна также 2,5 млрд рублей. Недвижимость включается в десятую амортизационную группу, установленный срок полезного использования — 30 лет.

Первоначальная стоимость имущества, относящегося к системам инженерно-технического обеспечения, учитываемого как отдельные инвентарные объекты (к примеру, лифты), составляет 50 млн рублей. Оборудование относится к третьей амортизационной группе, срок его полезного использования равен пяти годам (постановление Правительства РФ от 01.01.02 № 1). Торговый центр и коммуникации введены в эксплуатацию 1 января 2012 года. При этом в бухгалтерском учете используется линейный способ начисления амортизации. Налоговая ставка при расчете, исходя из среднегодовой стоимости, установлена в размере 2,2 процента (п. 1 ст. 380 НК РФ).


Как видно из таблицы, в 2013 году компания, определяя налог исходя из среднегодовой стоимости здания и коммуникаций, уплатила в бюджет 53 020 тыс. рублей. Однако уже в 2014 году налог, рассчитанный исходя из кадастровой стоимости, составил всего 22 500 тыс. рублей. В то же время, если организация не воспользуется выгодной позицией Минфина России и будет определять налоговую базу как исходя из кадастровой стоимости здания, так и исходя из среднегодовой стоимости коммуникаций, то налоговая экономия будет не столь велика и составит лишь 550 тыс. рублей.

Впрочем, если стоимость коммуникаций и оборудования будет очень значительной, то компания получит существенную налоговую экономию, воспользовавшись указанным разъяснением чиновников. Кроме того, если торговый или деловой центр уже давно введен в эксплуатацию и при этом кадастровая стоимость значительно превышает остаточную, то введение нового обязательного порядка исчисления налоговой базы окажется весьма невыгодным для налогоплательщиков. К тому же в 2015 году налоговая ставка для московских компаний, определяющих налоговую базу исходя из кадастровой стоимости, будет установлена в размере 1,2 процента, в 2016 году — 1,5 процента, в 2018 году — 2 процента (п. 2 ст. 2 Закона г. Москвы от 05.11.03 № 64).

Сравнение различных способов исчисления налога на имущество, тыс. руб.

Объект основных средств Расчет исходя из остаточной стоимости Расчет исходя из кадастровой стоимости Расчет исходя из кадастровой стоимости здания и остаточной стоимости коммуникаций
Остаточная стоимость Начисленный налог Кадастровая стоимость Начисленный налог Кадастровая/остаточная стоимость Начисленный налог

2012 год

Здание 2 500 000 54 083 × × × ×
Коммуникации 50 000 990 × × × ×
Итого × 55 073 × × × ×

2013 год

Здание 2 416 667 52 250 × × × ×
Коммуникации 40 000 770 × × × ×
Итого × 53 020 × × × ×

2014 год

Здание × × 2 500 000 22 500 2 500 000 22 500
Коммуникации × × × × 30 000 550
Итого × × × 22 500 × 23 050

 

Зарегистрируйтесь и продолжите читать статью! Это БЕСПЛАТНО и займет всего одну минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пожалуйста, проверьте почту
Ввести
Я тут впервые
Регистрация займет
не больше минуты!
Введите логин
Неверный логин или пароль
Неверный логин или пароль
Введите пароль

 

Слово редактора

Евгений Тимин
главный редактор
glred@nalogplan.ru
Маркетологи очень хотят, чтобы я в этой редакционной колонке на пальцах доказал вам, что необходимо продлить подписку на 2017 год. Иначе… иначе… конец света! А я вот, напротив, думаю, что переподписываться на журнал не стоит.

Подумаешь! Не продлили вы подписку. Стали узнавать о налоговых угрозах с опозданием. Из-за этого совершили ошибку. Она обернулась многомиллионными доначислениями. Против директора и главбуха возбудили уголовное дело. Им дали условный срок. Ничего страшного!

Читать далее >>

Подписка

Сервисы