Журнал о том, как безопасно сэкономить на налогах

Как экономят НДС субъекты инвестиционно-строительной деятельности

28 февраля 2014   277  

событие Семинар «Инвестиционно-строительная деятельность: бухучет и налогообложение в свете последних изменений в законодательстве», организованный учебным центром «Бизнес Аспект» (г. Москва, ул. Бутырская, д. 76, стр. 1)

основные темы Функции и полномочия следующих субъектов инвестиционно-строительной деятельности: застройщик, технический заказчик, заказчик-застройщик, подрядчик, инвестор. Налогообложение у застройщика и технического заказчика. Источники финансирования капитальных вложений. Привлечение кредитов на строительство. Порядок признания процентов по займам в налоговом учете. Комментарии к последним разъяснениям Минфина и ФНС, касающимся вопросов налогообложения при осуществлении строительной деятельности

В ходе встречи обсуждались вопросы налогообложения субъектов инвестиционно-строительной деятельности. В частности, освещались методы формирования первоначальной стоимости объектов, варианты передачи затрат на строительство инвестору, а также способы включения в состав капитальных вложений расходов, возникших до получения разрешения на строительство. Кроме того, на семинаре разъяснялись особенности налогообложения при совмещении нескольких строительных функций в одном юрлице, например заказчика и застройщика.

Некоторые виды затрат застройщик может сразу включить в состав прочих расходов

Людмила Хабарова начала с основных понятий и терминов, используемых в инвестиционно-строительной деятельности. Ведущая напомнила, что застройщик – это лицо, которое имеет право собственности на землю и разрешение на строительство (п. 16 ст. 1, ст. 51, 53 Градостроительного кодекса РФ). При этом застройщик может уполномочить заказчика выполнять часть его функций. Застройщик может сам являться балансодержателем объекта либо после окончания строительства передать его инвестору.

Ведущая семинара отметила, что на налоговые обязательства застройщика прямое влияние оказывает избранный им порядок учета и перечень расходов. Тех, которые возникают как в процессе строительства, так и после его окончания.

В частности, затраты по переносу не принадлежащих ему линий коммуникаций застройщик учесть может, но только в первоначальной стоимости объекта (письма Минфина России от 25.01.10 № 03-03-06/1/18, от 28.05.08 № 03-03-06/1/338). Аналогичное мнение чиновники высказывали и по поводу арендной платы за земельный участок, на котором строится объект (письмо от 11.08.08 № 03-03-06/1/452). Однако по мнению некоторых судов такие расходы можно списать единовременно на основании подпункта 10 пункта 1 статьи 264 НК РФ (постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 25.11.08 № А09-6949/06-31). Что с налоговой точки зрения выгоднее из-за более раннего списания расходов.

Также не увеличивают первоначальную стоимость объекта проценты по кредитам и займам (письма Минфина России от 28.06.13 № 03-03-06/1/24671, от 11.06.13 № 03-03-06/1/21757). Однако у застройщика имеется возможность включить суммы банковских комиссий в первоначальную стоимость недвижимости (письмо Минфина России от 24.09.08 № 03-03-06/1/544). Главное – чтобы затраты в виде комиссионных вознаграждений не были выражены в процентном отношении, установленном заранее. Поскольку такие расходы признаются процентами и нормируются в соответствии с положениями статьи 269 НК РФ (письмо Минфина России от 05.12.08 № 03-03-06/1/673). Не увеличивает первоначальную стоимость и плата за подключение недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения (письма Минфина России от 18.07.13 № 03-03-06/1/28181, УФНС по г. Москве от 07.08.12 № 16-15/071664@, постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 15.04.13 № А40-70325/12-20-390).

Что касается расходов, возникающих уже после окончания строительства, то, к примеру, затраты на уплату государственной пошлины за регистрацию объекта недвижимости и сделок с ним можно классифицировать как прочие расходы (подп. 1 п. 1 ст. 264 НК РФ, письмо Минфина России от 22.01.08 № 03-03-06/1/42). Кроме того, плата за подключение недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения не увеличивает первоначальную стоимость объекта, а учитывается в прочих расходах (подп. 49 п. 1 ст. 264 НК РФ, письма Минфина России от 18.07.13 № 03-03-06/1/28181, УФНС по г. Москве от 07.08.12 № 16-15/071664@, постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 15.04.13 № А40-70325/12-20-390).

Ведущая обратила внимание и на затраты, связанные с обременением строительства. Зачастую инвестор помимо строительства самого объекта обязывает застройщика возвести инфраструктуру в непосредственной близости от здания. Тем не менее если обременения включены в смету, указаны в проектной документации и фигурируют в самом контракте, то у застройщика есть все основания считать, что это затраты, связанные со строительством. К тому же, по мнению Минфина России, затраты, связанные с обременением строительства, включаются в налоговые расходы (письмо от 12.03.09 № 03-03-06/1/131).

В ходе встречи у слушателей возникли вопросы:

– Можно ли учесть затраты на строительство после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию?

– Да, в случае если эти затраты были отражены в сводном сметном расчете. Иначе это расходы застройщика, не учитываемые в целях налогообложения.

– Как поступить, если не сформирована полная первоначальная стоимость объекта по причине отсутствия документов, при этом имеется разрешение на ввод объекта в эксплуатацию?

– Оформите неучтенную сумму специальным актом. Правда, впоследствии застройщику придется уточнить первоначальную стоимость объекта.

– Можно ли учесть в расходах пуско-наладочные работы после получения разрешения на ввод?

– Да, если объект не введен в эксплуатацию. После ввода в эксплуатацию пуско-наладочные работы можно отразить как модернизацию (п. 2 ст. 257 НК РФ) или как прочие расходы (подп. 49 п. 1 ст. 264 НК РФ).

Передача функций по контролю и надзору техническому заказчику позволит сэкономить НДС

В ходе семинара Людмила Хабарова обратила внимание на ситуацию, когда заказчик и застройщик – разные юрлица. Функции заказчика можно условно разделить на две группы. Первая – действия, которые предшествуют началу строительства. Это, к примеру, получение разрешения на строительство, подготовка данных для разработки проектной документации, организация экспертизы проектно-сметной документации, оформление документов на вырубку и пересадку деревьев, очистка территории от мешающих строительству объектов.

Вторая группа – мероприятия по техническому контролю и надзору за ходом строительства. К таким функциям относятся, в частности, утверждение графика выполнения работ, проверка наличия необходимых разрешений и сертификатов у исполнителей работ и поставщиков материалов, освидетельствование скрытых работ и промежуточная приемка ответственных конструкций, принятие от подрядчика законченных работ, организация шефмонтажных и пусконаладочных работ.

С налоговой точки зрения для застройщика выгоднее не брать на себя большинство функций заказчика, а передать их дружественной компании на упрощенке. Тогда основная часть дохода будет облагаться налогом по льготным ставкам в размере 6 или 15 процентов. К тому же компании на УСН не являются плательщиками НДС (п. 2 ст. 346.11 НК РФ). В случае же передачи функций контроля и надзора речь идет только о техническом заказчике. Опять же услуги технического заказчика не облагаются НДС (подп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ).

Выступающая отметила, что услуги заказчика включаются в стоимость строительства. При этом в договоре фиксируется перечень услуг, периодичность представления отчетности, а также указывается сторона сделки, которая ведет учет затрат на строительство. На практике очень широко используется передача затрат от заказчика застройщику с помощью авизо (официальное извещение об изменении в состоянии расчетов). Для снижения налоговых рисков к авизо можно приложить сводную ведомость затрат на строительство и сводные счета-фактуры по НДС, полученные от подрядчиков. Эти документы будут являться основанием для передачи затрат на строительство застройщику.

Нежилые объекты не облагаются НДС в рамках договора долевого участия

Людмила Хабарова акцентировала внимание на том, что применение льготы, предусматривающей освобождение от НДС услуг застройщика по договору долевого участия (подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ), вызывает немало споров с проверяющими. Так как действие данной льготы не распространяется на строительство производственных объектов.

Поэтому при возведении жилых и нежилых помещений НДС не облагается только передача части доли жилого помещения в общей площади объекта (письмо ФНС России от 16.07.12 № ЕД-4-3/11645@). Более того, если после завершения строительства сумма средств, полученная застройщиком от каждого дольщика, превышает затраты по переданной части объекта, то превышение не освобождается от налогообложения (письмо Минфина России от 03.07.12 № 03-07-10/15).

К примеру, организация строит жилой дом в рамках Федерального закона от 30.12.04 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», первые три этажа которого – гаражи и машиноместа. Если застройщик оказывает услуги по строительству такой нежилой недвижимости в рамках договора долевого участия, передача их инвестору не включается в налоговую базу по НДС. При этом застройщик может и отказаться от льготы, чтобы воспользоваться правом на налоговый вычет (письмо Минфина России от 15.03.12 № 03-07-10/05).

Другое дело, если нежилые помещения возводятся в рамках отдельного инвестиционного контракта. Тогда реализация данных объектов будет облагаться НДС.

 

Зарегистрируйтесь и продолжите читать статью! Это БЕСПЛАТНО и займет всего одну минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пожалуйста, проверьте почту
Ввести
Я тут впервые
Регистрация займет
не больше минуты!
Введите логин
Неверный логин или пароль
Неверный логин или пароль
Введите пароль

 

Слово редактора

Евгений Тимин
главный редактор
glred@nalogplan.ru
Маркетологи очень хотят, чтобы я в этой редакционной колонке на пальцах доказал вам, что необходимо продлить подписку на 2017 год. Иначе… иначе… конец света! А я вот, напротив, думаю, что переподписываться на журнал не стоит.

Подумаешь! Не продлили вы подписку. Стали узнавать о налоговых угрозах с опозданием. Из-за этого совершили ошибку. Она обернулась многомиллионными доначислениями. Против директора и главбуха возбудили уголовное дело. Им дали условный срок. Ничего страшного!

Читать далее >>

Подписка

Сервисы