Журнал о том, как безопасно сэкономить на налогах

Какие налоговые нюансы стоит учитывать, перебираясь жить за границу

26 ноября 2013   1445  

В чем разница подходов ЕС и России к обложению физлиц

Типичные заблуждения при покупке недвижимости за границей

Чем грозит потеря налогового резидентства России

Многие россияне по разным причинам связывают свое будущее с проживанием за границей. Однако мечты подавляющего большинства соотечественников о заграничной жизни касаются чего угодно: большой зарплаты, свежего воздуха, качественной медицины, чистых улиц, достойного образования, обеспеченной старости, недорогого шопинга, шикарных автомобилей, устойчивой банковской системы и много чего еще, но никто не задумывается о налогах. О том, какие опасные налоговые ошибки поджидают их на этом пути, поговорим в данной статье.

Существует серьезная разница в налоговой нагрузке на физлиц в России и ЕС

Про то, какие налоговые последствия ожидают человека за границей, предпочитают не задумываться 90 процентов потенциальных эмигрантов. А все потому, что большинство из них в России сильно от налогов не страдают.

Главные тому причины: возможность расчетов налом и «серая» заработная плата, с которой российские налоговики борются явно недостаточно рьяно, отсутствие контроля за расходами физических лиц и беспрецедентно низкая, благодаря плоской шкале, ставка НДФЛ для высоких и сверхвысоких доходов. Кроме того, отсутствует законодательство о контролируемых иностранных компаниях (благодаря чему в России до сих пор применимы даже самые примитивные офшорные схемы), отсутствие налогов на капитал, льготы по налогам при продаже недвижимости, отсутствие налогов на наследство и дарение и много других причин не слишком беспокоиться по поводу налогового бремени.

Все это способствует тому, что большинство, перебираясь жить за границу, налоговым планированием себя не утруждают. И именно поэтому почти сразу сталкиваются с первыми налоговыми неприятностями.

Зачастую мысли о получении вида на жительство (ВНЖ) в Европе посещают россиянина на отдыхе. Именно тогда люди узнают, «как там все дешево» (в том числе недвижимость). Возникает разумная идея эту недвижимость купить.

Следующий шаг – покупка недвижимости в Европе для будущего проживания. Это имущество, как правило, приобретают на собственное имя (на имя физического лица – резидента РФ) либо на офшор.

Изучая возможности получения ВНЖ, состоятельный россиянин приходит к выводу, что наиболее простая из них – идти по одной из программ в категории «инвестор» (через регистрацию местной компании или через инвестиции в экономику по специальным программам, в том числе через покупку недвижимости). На практике чаще всего именно так резиденты РФ и члены их семьи и получают статус ВНЖ в выбранной стране.

Далее, через два – семь лет, в зависимости от страны, статус ВНЖ преобразуется в ПМЖ (постоянное место жительства), который дает обладателю все права граждан этой страны, за исключением избирательных. Стоит отметить, что 30–40 процентов соискателей не доходят до этого этапа. Еще через два-три года россиянин получает европейское гражданство. До этого этапа доходят не более 10–15 процентов тех, кто планировал это изначально.

Как правило, на протяжении всего времени до получения гражданства основным источником доходов россиян являются российские же активы. Собственный бизнес, сдача недвижимости в аренду, доходы от вкладов, операции на рынке ценных бумаг и т.д.

Однако по достижении определенного возраста (50–60 лет) или при появлении неблагоприятных обстоятельств (попытки рейдерского захвата компании бенефициара в России и так далее) бизнес в России продается и бенефициар окончательно перемещается жить в Европу.

При покупке недвижимости нерезидент заплатит максимум налогов

Рассмотрим потенциальные налоговые сюрпризы, которые поджидают россиян за границей, начиная с первого этапа – приобретения недвижимости. При покупке недвижимости за границей наиболее распространенное решение – приобретение имущества на себя, физическое лицо, или на подконтрольный офшор.

Подавляющее число россиян никакого другого способа, кроме как купить недвижимость на себя, и не знают. Способствует тому чрезвычайно низкое налоговое бремя для владельцев недвижимости в России. Причем на всех этапах: при покупке, в период владения, при продаже, наследовании, дарении и прочих операциях. Именно поэтому и за границей недвижимость априори человек покупает в свою личную собственность. Какие проблемы поджидают таких беспечных покупателей?

Для любой иностранной юрисдикции россиянин – нерезидент. А это значит, что он заплатит максимальное количество налогов, пошлин и сборов на этапе покупки. Никакие местные налоговые льготы и преференции на нерезидента распространяться не будут. И если даже какие-то налоги теоретически можно было бы вернуть или зачесть – для россиянина это будет невозможно.

Например, при покупке на первичном рынке придется заплатить НДС, а этот налог в ряде стран Европы достигает 27 процентов. Зачесть или возместить его в дальнейшем, конечно, будет нельзя. Исключения бывают, но чрезвычайно редко. Например, можно избавиться от НДС в отношении некоторых видов курортной недвижимости во Франции.

При покупке на вторичном рынке будет возникать налог на передачу собственности или его аналог. В разных странах ЕС он взимается по ставкам от 6 до 8 процентов (например, на Кипре, в Испании и т.д.).

Нормальной практикой западных стран является участие в сделках нотариусов, маклеров и так далее, затраты на которых могут увеличить сумму сделки еще на 10–15 процентов. Поэтому дешевизна зарубежной недвижимости во многом иллюзия.

Кроме этого, во многих странах существует ограничение по минимально возможной стоимости недвижимости, которую вправе приобрести нерезидент. Например, на Мальте – это 275 тысяч евро, в Китае – 300 тысяч юаней (примерно 36 тыс. евро). Для получения же ВНЖ пороговая стоимость недвижимости еще выше: на Кипре – 300 тысяч евро, в Гонконге – 10 млн гонконгских долларов (примерно 962 тыс. евро), в Италии и Греции – от 200 тысяч евро, в ОАЭ – от 1 млн дирхам (примерно 203 тыс. евро).

Антиофшорные ограничения снижают привлекательность корпоративных схем

Существует и небольшая категория продвинутых россиян, как правило, владельцев бизнеса, чиновников, которые не понаслышке знакомы с понятием офшора. Именно они, в том числе в целях обеспечения конфиденциальности владения, покупают зарубежную недвижимость на контролируемую ими компанию из низконалоговой юрисдикции.

Еще 5–10 лет назад в ряде стран (например, в Великобритании) такая схема владения недвижимостью могла иметь смысл. Однако сейчас все большее количество государств относится к офшорным владельцам недвижимости крайне агрессивно.

Следовательно, никаких налоговых льгот и вычетов на этапе покупки недвижимости (в том числе по НДС) офшор получить не сможет. А на этапе владения налоги на имущество и вовсе могут стать разорительными.

Например, во Франции придется ежегодно платить 3 процента от стоимости недвижимости, в Испании – 5 процентов. Великобритания ввела единовременный гербовый сбор, который взимается в размере до 15 процентов от стоимости недвижимости, если владелец – компания из офшорной юрисдикции.

Сдача недвижимости в аренду принесет новые потери

Следует отметить, что большинство россиян покупают недвижимость для собственного проживания. Поэтому сдается в аренду она крайне редко. Вместе с тем, когда такая необходимость все-таки возникает, владельцы бывают очень огорчены следующими фактами.

Во-первых, самостоятельно сдать свое жилье в аренду они не смогут. В западных странах это принято делать через риелторов, стоимость услуг которых составляет от 15 до 30 процентов арендной платы.

Во-вторых, с арендной деятельности придется платить местный подоходный налог. В среднем по ЕС это 20 процентов от арендной выручки. Однако в таких популярных у россиян странах, как Австрия, Испания и Франция, – 25 процентов, в Финляндии – 28 процентов, в США – 30 процентов, в Турции и на Кипре – до 35 процентов, в Великобритании – до 40 процентов, в Италии – до 43 процентов, в Греции, Германии и Швейцарии – до 45 процентов.

Причем вычесть при налогообложении доходов расходы на риелтора, ремонт, коммунальные услуги и прочие расходы по содержанию недвижимости в большинстве случаев не получится. Эта возможность есть лишь у резидентов.

Продать недвижимость – тоже проблема

Но вот о чем россияне точно предпочитают не думать, так это о том, что купленную недвижимость, возможно, когда-то придется продать. На практике же это событие очень часто случается уже через три – пять лет с момента покупки. И здесь наших эмигрантов подстерегает еще одно разочарование – необходимость уплаты налога с дохода от такой торговой операции.

Правильнее было бы этот налог назвать налогом на прирост капитала. И именно с этого прироста (если он вообще был) платить налог. Но термин «прирост капитала» предназначен исключительно для резидентов. Россияне же – нерезиденты. Именно поэтому нередко приходится платить налог с полной продажной стоимости недвижимости. А это значит, прежде всего, что налог платить придется всегда. Даже если сделка фактически убыточна. Подобный подход не редкость. Так, в США и Болгарии придется отдать 10 процентов от всей выручки, а в Испании – 24 процента.

Вместе с тем некоторые страны позволяют нерезидентам исчислять налог именно с прироста капитала. Но оцените эту «щедрость»: Мальта и Турция налог – до 35 процентов, Италия и Германия налог – до 45 процентов, Австрия и Франция налог – до 50 процентов от разницы между ценами продажи-покупки недвижимости.

Следует отметить, что занижать стоимость продажи недвижимости в договоре, как это в массовом порядке происходит сейчас в России, в большинстве западных стран просто бессмысленно. Дело в законодательно закрепленном приоритетном праве муниципалитета на покупку любой местной недвижимости. Для российского продавца малоприятно, когда вместо реального покупателя приобрести такую «дешевую» недвижимость захочет муниципалитет.

На первый взгляд, при продаже иностранной недвижимости выгодно смотрятся те, кто владеет ею через офшор. Ведь в этом случае можно продавать не саму недвижимость, а 100 процентов акций офшорной компании, значительно сэкономив на налогах.

Другой вопрос, много ли будет желающих приобрести недвижимость именно таким способом? Ведь покупатель не только ничего не выигрывает от сделки, но и получает весь комплекс негативного отношения государства к офшорным владельцам недвижимости. Кроме того, и продавцу неплохо было бы подсчитать, не обошлось ли содержание компании за время владения недвижимостью дороже, чем было сэкономлено налогов при продаже.

Налоги на наследование крайне высоки

Ну и наконец, фактор, о котором в России не задумывается вообще никто – налог на наследство. В России такой налог отсутствует. Да и наследовать, кроме недвижимости, зачастую нечего.

Но в респектабельных юрисдикциях налог на наследство существует в обязательном порядке. И нередко он очень высокий. Например, в Испании при наследовании придется отдать государству до 34 процентов в зависимости от степени родства и размера наследства, в Греции, Чехии и Великобритании – до 40 процентов, в Германии и Швейцарии – до 50 процентов, в США – до 55 процентов, во Франции и Австрии – до 60 процентов. Не стоит при этом забывать, что налог распространяется не только на недвижимость. Счета в банках, газеты, заводы и пароходы тоже включаются в налоговую базу.

Правда, от налога на наследство пострадают только владельцы, оформившие недвижимость на себя. Те, кто предпочел корпоративные конструкции, смогут его избежать. Но у их наследников могут возникнуть сложности иного характера – по доказыванию личности бенефициара офшора и того факта, что именно они являются наследниками умершего владельца офшорной компании.

Стоит избавиться от типичных заблуждений

Следствием легкомысленного отношения к вопросам приобретения недвижимости стал целый ряд типичных заблуждений, бытующих в России (см. таблицу). Чтобы не попасть в подобную ловушку и избежать разочарования, перед покупкой недвижимости за границей целесообразно детально прояснить для себя следующие вопросы:

 

  • могут ли иностранцы покупать недвижимость в принципе;
  • существуют ли ограничения по покупке недвижимости на компании-нерезиденты;
  • если покупка планируется на нерезидентную компанию, существует ли у страны по местонахождению недвижимости соглашение об избежании двойного налогообложения и обмену информацией по налоговым нарушениям с юрисдикцией инкорпорации компании;
  • каковы налоговые последствия на этапах покупки, владения и продажи недвижимости в разрезе госпошлин, гербовых сборов, налогов на капитал и на недвижимость, НДС, подоходного или корпоративного и прочих местных налогов;
  • каким образом рассчитывается и для каких категорий наследников возникает налог на наследство (налог на дарение);
  • имеют ли налоговые льготы трасты и семейные фонды в этой стране.

 

Типичные заблуждения при покупке недвижимости за границей

 
Покупка на физлицо Покупка на офшор
иллюзия реальность иллюзия реальность
Простота структурирования сделки В отдельных случаях иностранцу принципиально невозможно купить недвижимость Конфиденциальное владение Развитая сеть соглашений об обмене информацией, в отдельных случаях на офшорную компанию вообще невозможно купить недвижимость
Быстрота совершения сделки Абсолютная прозрачность владельца перед всеми госорганами и их запросами Защита актива Перехватить управление офшором проще, чем украсть недвижимость
Экономичность сделки Необходимость уплаты большого количества пошлин и сборов, оплаты юридических услуг Экономичность сделки Необходимость уплаты большого количества пошлин и сборов, оплаты юридических услуг
Простота наследования актива Уплата налогов на наследство Простота наследования актива Иногда офшор не обеспечивает права наследования актива
Льготные налоговые последствия Налоговая нагрузка физлица существенно отличается от российской Льготные налоговые последствия Зачастую наихудшие налоговые последствия для офшоров

Иностранный ВНЖ приводит к потере российского налогового резидентства

К сожалению, все перечисленные выше налоговые риски далеко не единственные, и уж точно не основные. Основной риск состоит в том, что подавляющее большинство россиян даже не подозревают, что, находясь за пределами страны (за границей) большую часть дней в году, они становятся для налоговых целей нерезидентами России. Следовательно, не теряя российского гражданства, тем не менее теряют право на ставку НДФЛ 13 процентов по полученным от источников в РФ доходам и обязаны платить этот налог уже по ставке 30 процентов.

Плюс, с большой долей вероятности, будут платить с российских доходов дополнительные налоги по месту своего нового проживания. И это будет просто добавка лишь в случае, если между нашими странами существует действующее налоговое соглашение. Если же соглашение отсутствует или не ратифицировано (как, например, с Мальтой или Эстонией), речь пойдет уже о полноценном двойном налогообложении одних и тех же доходов.

И это самое большое неожиданное, и потому очень обидное, разочарование от житья за границей. Почти для всех россиян становится шоком, когда местные (заграничные) налоговые клерки требуют от них заполнения налоговых форм и уплаты налогов с доходов, полученных из-за пределов страны, где они теперь проживают. В том числе и от офшорных источников.

Большинство россиян не привыкли платить даже 13 процентов российского НДФЛ. А когда выясняется, что, например, от сдачи московской квартиры в аренду придется заплатить 30 процентов в России и еще доплатить до 15 процентов в Греции, Германии, США и Швейцарии, до 20 процентов в Австрии и Великобритании, до 22 процентов в Испании и Нидерландах, до 30 процентов в Дании и до 35 процентов на Мальте, то на таких условиях постоянно проживать за границей очень накладно.

Но и это еще не все. Через какое-то время эмигрант узнает, что его офшорные компании на Британских Виргинских островах, со счетами в Швейцарии или Лихтенштейне, в Прибалтике или на Кипре, оказываются легко достижимыми в плане получения информации для суровых налоговиков Великобритании, Франции, США, Германии или Италии. А при покупке новенького шикарного автомобиля, поездках на курорт и производстве ремонта в загородной вилле приходится выдумывать источники легальных доходов, которые оправдали бы эти расходы. Причем подкреплять их выписками по банковской карте. В итоге разочарование в новом месте жительства может достичь критического уровня и даже заставить несостоявшегося немца, француза или англичанина вернуться на родину.

Состоятельному человеку намного разумнее заранее глубоко вникнуть в налоговое законодательство той страны, с которой он решил связать свою судьбу. И если ее законодательство содержит такие понятия, как бенефициар, контролируемая иностранная компания, ассоциированные члены, контроль за расходами, налог на дарение, налог на наследство, налог на роскошь, налог на богатство, перечень не сотрудничающих государств и территорий, также у государства имеется широкая сеть соглашений об обмене налоговой информацией, то стоит быть готовыми, что налогов придется платить минимум в три – пять раз больше, чем в России. А за уклонение от их уплаты будет грозить реальный тюремный срок.

 

Зарегистрируйтесь и продолжите читать статью! Это БЕСПЛАТНО и займет всего одну минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пожалуйста, проверьте почту
Ввести
Я тут впервые
Регистрация займет
не больше минуты!
Введите логин
Неверный логин или пароль
Неверный логин или пароль
Введите пароль

 

Слово редактора

Евгений Тимин
главный редактор
glred@nalogplan.ru
Маркетологи очень хотят, чтобы я в этой редакционной колонке на пальцах доказал вам, что необходимо продлить подписку на 2017 год. Иначе… иначе… конец света! А я вот, напротив, думаю, что переподписываться на журнал не стоит.

Подумаешь! Не продлили вы подписку. Стали узнавать о налоговых угрозах с опозданием. Из-за этого совершили ошибку. Она обернулась многомиллионными доначислениями. Против директора и главбуха возбудили уголовное дело. Им дали условный срок. Ничего страшного!

Читать далее >>

Подписка

Сервисы