Журнал о том, как безопасно сэкономить на налогах

Документ, который обоснует участие посредника в арендных отношениях

30 октября 2013   757  

Как документ позволит сэкономить. Сдача нежилых помещений в аренду может производиться как непосредственно собственником, так и уполномоченными собственником арендаторами (ст. 608 ГК РФ). Именно на этом праве построены налоговые схемы с использованием арендаторов как промежуточных звеньев между собственником и субарендаторами.

Одна из самых популярных схем – передача основной суммы арендной платы промежуточному между собственником и арендатором звену, которое уплачивает налог на доходы по минимальным ставкам (упрощенцы, ИП). На практике достигают этого, установив минимальную плату от арендатора на УСН собственнику и рыночную – от конечного пользователя объекта арендатору.

Этот способ налоговой экономии хорошо известен налоговикам. Не обязательно даже получать при этом налоговую экономию, чтобы попасть под подозрение, достаточно участия посредника. Естественно, инспекторы попытаются доказать фиктивность его участия. Основным аргументом при этом бывает отсутствие деловой цели привлечения посредника, имеющаяся у собственника возможность сдавать в аренду имущество напрямую. Однако при грамотном документальном оформлении отношений доказать необоснованность налоговой выгоды не так уж просто.

В таких случаях прежде всего стоит позаботиться об экономическом обосновании привлечения промежуточной компании на УСН. Например, тем, что первый арендатор (фактически посредник) берет на себя часть функций по обеспечению комфортных условий на сдаваемом в аренду объекте либо иным образом обеспечивает более привлекательные для арендаторов условия.

То есть собственнику имущества такое посредничество экономически выгодно. Во-первых, он избавлен от многих хлопот. Во-вторых, теряя на стоимости арендной платы за квадратный метр, собственник выигрывает в уменьшении затрат. Все дополнительные услуги в экономическом выражении – это расходы, которые перекладываются на первого арендатора. В-третьих, вне зависимости от количества конечных арендаторов собственник в любом случае получает арендную плату от своего первого арендатора за весь объект в целом.

Получение прибыли пусть в более меньшем размере, но при минимальных финансовых затратах по содержанию и эксплуатации объектов аренды является достаточно убедительным аргументом. К такому выводу пришел Федеральный арбитражный суд Московского округа в постановлениях от 25.01.11 № КА-А40/17504-10, от 18.07.11 № КА-А40/7097-11. Суд установил, что все бремя содержания, управления комплексом, право владения и пользования объектом было возложено на арендаторов по договору аренды недвижимого имущества. Также по условиям этого договора им предоставлялось право сдачи в субаренду арендуемых им площадей.

Суд указал, что сравнение в сложившейся ситуации стоимости аренды 1 квадратного метра у арендатора напрямую и у субарендатора недопустимо, поскольку условия не могут быть признаны однородными или идентичными в силу явного отличия характеристик коммунального обеспечения. А значит, выводы налогового органа об отсутствии деловых целей в привлечении посредников и искусственном завышении арендной платы необоснованны. В постановлении от 14.08.13 № А40-121488/12-90-605 этим же арбитражным судом учтено, что арендная плата арендаторам-посредникам установлена с учетом того, что они произвели за свой счет ремонт помещений.

В этих целях стороны первоначального договора аренды (собственник имущества и первый арендатор) могут составить документ, в котором и будут обоснованы все выгоды от такого сотрудничества. Это может быть единый документ или переписка сторон, предшествующая заключению договора аренды. Проведение переговоров при деловой встрече подтвердит протокол, в котором будут отображены достигнутые соглашения. Рассмотрим в качестве такого документа коммерческое предложение, направленное арендатором собственнику имущества.

В каком виде составляется. Форма коммерческого предложения может быть простой бумажной или электронной. Сам документ является официальным, соответственно, должен быть подписан лицами, уполномоченными на принятие решений по предложению условий и совершению подобных сделок.

Что должно быть в документе. Ключевым пунктом является цель предложения – получение в аренду на особых условиях конкретного объекта (строения, здания, помещения). Данный объект должен быть индивидуализирован.

Следующим шагом является обоснование того, что собственнику экономически было бы выгодно заключить договор на предложенных условиях. В этой части перечисляются все аргументы. Первый – что арендодатель будет получать арендную плату за весь комплекс вне зависимости от того, будет он передан конечным арендаторам полностью или нет. Фактически такая гарантия дохода собственника страхует его от нестабильности состояния рынка и потерь.

Арендатор может привести данные по стоимости аренды в аналогичных местах. Особенно стоит подчеркнуть различие в уровне цен в зависимости от характеристик договоров. Ими являются наличие благоустроенной прилежащей территории, парковки, осуществление арендодателем технического обслуживания или же возложение этих обязанностей на арендаторов (вывоз мусора, уборка, техническое обслуживание коммуникаций). Можно указать на осуществление охраны арендуемых помещений и мест общего пользования и влияние этого на цену.

Если собственник не в состоянии осуществить эти функции своими силами, то ему потребуется привлечение подрядчиков. Это означает не только дополнительные расходы, которые уменьшат прибыль от аренды, но и введение в штат людей для обеспечения работы с подрядчиками.

После чего арендатор подчеркнет, что в случае заключения договора аренды на весь объект в целом по предложенной им цене он все эти функции будет осуществлять за свой счет. А собственник передаст ему право заключать договоры субаренды. Допускается сравнительный примерный расчет расходов и доходов арендодателя при сдаче в аренду помещений без этих функций, с их самостоятельным исполнением и при использовании посредника-арендатора, фактически осуществляющего управление имуществом.

Дополнительные меры безопасности. Коммерческое предложение является в некотором смысле эскизом будущего договора. А это значит, что в нем оговариваются условия возможного соглашения сторон. Однако некоторые из них, в том числе существенные, могут быть опущены или определены неточно. Это объясняется целью предложения – не урегулирование всех возможных аспектов дальнейших правоотношений по договору аренды, а декларация намерения – осуществлять управление имуществом и выплачивать арендную плату за весь объект взамен на существенную скидку. Это отличает коммерческое предложение от оферты. В «чистом» коммерческом предложении, как правило, проставляется надпись: «Не является офертой».

Целесообразно также избегать взаимозависимости между собственником и арендатором. Значительная разница между ценой аренды и субаренды и так привлечет внимание контролирующих лиц. Взаимозависимость может стать самостоятельным поводом для углубленной проверки.

Извлечение из коммерческого предложения

 

Зарегистрируйтесь и продолжите читать статью! Это БЕСПЛАТНО и займет всего одну минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пожалуйста, проверьте почту
Ввести
Я тут впервые
Регистрация займет
не больше минуты!
Введите логин
Неверный логин или пароль
Неверный логин или пароль
Введите пароль

 

Слово редактора

Евгений Тимин
главный редактор
glred@nalogplan.ru
Маркетологи очень хотят, чтобы я в этой редакционной колонке на пальцах доказал вам, что необходимо продлить подписку на 2017 год. Иначе… иначе… конец света! А я вот, напротив, думаю, что переподписываться на журнал не стоит.

Подумаешь! Не продлили вы подписку. Стали узнавать о налоговых угрозах с опозданием. Из-за этого совершили ошибку. Она обернулась многомиллионными доначислениями. Против директора и главбуха возбудили уголовное дело. Им дали условный срок. Ничего страшного!

Читать далее >>

Подписка

Сервисы