Журнал о том, как безопасно сэкономить на налогах

Договор аренды, который поможет перевести на ЕНВД торговлю по образцам

19 июля 2013   771  

Как документ позволит сэкономить. Для организаций и индивидуальных предпринимателей удобно и гораздо выгоднее с экономической точки зрения осуществлять розничную торговлю по образцам и каталогам. В этом случае товар демонстрируется в магазине, а выдается покупателям напрямую со склада. А при наличии такой возможности предпочтительнее перейти на уплату ЕНВД по данному виду деятельности.

Но, согласно статье 346.27 НК РФ, подобный вид деятельности относится к розничной торговле лишь при наличии объекта стационарной торговой сети. Доказать, что к таким объектам относится арендованное компанией помещение поможет договор аренды.

Если принадлежность помещения к объектам стационарной торговли подтверждается инвентаризационными и правоустанавливающими документами, проблем не возникает. Это относится и к случаям, когда доставка товара осуществляется со складов (письма Минфина России от 07.03.12 № 03-11-11/77, от 21.09.12 № 03-11-11/282, от 22.02.12 № 03-11-06/3/12, от 20.06.11 № 03-11-06/3/71, постановление Президиума ВАС РФ от 16.04.13 № 15460/2012).

Но, когда торговля осуществляется через такие объекты, как офисы, склады, иные нежилые помещения, могут возникнуть споры. Продавцам необходимо доказать, что данные объекты являются стационарной торговой сетью. Иначе те же самые инстанции будут против применения ЕНВД (письма Минфина России от 11.02.13 № 03-11-06/3/3381, от 21.03.12 № 03-11-11/94, от 23.01.12 № 03-11-06/3/2, от 07.10.2011 № 03-11-06/3/111, постановления Президиума ВАС РФ от 28.02.12 № 14139/11, от 15.02.11 № 12364/10).

При этом Минфин России в письме от 11.02.13 № 03-11-06/3/3381 обратил внимание на два нюанса. Продажа товаров по образцам регулируется соответствующими Правилами, утвержденными постановлением Правительства РФ от 21.07.97 № 918. Исходя из пунктов 13 и 14 Правил, выставочный зал, демонстрационная комната, в которых обустроены подиумы, витрины, стенды, следует классифицировать как торговые залы, которые относятся к объектам стационарной торговой сети.

Имеют значение также правоустанавливающие документы. К ним относятся любые документы на объект стационарной торговой сети, содержащие информацию о назначении, конструктивных особенностях и планировке его помещений, а также сведения, подтверждающие право пользования данным объектом, например договор аренды (ст. 346.27 НК РФ).

Согласно статье 607 ГК РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды. Если назначение арендуемого помещения – склад или офис, то доходы от предпринимательской деятельности арендодателя, связанной с реализацией товаров по образцам через это помещение, не облагаются ЕНВД.

Аналогичные доводы привел ВАС РФ в постановлении № 14139/11. Суд учел, что фактически помещение использовалось для ведения торговли. Но поскольку в соответствии с договором аренды оно было арендовано для использования под офис, судьи признали, что налогоплательщик был не вправе применять ЕНВД.

Данную практику стоит учитывать налогоплательщикам, арендующим площади для осуществления розничной торговли по образцам и каталогам. Имеет смысл включить в договор формулировки, которые укажут на целевое назначение арендуемых площадей – продажу товаров в розницу. Впоследствии это будет аргументом в пользу права налогоплательщика на уплату ЕНВД (постановления Восточно-Сибирского округа от 13.02.13 № А78-3569/2012, от 26.07.10 № А33-14088/2009, определение ВАС РФ от 26.10.10 № ВАС-12426/10).

В каком виде составляется. Договор аренды недвижимости обязательно заключается в письменной форме. Отметим, что из указанных в пункте 2 статьи 434 ГК РФ способов заключения договора в данном случае применим только такой – стороны должны составить один документ и подписать его. Несоблюдение формы договора аренды влечет за собой его недействительность. Если срок договора составляет не менее одного года, то его необходимо регистрировать. В этом случае договор считается заключенным с момента государственной регистрации (п. 2 ст. 609, п. 1, 2 ст. 651 ГК РФ, ст. 1 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ).

Что обязательно должно быть в документе. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607, ст. 625 ГК РФ). Такими данными могут быть указание площади и точного местонахождения помещения или торгового места. Можно приложить к договору схему с обозначенным на ней объектом аренды. При отсутствии условия об объекте, подлежащем передаче в аренду, он считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Для договора аренды недвижимости не обязательно указание срока, на который он заключается. Если срок не определен, то договор считается заключенным на неопределенный срок (п. 1, 2 ст. 610 ГК РФ). Такой договор не подлежит государственной регистрации (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.01 № 59).

А вот размер арендной платы является обязательным условием. Без него договор аренды считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ). Стоит обратить внимание на то, что при аренде недвижимости не применяется общее правило об определении арендной платы, исходя из рыночных цен, в случае ее неустановления договором (п. 3 ст. 424 ГК РФ).

И чтобы обеспечить возможность уплачивать ЕНВД, в договоре нужно указать, что помещение будет использоваться для организации розничной торговли. В данном случае можно также сослаться на пункт 1 статьи 611 ГК РФ. Согласно этой норме, арендодатель должен передать имущество в состоянии, соответствующем его назначению, что предполагает определение назначения в договоре.

Дополнительные меры безопасности. Для отнесения арендуемой площади к стационарным торговым сетям не обязательно, чтобы она была предназначена для торговли. Достаточно, чтобы она использовалась в этих целях. Но необходимым условием является присоединение здания, сооружения к инженерным коммуникациям (ст. 346.27 НК РФ).

Если этого нет, то сеть будет признана нестационарной (постановления федеральных арбитражных судов Дальневосточного от 28.11.12 № Ф03-4818/2012, Поволжского от 01.11.12 № А65-33258/2011 округов). В этом случае компания может уплачивать ЕНВД при осуществлении в таком месте обычной розничной торговли. Но при торговле по каталогам и образцам придется применять УСН или общую систему налогообложения.

Вторым моментом, на который стоит обратить внимание, является условие о том, что в помещении должны заключаться договоры купли-продажи. Если оно будет использоваться только для демонстрации, а договоры фактически заключаться в другом месте (на дому у покупателя, в офисе), налоговая также укажет на несоответствие условий деятельности тем, которые позволяют уплачивать ЕНВД (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.11.12 № А32-44214/2011).

Извлечение из Договора аренды нежилого помещения

 

Зарегистрируйтесь и продолжите читать статью! Это БЕСПЛАТНО и займет всего одну минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пожалуйста, проверьте почту
Ввести
Я тут впервые
Регистрация займет
не больше минуты!
Введите логин
Неверный логин или пароль
Неверный логин или пароль
Введите пароль

 

Слово редактора

Евгений Тимин
главный редактор
glred@nalogplan.ru
Маркетологи очень хотят, чтобы я в этой редакционной колонке на пальцах доказал вам, что необходимо продлить подписку на 2017 год. Иначе… иначе… конец света! А я вот, напротив, думаю, что переподписываться на журнал не стоит.

Подумаешь! Не продлили вы подписку. Стали узнавать о налоговых угрозах с опозданием. Из-за этого совершили ошибку. Она обернулась многомиллионными доначислениями. Против директора и главбуха возбудили уголовное дело. Им дали условный срок. Ничего страшного!

Читать далее >>

Подписка

Сервисы