Журнал о том, как безопасно сэкономить на налогах

В каких случаях можно сэкономить на налогах по неотделимым улучшениям

28 мая 2013   571  

Налоговый кодекс содержит множество норм, регламентирующих особенности налогообложения неотделимых улучшений в арендованное имущество. Вместе с тем эти нормы оставляют достаточное пространство для выгодного налогового маневра. Однако относительно перспектив подобного налогового планирования у экспертов возник спор. Чья позиция более убедительна, решать читателям «ПНП».

Иван Соловьев, профессор, заслуженный юрист РФ Ольга Слобцова, заместитель директора по проектам аудиторско-консалтинговой фирмы «Экспертный центр “Партнёры”»

Нужно ли облагать налогом на имущество неотделимые улучшения, принятые арендатором на баланс c 2013 года?

Нет, подобные капвложения не являются недвижимостью

Да, эти объекты основных средств неразрывно связаны недвижимостью

Невозмещаемые капвложения в арендованную недвижимость учитываются в составе основных средств у арендатора. Такие основные средства являются отдельным инвентаризационным объектом (абз. 2 п. 5 ПБУ 6/01, утвержденного приказом Минфина России от 30.03.01 № 26н, п. 35 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от 13.10.03 № 91н).

Неотделимые улучшения недвижимого имущества не могут быть признаны самостоятельным объектом недвижимости в отрыве от объекта. Значит, для арендатора подобные капвложения в силу пункта 2 статьи 130 ГК РФ являются движимым имуществом. А такие объекты, принятые к учету после 1 января 2013 года, не облагаются налогом на имущество (подп. 8 п. 4 ст. 374 НК РФ).

Согласны: 43% читателей

Неотделимые улучшения арендованного объекта основных средств учитываются арендатором до их выбытия (передачи арендодателю) в составе собственных основных средств (абз. 2 п. 5, п. 29 ПБУ 6/01, утвержденного приказом Минфина России от 30.03.01 № 26н). Тем не менее затраты на их производство должны увеличивать первоначальную стоимость недвижимости (п. 27 ПБУ 6/01).

Никакого нового вещественного объекта у арендатора при этом не возникает. Он только временно отражает часть стоимости недвижимости арендодателя на своем балансе. Следовательно, как справедливо отметил Минфин России в письме от 14.03.13 № 03-05-05-01/7760, неотделимые улучшения увеличивают базу по налогу на имущество у того лица, в чьем балансе они отражены.

Согласны: 57% читателей

Может ли арендатор по неотделимым улучшениям здания, входящего в восьмую–десятую амортизационные группы, начислять амортизацию нелинейным методом?

Да, так как неотделимые улучшения – самостоятельный объект

Нет, нелинейный метод не применяется к таким объектам

Неотделимые улучшения в арендованное имущество представляют собой самостоятельный объект амортизируемого имущества. Если такие улучшения не компенсируются арендодателем, то арендатор вправе начислять по ним амортизацию (абз. 6 п. 1 ст. 259 НК РФ).

При этом подобное амортизируемое имущество прямо не поименовано в пункте 3 статьи 259 НК РФ, запрещающем нелинейный метод в отношении основных средств, относящихся к восьмой–десятой амортизационным группам. Согласно пункту 7 статьи 3 НК РФ, налогоплательщик вправе считать, что запрет на неотделимые улучшения не распространяется.

Согласны: 31% читателей

В отношении зданий, сооружений, передаточных устройств, нематериальных активов, входящих в восьмую–десятую амортизационные группы, применяется линейный метод амортизации (п. 3 ст. 259 НК РФ). Неотделимые улучшения таких объектов могут амортизироваться только линейным методом (письма Минфина России от 10.05.06 № 03-03-04/1/441, от 25.05.07 № 03-03-06/1/310).

Данный вывод представляется логичным. В случае осуществления неотделимых улучшений собственником они увеличивают первоначальную стоимость объектов. А значит, подпадали бы под данную норму.

Согласны: 69% читателей

Должен ли арендатор начислять НДС на стоимость переданных на баланс арендодателя невозмещаемых неотделимых улучшений?

Нет, поскольку капвложения осуществлены в собственных интересах

Да, передача неотделимых улучшений приравнивается к реализации

При передаче неотделимых улучшений объекта по НДС не возникает. Это обусловлено тем, что цель таких капиталовложений – принести пользу арендатору. А тот факт, что улучшения не могут быть отделены от имущества, не означает, что работы выполнены в интересах арендодателя. Это следует также из отсутствия обязанности арендодателя компенсировать стоимость работ.

Суды указывают, что неотделимые улучшения нельзя передать арендодателю в смысле статьи 39 НК РФ, так как они изначально уже принадлежат собственнику арендованного имущества. А значит, их стоимость не образует самостоятельного объекта налогообложения по НДС (постановления федеральных арбитражных судов Поволжского от 18.01.13 № А55-14290/2012, Северо-Западного от 16.10.12 № А21-9549/2011, от 20.05.10 № А56-66260/2009, Северо-Кавказского от 17.04.12 № А53-6414/2011, от 27.07.11 № А53-19081/2010, Центрального от 06.06.12 № А36-3119/2011 округов).

Согласны: 41% читателей

На стоимость передаваемых неотделимых улучшений необходимо начислить НДС. Исходя из смысла пункта 2 статьи 623 ГК РФ, передача неотделимых улучшений, если иное не установлено договором, подразумевает возмездность. Это свидетельствует о том, что при передаче результатов работ в виде неотделимых улучшений возникает объект налогообложения по НДС. На основании абзаца 2 подпункта 1 пункта 1 статьи 146 НК РФ на стоимость выполненных работ начисляется НДС и в том числе, если результаты этих работ переданы безвозмездно.

Такая точка зрения поддерживается контролирующими органами (письма Минфина России от 25.02.13 № 03-07-05/5259, от 24.01.13 № 03-07-05/01, от 26.07.12 № 03-07-05/29, ФНС России от 19.04.10 № ШС-37-3/11). Аналогичные выводы делают и суды (постановления федеральных арбитражных судов Поволжского от 26.06.12 № А65-12909/2011, Уральского от 02.02.10 № Ф09-4771/09-С2 округов).

Согласны: 59% читателей

Нужно ли признавать доход в виде стоимости неотделимых улучшений, произведенных арендатором еще на этапе строительства объекта?

Нет, в силу прямой нормы НК РФ доход у арендодателя не возникает

Да, разумнее исключить очевидный налоговый риск и доплатить налоги

До момента государственной регистрации прав на недвижимость компания еще не является собственником. Вследствие чего и невозможно заключение договора аренды. И если неотделимые улучшения произведены на этом этапе, дохода у будущего арендодателя не может возникнуть в принципе. Поскольку в случае незаключения договора аренды выполнившая работы компания вправе потребовать оплаты работ (постановление Президиума ВАС РФ от 14.07.09 № 402/09).

После же окончания строительства и предоставления арендатору помещений выполняются условия подпункта 32 пункта 1 статьи 251 НК РФ. Данная норма прямо говорит о том, что не облагаются налогом на прибыль доходы в виде капитальных вложений в форме неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором. Такая позиция выражена в письме Минфина России от 01.08.11 № 03-03-06/1/442.

Также Минфин России разъяснил, что будущий арендатор может учесть расходы на осуществление таких работ в порядке, установленном главой 25 НК РФ. Данные расходы признаются после заключения им договора аренды.

Согласны: 81% читателей

До получения арендатором свидетельства о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости нельзя говорить о том, что стороны действуют в рамках арендных правоотношений. А значит, на этом этапе речь идет не о неотделимых улучшениях арендованного имущества, стоимость которых арендодателю позволено не признавать в доходах (подп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ).

В этом случае владелец недвижимости получит право собственности на помещения с уже выполненными будущими арендаторами работами. А это означает, что работы выполнялись в пользу арендодателя, поскольку здание приводилось в состояние, пригодное для сдачи в аренду. Такой вывод сделал Президиум ВАС РФ в постановлении от 14.07.09 № 402/09.

В настоящее время суды придерживаются именно этой позиции (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 17.01.13 № А40-75971/10-112-388). В связи с чем не признавать подобный доход – серьезный налоговый риск. Разумнее заплатить налог, а затем спокойно амортизировать спорную стоимость.

Согласны: 19% читателей

Опрос проводился на сайте www.nalogplan.ru.

 

Зарегистрируйтесь и продолжите читать статью! Это БЕСПЛАТНО и займет всего одну минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пожалуйста, проверьте почту
Ввести
Я тут впервые
Регистрация займет
не больше минуты!
Введите логин
Неверный логин или пароль
Неверный логин или пароль
Введите пароль

 

Слово редактора

Евгений Тимин
главный редактор
glred@nalogplan.ru
Маркетологи очень хотят, чтобы я в этой редакционной колонке на пальцах доказал вам, что необходимо продлить подписку на 2017 год. Иначе… иначе… конец света! А я вот, напротив, думаю, что переподписываться на журнал не стоит.

Подумаешь! Не продлили вы подписку. Стали узнавать о налоговых угрозах с опозданием. Из-за этого совершили ошибку. Она обернулась многомиллионными доначислениями. Против директора и главбуха возбудили уголовное дело. Им дали условный срок. Ничего страшного!

Читать далее >>

Подписка

Сервисы