Журнал о том, как безопасно сэкономить на налогах

Сдача в аренду части площадей недостроя не повод облагать его налогом на имущество

23 апреля 2013   726  

за счет чего сэкономили Налог на имущество

сколько Более 1 млн рублей доначислений и пеней

чего это стоило Пришлось доказывать, что факт сдачи в аренду части площадей не влияет на то обстоятельство, что здание в целом не пригодно для эксплуатации

К нам за помощью обратилась компания, один из ведущих производителей резинотехнической продукции на российском рынке. Поводом для обращения послужили результаты выездной налоговой проверки. Одним из вопросов, который стал предметом спора и судебного разбирательства, было доначисление налога на имущество на сумму более 1 млн рублей.

Налоговики обнаружили, что в собственности компании имеется незавершенный строительством непроизводственный объект – центр детского досуга. Общество учитывало его в составе капитальных вложений и, соответственно, не уплачивало налог на имущество. Однако, по мнению проверяющих, спорный объект фактически эксплуатировался – часть его площадей сдавалась в аренду сторонним организациям.

На этом основании контролеры заявили, что недвижимость используется для извлечения прибыли, поэтому должна учитываться в составе основных средств. Для подтверждения своей позиции налоговики провели осмотр детского центра (подп. 6 п. 1 ст. 31, ст. 92 НК РФ). И обнаружили, что часть здания снабжена холодной водой и электроэнергией, в некоторых комнатах находится имущество и установлены железные двери. Результаты осмотра, отраженные в акте, послужили основанием для доначисления налога на имущество.

Естественно, компания не согласилась с такими выводами проверяющих и с нашей помощью защищалась в суде. Чтобы полностью отменить доначисления, нам пришлось пройти не одно судебное заседание. Впрочем, судьи трех инстанций встали на сторону компании (постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.09.12 № А65-24221/2011 (оставлено без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 13.12.12 № А65-24221/2011).

Здание изначально не предназначалось для использования в производственной деятельности

Прежде всего, мы заявили, что здание не обладает всеми признаками основного средства. Поэтому его ввод в эксплуатацию невозможен, соответственно, объект налогообложения отсутствует.

Бухгалтерское законодательство говорит о четырех признаках основного средства (п. 4 ПБУ 6/01, утвержденного приказом Минфина России от 30.03.01 № 26н, п. 2 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 13.10.03 № 91н). Это предназначение использовать объект в производственной деятельности компании в течении более чем 12 месяцев, его способность приносить доход и отсутствие в отношении объекта намерений по перепродаже. При этом решение вопроса о вводе объекта в эксплуатацию и о включении его в состав основных средств определяется исключительно экономической сущностью имущества и не может зависеть от волеизъявления компании (решение ВАС РФ от 17.10.07 № 8464/07). Следовательно, если все четыре условия не соблюдаются, то компания не обязана начислять налог на имущество.

Нашей задачей было доказать суду, что здание не соответствует хотя бы одному из перечисленных в пункте 4 ПБУ 6/01 «Учет основных средств» признаков. Поэтому мы обратили внимание арбитров на то, что назначением объекта является использование его в качестве детского центра досуга. Что подтверждалось свидетельством о государственной регистрации права собственности. Получается, что объект изначально не был предназначен для использования в производственной деятельности, для управленческих нужд либо для сдачи в аренду.

Таким образом, одному из признаков основного средства здание никогда не соответствовало и не может соответствовать без полного изменения его предназначения. По сути, наличия уже одного этого обстоятельства было достаточно для освобождения недвижимости от налогообложения. Об этом свидетельствует и сложившаяся арбитражная практика (к примеру, постановления федеральных арбитражных судов Московского от 31.01.11 № КА-А40/17003-10, от 17.02.10 № КА-А40/687-10, Восточно-Сибирского от 21.01.10 № А33-11830/2008, Западно-Сибирского от 09.04.10 № А75-6674/2009 округов, решение Арбитражного суда Московской области от 10.04.12 № А41-4078/12), и позиция Минфина России (письмо от 22.04.08 № 03-05-05-01/24).

С помощью фотографий и акта обследования здания компания доказала, что помещения не пригодны к эксплуатации

Однако чтобы у судей не оставалось сомнений, мы решили установить действительное состояние недвижимости. Для этого мы получили документальное подтверждение того, что объект не введен в эксплуатацию и учитывался в составе незавершенных капитальных вложений. Кроме того, право собственности на него было зарегистрировано как на объект, не завершенный строительством. При этом в связи с отсутствием достаточного объема финансирования строительство детского центра не было доведено до конца.

Тогда мы предложили руководству компании сформировать комиссию, состоящую из ее работников, ответственных за эксплуатацию недвижимости. Это было сделано с целью детального обследования состояния объекта и степени его готовности к эксплуатации. В составе комиссии были сотрудники отделов управления собственностью, жилищно-эксплуатационного управления и строительно-ремонтного цеха.

По итогам обследования был составлен акт, в котором описывалось состояние каждого из помещений здания с указанием нумерации в соответствии с техническим паспортом. Вывод, к которому пришла комиссия, был изложен в резолютивной части акта: объект не готов к вводу в эксплуатацию. Для того чтобы ввести его в эксплуатацию, необходимо выполнить множество ремонтно-строительных работ. Таких как устройство пола, установка и замена сантехники, межкомнатных дверей, оконных рам, ремонт крыши.

Кроме того, компания приложила к акту фотографии помещений детского центра. На которых было видно, что помещения требуют существенного ремонта и не пригодны для эксплуатации не только в качестве детского центра, но и для других целей. Акт и фотографии были представлены в арбитражный суд. Это стало доказательством того, что спорный объект в его нынешнем состоянии не может использоваться предприятием без совершения дополнительных капитальных вложений.

В суде мы заявили, что без совершения дополнительных капитальных вложений первоначальная стоимость объекта еще не сформирована

Более того, в арбитражном суде мы указали, что капитальные вложения в виде затрат на ремонт объекта и доведение его до состояния, пригодного для эксплуатации, будут участвовать в формировании первоначальной стоимости имущества. То есть базы для обложения налогом на имущество.

Основные средства принимаются к учету по первоначальной стоимости, в которую включаются затраты на приведение основных средств в состояние, пригодное для использования (п. 23, 24, 26, 32 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 13.10.03 № 91н). Это правило подлежит применению вне зависимости от основания возникновения права на соответствующий объект – как в случае его приобретения, так и при создании.

То есть без совершения капитальных вложений по доведению объекта до состояния готовности его первоначальная стоимость не сформирована. Поэтому база для начисления налога отсутствует. При этом мы сослались на позицию Президиума ВАС РФ, сформированную в информационном письме от 17.11.11 № 148. Согласно которой, если имущество морально и физически устарело и не может использоваться в производственной деятельности без соответствующей доработки, то оно может признаваться объектом налогообложения только после осуществления необходимых работ. А также формирования в установленном порядке первоначальной стоимости с учетом соответствующих расходов.

К аналогичным выводам Президиум ВАС РФ приходил и ранее в постановлении от 16.11.10 № 4451/10. Высшие судьи указали, что строительство здания и его внутренняя отделка должны рассматриваться как единый процесс создания недвижимого имущества, по завершении которого и возникает объект, отвечающий признакам основного средства.

Несмотря на совокупность представленных доказательств, контролеры настаивали на том, что здание детского центра фактически эксплуатируется компанией. Поскольку общество получает доход от сдачи его в аренду. Впрочем, эти доводы были также отвергнуты судом. Ведь контролеры не учли, что целью сдачи площадей в аренду являлось отнюдь не получение дохода. А необходимость хотя бы частично покрыть затраты на содержание не законченного строительством здания.

Более того, компания проанализировала все заключенные с контрагентами договоры аренды. Этот анализ показал, что объем сдаваемых в аренду площадей по отношению к общей площади здания был незначительным и не превышал 6 процентов. Арендаторы предоставили суду информацию о том, что помещения, которыми они пользуются, были переданы им в состоянии, не пригодном для нормального использования. Контрагенты подтвердили, что осуществляли текущий ремонт своими силами. В частности, сами заливали полы, штукатурили стены, наклеивали обои.

В обоснование того, что частичная сдача объекта в аренду не означает, что он должен облагаться налогом на имущество, мы сослались на арбитражную практику, поддерживающую нашу позицию (например, постановления федеральных арбитражных судов Поволжского от 23.08.11 № А55-25072/2010, Северо-Кавказского от 03.11.11 № А53-3766/2011 округов). В итоге суд согласился, что факт сдачи в аренду части площадей не влияет на то обстоятельство, что здание в целом не пригодно для эксплуатации, требует дополнительных капитальных вложений. И, соответственно, не отвечает понятию и признакам основного средства.

 

Зарегистрируйтесь и продолжите читать статью! Это БЕСПЛАТНО и займет всего одну минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пожалуйста, проверьте почту
Ввести
Я тут впервые
Регистрация займет
не больше минуты!
Введите логин
Неверный логин или пароль
Неверный логин или пароль
Введите пароль

 

Слово редактора

Евгений Тимин
главный редактор
glred@nalogplan.ru
Маркетологи очень хотят, чтобы я в этой редакционной колонке на пальцах доказал вам, что необходимо продлить подписку на 2017 год. Иначе… иначе… конец света! А я вот, напротив, думаю, что переподписываться на журнал не стоит.

Подумаешь! Не продлили вы подписку. Стали узнавать о налоговых угрозах с опозданием. Из-за этого совершили ошибку. Она обернулась многомиллионными доначислениями. Против директора и главбуха возбудили уголовное дело. Им дали условный срок. Ничего страшного!

Читать далее >>

Подписка

Сервисы