Журнал о том, как безопасно сэкономить на налогах

Подборка схем, позволяющих сэкономить налог на имущество

26 февраля 2013   1163  

Какие схемы оптимизации налога появились в 2013 году

Как устранить риски при внедрении «имущественных» схем

Экономия с помощью возвратной аренды наиболее популярна

Напомним, что с 2013 года расширен перечень объектов, не облагаемых налогом на имущество (ст. 1 Федерального закона от 29.11.12 № 202-ФЗ). Освобождено от налога движимое имущество, принятое на учет в качестве основных средств позже 31 декабря 2012 года (подп. 8 п. 4 ст. 374 НК РФ). Теперь налогом облагается только недвижимость. В результате чего компании получили в свои руки эффективный инструмент налогового планирования. В связи с чем сейчас самое время обобщить накопленный компаниями опыт оптимизации налога на имущество. Ведь на практике разработано достаточно много способов снижения нагрузки по данному налогу.

С помощью договора аренды можно не платить налог со стоимости неотделимых улучшений

В чем экономия. Есть основания считать, что имеется возможность не платить налог на имущество с момента создания неотделимых улучшений и до окончания срока договора аренды. Улучшения увеличивают базу по налогу на имущество арендодателя только после их передачи на его баланс. Арендатор же не платит налог, поскольку не учитывает их в бухучете в качестве основного средства.

Как работает схема. Компания передает в аренду недвижимое имущество дружественному контрагенту. Арендатор, в свою очередь, производит капитальные вложения в объекты основных средств с согласия арендодателя. По условиям договора неотделимые улучшения должны учитываться на балансе арендодателя. Гражданское законодательство также говорит о том, что такие улучшения изначально являются собственностью арендодателя (п. 4 ст. 623 ГК РФ).

Однако арендодатель не принимает их на свой баланс вплоть до окончания срока действия договора аренды, поскольку ему может быть попросту неизвестно о том, что неотделимые улучшения были произведены. Арендатор вплоть до окончания договора не извещает арендодателя ни об объемах произведенных работ, ни об их стоимости. При этом срок аренды может быть сколь угодно долгим.

Когда действие договора аренды заканчивается, неотделимые улучшения передаются арендодателю, что оформляется актом. На дату передаточного акта собственник включает их в состав своих основных средств. И только с этого момента начинает платить налог на имущество.

К тому же при возврате неотделимых улучшений арендатор вполне может «забыть» передать собственнику документы, подтверждающие стоимость работ. Следовательно, первоначальная стоимость основного средства не увеличится, как и база по налогу на имущество.

В данном случае налоговые риски падают на арендатора. Так как, по мнению Минфина России, с момента ввода улучшений в эксплуатацию и до передачи их арендодателю балансодержателем завершенных капитальных вложений является арендатор (письма от 03.11.10 № 03-05-05-01/48, от 01.11.10 № 03-05-05-01/46, от 24.10.08 № 03-05-04-01/37). И до момента выбытия он должен учитывать неотделимые улучшения на своем балансе и платить налог на имущество. Отметим, что под выбытием чиновники подразумевают окончание договора аренды. Аналогичного мнения придерживаются и судьи ВАС РФ (определение от 26.03.12 № ВАС-2715/12).

Избежать таких претензий можно двумя способами. Прежде всего, не вводить неотделимые улучшения в эксплуатацию до момента окончания договора аренды. Однако в этом случае стороны договора аренды на общем режиме теряют возможность амортизировать стоимость капвложений в налоговом учете. Напомним, что в зависимости от того, возмещаемые улучшения или нет, это имеет возможность делать либо арендодатель, либо арендатор.

Еще один способ снижения риска – сделать арендатором компанию на спецрежиме, например на УСН с базой «доходы минус расходы». Такая компания будет освобождена от обязанности по уплате налога на имущество (п. 2 ст. 346.11 НК РФ). При этом расходы по капвложениям она вправе учесть.

Кроме того, арендатором может выступать и ИП (см. схему 1). Дело в том, что у физлиц стоимость неотделимых улучшений в принципе не может облагаться налогом – налоговой базой для них является инвентаризационная стоимость недвижимости, зафиксированная БТИ (п. 2 ст. 5 Закона РФ от 09.12.91 № 2003-1). Следовательно, если речь идет об арендованной недвижимости, то налоговая база у предпринимателя нулевая.

Схема 1. Схема оптимизации с помощью неотделимых улучшений

По объекту, приобретенному для ликвидации или реконструкции, налог платить не нужно

В чем экономия. Данная схема позволяет сэкономить налог на имущество при учете объектов, которые не соответствуют признакам основных средств (п. 4 ПБУ 6/01).

Как работает схема. Компания на общей системе приобретает объект незавершенного строительства или ветхое здание с целью снести его и построить на этом месте что-нибудь другое. Компания оформляет свое намерение приказом о сносе или ликвидации имущества. Объект при этом не вводится в эксплуатацию, поскольку не выполняется одно из условий ПБУ 6/01 – отсутствует способность приносить экономический доход в будущем. Следовательно, не возникает и объекта обложения по налогу на имущество.

Минфин России признает, что имущество, не предназначенное для использования в предпринимательской деятельности компании, не признается объектом налогообложения (письмо от 22.04.08 № 03-05-05-01/24). С таким подходом согласны и арбитражные суды (постановления федеральных арбитражных судов Поволжского от 20.02.12 № А55-6362/2011 и Северо-Кавказского от 13.10.11 № А53-24208/2010 округов).

Объекты недвижимости, приобретенные для реконструкции с целью последующей перепродажи, также не подлежат налогообложению (письмо Минфина России от 23.06.09 № 03-05-05-01/36, постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 17.02.10 № КА-А40/687-10). К аналогичному выводу приходят судьи и в отношении иного недвижимого имущества, которое в силу объективных причин не может приносить доход компании (постановления федеральных арбитражных судов Восточно-Сибирского от 21.01.10 № А33-11830/2008, Западно-Сибирского от 09.04.10 № А75-6674/2009 округов).

Однако ничто не мешает руководству компании в случае необходимости поменять свои планы. Когда такой объект понадобится использовать в предпринимательской деятельности, руководитель издает новый приказ, отменяющий прежнее распоряжение. После чего недвижимость принимается на баланс в качестве основного средства (см. схему 2). Таким образом, достигается отсрочка в уплате налога на имущество. Но зато компания не сможет весь этот срок амортизировать объект в налоговом учете.

Схема 2. Приобретение имущества с целью ликвидации

Имущество, планируемое для продажи, можно перевести в категорию товаров и тем самым снизить налог

В чем экономия. Схема позволяет не уплачивать налог на имущество с момента, когда компания перестает использовать объекты в своей хозяйственной деятельности или планирует их продать.

Как работает схема. Компания принимает решение о продаже недвижимости. При этом поиск покупателя может занять длительное время. Тогда, чтобы избежать потерь по налогу на имущество, компания переводит его в категорию товаров. Поскольку компания перестала использовать объект в своей деятельности и планирует его продать, то он уже не способен приносить экономический доход в будущем. А значит, не соответствует критериям пункта 4 ПБУ 6/01. Следовательно, такое имущество не должно учитываться в составе основных средств (см. схему 3).

Схема 3. Перевод имущества из состава основных средств в товары

Однако, по мнению Минфина, перевести основное средство в товары нельзя. Поскольку такие операции не предусмотрены законодательством по бухгалтерскому учету. Следовательно, если компания изначально приняла имущество на учет как основное средство, то его перевод из одной категории в другую невозможен (письмо от 02.03.10 № 03-05-05-01/04). То есть основное средство остается таковым вплоть до момента ликвидации или выбытия, в том числе путем продажи. Некоторые суды разделяют такую позицию. Так, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа отметил, что временное неиспользование объекта по прямому назначению и намерение его продать не являются основаниями для перевода основного средства в категорию товаров (постановление от 13.11.12 № А49-2601/2012).

Тем не менее на практике встречаются примеры, когда судьи встают на сторону налогоплательщиков. По мнению арбитров, объекты, которые компания перестает использовать в своей хозяйственной деятельности, не соответствуют критериям основных средств. Поэтому их можно исключить из состава амортизируемого имущества и учитывать как товары для перепродажи (постановления федеральных арбитражных судов Поволжского от 27.01.09 № А65-9168/2008, Центрального от 04.07.08 № А48-3994/07-14 округов).

В другом деле судьи указали, что спорные объекты не использовались в течение длительного времени ни в производстве, ни для управленческих нужд, ни для передачи в аренду, а в дальнейшем были реализованы по договору купли-продажи. Поэтому компания правомерно исключила недвижимость из состава основных средств (постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 20.02.12 № А55-6362/2011).

Возвратная аренда – самый простой способ не платить налог с движимого имущества

В чем экономия. Использование такой схемы позволяет не уплачивать налог с движимого имущества, принятого на учет до 2013 года. А также значительно снизить налоговые обязательства в отношении недвижимости.

Как работает схема. Самый простой способ не платить налог по движимому имуществу, принятому на учет до 1 января 2013 года, это продать его дружественному контрагенту, а потом взять в аренду. Или совершить обмен движимым имуществом между компаниями группы путем заключения договоров купли-продажи. Ведь в статье 374 НК РФ не упомянуто, что от налога освобождается исключительно новый объект. Главное, чтобы сделки носили реальный характер.

Кроме того, можно продать движимое имущество дружественному контрагенту, а потом выкупить его назад. Этот способ экономии является самым популярным на практике. Или воспользоваться схемой возвратного лизинга. Примечательно, что льгота распространяется на движимое имущество, учтенное как на балансе лизингодателя, так и на балансе лизингополучателя (письмо Минфина России от 24.12.12 № 03-05-05-01/79).

Более того, сэкономить налог поможет реорганизация. Ведь на балансе новой компании все движимые объекты будут учтены в 2013 году. Однако к правопреемнику переходят обязанности по уплате налогов реорганизованной компании (п. 1 ст. 50 НК РФ). Поэтому существует вероятность, что контролеры потребуют включить движимое имущество в налоговую базу. Ведь правопредшественник учел объекты в составе основных средств до внесения поправок, исчисляя налог с движимого имущества.

Недвижимость также можно реализовать одной из компаний группы, а потом взять у нее в аренду. В этом случае арендодателем выступает упрощенец. Или компания, применяющая другой спецрежим и, соответственно, не являющаяся плательщиком налога на имущество (п. 3 ст. 346.1, п. 2 ст. 346.11, п. 4 ст. 346.26 НК РФ). Покупателем может быть и предприниматель, и даже физлицо (см. схему 4). Ведь налоговые ставки для физических лиц значительно ниже, чем для юридических (п. 2 ст. 15, п. 4 ст. 12 НК РФ).

Схема 4. Оптимизация налога на имущество с помощью возвратной аренды

Для минимизации налоговых рисков при использовании возвратной аренды стоит соблюдать общие принципы налоговой безопасности:

  • с момента продажи объектов до их последующей аренды должно пройти несколько отчетных периодов (постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 09.08.12 № А29-9328/2011);
  • наличие убедительной деловой цели, не связанной с оптимизацией налога на имущество;
  • отсутствие взаимозависимости и аффилированности участников вышеуказанных сделок.

Еще один вариант – передать недвижимость в уставный капитал дочерней или дружественной компании по заниженной цене. Ведь в бухгалтерском учете основные средства отражаются по стоимости, согласованной учредителями (п. 9 ПБУ 6/01). Напомним, что сумма налога, подлежащая уплате в бюджет, рассчитывается именно по данным бухгалтерского учета (п. 1 ст. 374 НК РФ).

Однако Минфин России считает, что первоначальная стоимость объектов, вносимых в уставный капитал, должна быть не ниже денежной оценки вклада независимым оценщиком (письмо от 03.10.11 № 03-05-05-01/80). А независимая оценка такого вклада может превышать денежную оценку, согласованную участниками.

Занижение стоимости активов при передаче в рамках простого товарищества сэкономит налог на имущество

В чем экономия. Позволяет эффективно снижать налог за счет внесения недвижимого имущества по заниженной стоимости, согласованной участниками совместной деятельности.

Как работает схема. Компания заключает договор простого товарищества, по которому передает недвижимость. В простом товариществе налоговая база формируется исходя из остаточной стоимости основных средств (п. 1 ст. 377 НК РФ). Причем каждый товарищ производит исчисление и уплату налога на имущество самостоятельно.

Имущество, переданное в рамках договора простого товарищества, может быть оценено прямо в договоре (п. 2 ст. 1042 ГК РФ, п. 18 ПБУ 20/03, утвержденного приказом Минфина России от 24.11.03 № 105н). Поэтому компании для целей снижения налога на имущество выгодно оценить его как можно дешевле. При этом налоговое законодательство не запрещает передавать объекты по более высокой или низкой стоимости по сравнению с остаточной (п. 1 ст. 257, подп. 2 п. 1 ст. 277 НК РФ). Именно с этой заниженной стоимости и уплачивается налог (см. схему 5).

Схема 5. Передача имущества в рамках совместной деятельности

Компания может сэкономить на налоге, внеся имущество в паевой фонд

В чем экономия. Позволяет снизить нагрузку по имущественному налогу за счет передачи недвижимости в паевой инвестиционный фонд (ПИФ).

Как работает схема. Компания вносит недвижимость в паевой фонд. Имущество, составляющее ПИФ, подлежит налогообложению у управляющей компании (п. 2 ст. 378 НК РФ). Соответственно, если компания внесла свои основные средства в паевой фонд, то уплачивать налог в отношении этих объектов не нужно (см. схему 6). Ведь с этого момента имущество перестает соответствовать признакам основного средства (п. 4 ПБУ 6/01, п. 2 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 13.10.03 № 91н). Аналогичной позиции придерживаются и чиновники (письмо Минфина России от 03.02.12 № 03-05-05-01/08).

Схема 6. Внесение недвижимости в паевой фонд

Однако если управляющая компания применяет упрощенку, то она не является плательщиком налога на имущество (п. 2 ст. 346.11 НК РФ). Это следует из буквального толкования норм НК РФ.

Правда, Минфин России считает, что такой упрощенец все равно должен уплачивать налог (письмо от 16.03.11 № 03-05-05-01/09, п. 3 письма от 17.05.11 № 03-05-05-01/30). Поскольку управляющая компания перечисляет налоговые платежи не за счет собственных средств, а за счет средств самого паевого инвестиционного фонда. К тому же объектом налогообложения является имущество, учитываемое на балансе компании (п. 1 ст. 374 НК РФ).

Именно такие объекты освобождаются от налога при применении упрощенной системы налогообложения. При этом имущество паевого фонда управляющая компания учитывает обособленно, на отдельном балансе (п. 1 ст. 1018 ГК РФ, п. 1 ст. 15 закона от 29.11.01 № 156-ФЗ). Следовательно, в такой ситуации управляющая компания выступает налоговым агентом по уплате налога, исчисляемого с имущества, находящегося в коллективной собственности пайщиков.

 

Зарегистрируйтесь и продолжите читать статью! Это БЕСПЛАТНО и займет всего одну минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пожалуйста, проверьте почту
Ввести
Я тут впервые
Регистрация займет
не больше минуты!
Введите логин
Неверный логин или пароль
Неверный логин или пароль
Введите пароль

 

Слово редактора

Евгений Тимин
главный редактор
glred@nalogplan.ru
Маркетологи очень хотят, чтобы я в этой редакционной колонке на пальцах доказал вам, что необходимо продлить подписку на 2017 год. Иначе… иначе… конец света! А я вот, напротив, думаю, что переподписываться на журнал не стоит.

Подумаешь! Не продлили вы подписку. Стали узнавать о налоговых угрозах с опозданием. Из-за этого совершили ошибку. Она обернулась многомиллионными доначислениями. Против директора и главбуха возбудили уголовное дело. Им дали условный срок. Ничего страшного!

Читать далее >>

Подписка

Сервисы