Журнал о том, как безопасно сэкономить на налогах

Мы убедили налоговиков, что при передаче неотделимых улучшений НДС исчислять не нужно

17 августа 2012   851  

что проверили НДС

какие претензии предъявили По мнению контролеров, компания должна была исчислить НДС со стоимости неотделимых улучшений. Поскольку они являются безвозмездно переданными арендодателю и признаются объектом обложения налогом

цена вопроса Более 2 млн рублей

Основанием для налогового спора послужили результаты выездной проверки и доначисление НДС на сумму более 2 млн рублей в связи с безвозмездной передачей арендодателю неотделимых улучшений.

В частности, компания заключила договор аренды торговых площадей в только что построенном торговом центре в состоянии shell&core (под отделку). Согласно условиям договора, арендатор за свой счет производил отделочные работы. Договор аренды был заключен сроком на 12 лет. Однако из-за возникших разногласий с арендодателем компания освободила арендуемые помещения. Общая стоимость неотделимых улучшений составила более 12 млн рублей.

По мнению проверяющих, при расторжении договора аренды неотделимые улучшения являются безвозмездно переданными арендодателю, что формирует объект обложения НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ)*. Налогоплательщик не исчислил НДС со стоимости улучшений, что повлекло за собой занижение налоговой базы и неполную уплату налога.

Компания не согласилась с такими выводами налоговиков и с моей помощью подготовила возражения на акт проверки. По результатам их рассмотрения инспекцией были сняты претензии в отношении НДС. В решение по выездной проверке доначисленная сумма налога уже не вошла.

Налоговики заявили, что передача неотделимых улучшений носит безвозмездный характер. Поскольку при расторжении договора арендодателю подлежит передача всех неотделимых улучшений, произведенных арендатором, без компенсации понесенных затрат.

Однако проверяющие не учли, что уровень арендной платы стороны установили в договоре с учетом обязанностей арендатора произвести все необходимые работы по отделке арендованных помещений. А также с учетом расходов по их ремонту и обслуживанию. Следовательно, арендодатель недополучил от арендатора какую-то часть платы из-за того, что последний понес большой объем расходов.

Судебная практика также исходит из того, что при таких условиях арендных отношений неотделимые улучшения не могут признаваться безвозмездно переданными. В частности, в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 30.09.09 № А56-39570/2008 указано, что, исходя из возмездного характера договора аренды и исполнения компанией обязанности по ремонту за свой счет, суд признал ошибочным вывод налогового органа о безвозмездности операций, связанных с передачей отремонтированных помещений. И, соответственно, о возникновении объекта обложения НДС на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 146 НК РФ.

текст возражений

«Вывод налогового органа о том, что передача арендодателю результатов работ по улучшению арендованного имущества носит безвозмездный характер, считаем необоснованным. Безвозмездным признается договор, по которому одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного предоставления (п. 2 ст. 423 ГК РФ).

Договором аренды предусмотрены четкие правила, касающиеся всех аспектов арендных отношений. Это, в частности, предмет аренды, расчет арендной платы, прекращение отношений. Из положений договора следует, что арендатор обязуется произвести все необходимые работы по отделке в согласованные сроки и согласованного качества. Стороны при формировании арендной платы приняли во внимание большой объем отделочных работ. То есть арендная плата поставлена в зависимость от факта готовности помещений под коммерческое использование. А после расторжения договора аренды улучшения автоматически передаются собственнику вместе со всеми объектами.

В рассматриваемом случае все эти условия были полностью соблюдены. Осуществление неотделимых улучшений подтверждено первичной документацией и результатами независимой экспертизы.

Кроме того, из условий договора следует, что арендатор производит улучшения с целью их использования в собственных интересах, не преследуя цели последующей безвозмездной передачи таких улучшений арендодателю. Это подтверждает отсутствие объекта обложения НДС».

Контролеры решили, что неотделимые улучшения являются собственностью арендатора. Поэтому передача арендодателю результатов работ по улучшению арендованного имущества является реализацией и признается объектом обложения НДС. При этом они проигнорировали тот факт, что неотделимые улучшения изначально являются собственностью арендодателя (п. 4 ст. 623 ГК РФ). Поэтому при возврате имущества перехода права собственности не происходит. Такую же позицию занимают и чиновники (письма Минэкономразвития России от 30.03.10 № Д05-880 и Минфина России от 09.11.10 № 03-03-06/1 /701).

Судебная практика также исходит из того, что создание неотделимых улучшений арендуемого имущества не является основанием для приобретения арендатором права собственности на них. Поэтому при их передаче реализации не происходит и НДС не возникает (постановления федеральных арбитражных судов Северо-Западного от 20.05.10 № А56-66260/2009 и Северо-Кавказского от 27.07.11 № А53-19081/2010 округов).

В отсутствие такого признака реализации, как переход права собственности, возврат арендованных помещений с произведенными неотделимыми улучшениями не может подпадать под объект обложения НДС. И нормы подпункта 1 пункта 1 статьи 146 НК РФ.

текст возражений

«Предложенный налоговым органом правовой подход, согласно которому при передаче неотделимых улучшений происходит переход права собственности, считаем неправомерным. Из взаимосвязанных положений договора аренды следует, что все неотделимые улучшения, произведенные налогоплательщиком, являются собственностью арендодателя. Содержание заключенного договора свидетельствует о том, что режим неотделимых улучшений был полностью согласован сторонами. Так, арендатор обязуется возвратить помещения, включая ключи и все неотделимые приспособления, арендодателю по истечении срока аренды. И соглашается с тем, что все неотделимые дополнения и изменения помещений – собственность арендодателя.

Из буквального толкования положений договора следует, что при возврате арендатором помещений вместе с неотделимыми улучшениями никакого перехода права собственности не происходит. Поскольку право на них возникает у арендодателя в момент их осуществления. Следовательно, возврат помещений арендодателю не может рассматриваться как реализация таких улучшений».

Проверяющие указали, что при возврате арендованных помещений происходит не только переход права собственности, но и передача результатов выполненных работ. Однако компания не производила каких-либо работ (п. 4 ст. 38 НК РФ) для арендодателя. Поэтому при расторжении договора аренды передачи работ не происходит. К тому же нет никаких документальных подтверждений тому, что арендодатель заказывал у арендатора и принимал от него работы. Договор аренды таких сведений не содержит. И актов приемки-передачи стороны не подписывали.

текст возражений

«По нашему мнению, налоговый орган неправомерно расценивает передачу неотделимых улучшений в арендуемых помещениях как передачу результатов выполненных работ. Объясняется это тем, что капитальные вложения в неотделимые улучшения арендованного имущества не являются работой. Так как, исходя из положений пункта 4 статьи 38 НК РФ, арендатором не осуществлялась какая-либо деятельность в пользу арендодателя.

Кроме того, в ходе проверки заказ и передача работ документально подтверждены не были. В акте налоговой проверки нет ссылок на какие-либо документы, позволяющие сделать вывод о том, что такие работы были фактически переданы. Следовательно, спор о правовой квалификации этих отношений лишается смысла. К тому же глава 21 НК РФ не предусматривает такого объекта обложения, как возврат арендованных помещений вместе с неотделимыми улучшениями».

* О том, как избежать подобных проблем, читайте в статье «Договор аренды, который сэкономит налоги при осуществлении неотделимых улучшений» в «ПНП» № 2, 2012.

 

Зарегистрируйтесь и продолжите читать статью! Это БЕСПЛАТНО и займет всего одну минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пожалуйста, проверьте почту
Ввести
Я тут впервые
Регистрация займет
не больше минуты!
Введите логин
Неверный логин или пароль
Неверный логин или пароль
Введите пароль

 

Слово редактора

Евгений Тимин
главный редактор
glred@nalogplan.ru
Маркетологи очень хотят, чтобы я в этой редакционной колонке на пальцах доказал вам, что необходимо продлить подписку на 2017 год. Иначе… иначе… конец света! А я вот, напротив, думаю, что переподписываться на журнал не стоит.

Подумаешь! Не продлили вы подписку. Стали узнавать о налоговых угрозах с опозданием. Из-за этого совершили ошибку. Она обернулась многомиллионными доначислениями. Против директора и главбуха возбудили уголовное дело. Им дали условный срок. Ничего страшного!

Читать далее >>

Подписка

Сервисы