Журнал о том, как безопасно сэкономить на налогах

Договор аренды, который сэкономит налоги при осуществлении неотделимых улучшений

31 января 2012   1404  

Большинство компаний, арендующих офисные помещения, адаптируют их в соответствии со своими корпоративными стандартами, требованиями к уровню безопасности и технической оснащенности. Зачастую значительное количество изменений арендуемого помещения являются неотделимыми улучшениями такого имущества. Правильность документального оформления на стадии согласования неотделимых улучшений позволит не только избежать конфликтных ситуаций между сторонами, заключившими договор аренды, но и избежать налоговых претензий.

Как документ позволит сэкономить. Большинство компаний, арендующих офисные помещения, адаптируют их в соответствии со своими корпоративными стандартами, требованиями к уровню безопасности и технической оснащенности. Зачастую значительное количество изменений арендуемого помещения являются неотделимыми улучшениями такого имущества. Правильность документального оформления на стадии согласования неотделимых улучшений позволит не только избежать конфликтных ситуаций между сторонами, заключившими договор аренды, но и избежать налоговых претензий.

Налоговая нагрузка арендодателя и арендатора зависит от ряда факторов. В частности, от наличия согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений и решения вопроса о том, возмещается ли арендатору их стоимость. Чаще всего стоимость неотделимых улучшений не возмещается.

При этом основной спорный момент возникает при прекращении договора аренды. Когда неотделимые улучшения, стоимость которых не возмещалась арендодателем, передаются на его баланс. Зачастую официальные органы уверены, что при этом происходит безвозмездная передача результатов работ. Следовательно, передача арендатором арендодателю неотделимых улучшений облагается НДС (письма от 29.08.08 № 03-07-11/290, от 05.11.09 № 03-07-11/282). Разубедить их в этом поможет грамотно составленный договор аренды.

Дело в том, что неотделимые улучшения арендатор выполняет исключительно для собственных нужд, в своих интересах, они необходимы для осуществления его собственной деятельности. Кроме того, они изначально являются собственностью арендодателя (п. 4 ст. 623 ГК РФ). Поэтому при возврате имущества перехода права собственности не происходит. Суды поддерживают такую логику, исходя из того, что при возврате улучшенного имущества не возникает факта реализации в смысле статьи 39 НК РФ (постановления федеральных арбитражных судов Северо-Кавказского от 27.07.11 № А53-19081/2010, Северо-Западного от 20.05.10 № А56-66260/2009 округов).

Налоговый кодекс прямо предусматривает, что для целей налога на прибыль не учитываются доходы в виде капитальных вложений в форме неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором (подп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ, письмо УФНС России по г. Москве от 29.11.06 № 20-12/105055.1). Однако сложнее обстоит ситуация, когда арендодателем выступает физическое лицо – в главе 23 НК РФ аналогичных положений нет. Поэтому чиновники Минфина России и считают, что стоимость безвозмездно переданного неотделимого улучшения является доходом физического лица в натуральной форме (письмо от 13.03.09 № 03-11-06/2/39). Арендатор, в свою очередь, как налоговый агент обязан будет удержать налог и перечислить его в бюджет (ст. 226 НК РФ).

По аналогии с НДС, чтобы доказать отсутствие у арендодателя налоговой базы по НДФЛ, необходимо документально подтвердить, что он не получил доход в натуральной форме в связи с произведенными арендатором неотделимыми улучшениями, так как фактически эти улучшения ему не требовались и не принесли никакой экономической выгоды. А были произведены в интересах арендатора, приводившего арендованное помещение в состояние, в котором оно пригодно для осуществления его производственной функции (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 01.12.10 № А56-95584/2009) .

Еще один спорный момент связан с амортизацией неотделимых улучшений у арендатора. Напомним, что право на амортизацию возникает у арендатора, если неотделимые улучшения произведены с согласия собственника помещения, а их стоимость последним не возмещается (п. 1 ст. 258 НК РФ). Начислять амортизацию арендатор при этом вправе в течение срока действия договора аренды. Если договор аренды заканчивается, с точки зрения налоговой экономии целесообразно пролонгировать действующий договор аренды либо подписать дополнительное соглашение к нему, нежели заключить новый. Тогда компания сможет продолжать начисление амортизации в установленном порядке.

Как правило, срок действия договора аренды короче, чем срок полезного использования неотделимых улучшений. Поэтому арендаторы стремятся воспользоваться правом на амортизационную премию (абз. 2 п. 9 ст. 258 НК РФ). Однако, по мнению Минфина России, произведенные арендатором неотделимые улучшения являются неотъемлемой частью арендованного имущества и не остаются на балансе у арендатора, поэтому правила применения амортизационной премии на арендатора не распространяются (письмо от 12.10.11 № 03-03-06/1/663).

В то же время некоторые судьи, напротив, приходят к выводу об обоснованности включения сумм амортизационной премии по капитальным вложениям в расходы, учитываемые при расчете налога на прибыль (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 02.02.11 № КА-А40/15635-10).

В каком виде составляется. Порядок производства неотделимых улучшений и финансирования работ по их созданию прописывается в договоре аренды нежилого помещения. Если же на момент совершения сделки данные условия не были оговорены вовсе, стороны могут сделать это, подписав дополнительное соглашение к договору аренды.

Что обязательно должно быть в документе. Для получения арендатором возможности начисления амортизации на стоимость неотделимых улучшений необходимо заручиться согласием арендодателя на производство капитальных вложений. Это согласие должно прямо вытекать из условий договора аренды. Так же как и отсутствие компенсации арендодателем стоимости капитальных вложений.

Также необходимым для исключения налогового риска условием договора является то, что арендатор производит неотделимые улучшения с целью их использования в собственных интересах, не преследуя цели последующей безвозмездной передачи таких улучшений арендодателю. Это подтвердит отсутствие объекта обложения НДС у арендатора. А также доходов в натуральной форме в случае, если арендодателем выступает физическое лицо.

Дополнительные меры безопасности. Претензии налоговиков при передаче арендатором неотделимых улучшений арендодателю, касающиеся возникновения объекта обложения НДС у арендатора и обязанности удержания НДФЛ у арендодателя, могут быть минимизированы предоставлением дополнительных доказательств. Например, акта обследования состояния объекта комиссией в составе арендатора и арендодателя с заключением о возможности переустройства объекта. Этот документ подтвердит несоответствие помещений техническим требованиям арендатора.

Покажут неизбежность внесения изменений в арендованное имущество рабочий проект изменений помещения и заключение независимой экспертизы о характере, целях выполненных работ по производству неотделимых улучшений. Также могут оказаться полезными дефектная ведомость на проведение ремонтных работ, сметы затрат и первичные документы подрядчика. Они подтвердят реальность работ.

Фрагмент договора аренды, закрепляющего выгодные условия о неотделимых улучшениях

 

Зарегистрируйтесь и продолжите читать статью! Это БЕСПЛАТНО и займет всего одну минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пожалуйста, проверьте почту
Ввести
Я тут впервые
Регистрация займет
не больше минуты!
Введите логин
Неверный логин или пароль
Неверный логин или пароль
Введите пароль

 

Слово редактора

Евгений Тимин
главный редактор
glred@nalogplan.ru
Маркетологи очень хотят, чтобы я в этой редакционной колонке на пальцах доказал вам, что необходимо продлить подписку на 2017 год. Иначе… иначе… конец света! А я вот, напротив, думаю, что переподписываться на журнал не стоит.

Подумаешь! Не продлили вы подписку. Стали узнавать о налоговых угрозах с опозданием. Из-за этого совершили ошибку. Она обернулась многомиллионными доначислениями. Против директора и главбуха возбудили уголовное дело. Им дали условный срок. Ничего страшного!

Читать далее >>

Подписка

Сервисы