Журнал о том, как безопасно сэкономить на налогах

Соглашение, которое обоснует уменьшение размера арендной платы задним числом

26 июля 2011   3502  

При расторжении договора аренды арендатор зачастую обязан произвести определенные работы, чтобы оставить недвижимость в пригодном к дальнейшему использованию виде. Часто на такой переходный период арендодатель снижает арендную плату. Чтобы не терялся стимулирующий эффект, соглашение о снижении на практике подписывается задним числом – с даты, когда арендатор фактически прекратил использовать помещения. Однако такой шаг чреват налоговыми рисками.

Как документ позволит сэкономить. При расторжении договора аренды арендатор должен освободить помещения, что зачастую сопряжено с необходимостью вывезти из помещения принадлежащее ему имущество, произвести работы по демонтажу отделимых улучшений, а также восстановительные работы после проведения таких действий. Часто на такой переходный период арендодатель снижает арендную плату с тем, чтобы стимулировать арендатора оставить недвижимость в пригодном к дальнейшему использованию виде – провести все требуемые работы качественно и без спешки.

Чтобы не терялся стимулирующий эффект, соглашение о снижении арендной платы в течение переходного периода на практике подписывается задним числом – с даты, когда арендатор фактически прекратил использовать помещения, но уже после того, как имущество приведено в надлежащий вид. Однако такой шаг чреват налоговыми рисками.

Проверяющие, обнаружив факт снижения размера арендной платы незадолго до расторжения или истечения срока договора аренды, могут сделать вывод о занижении арендодателем суммы НДС, а арендатором – налога на прибыль. На практике они аргументируют такой вывод тем, что освобождение арендатора от части платы является по сути прощением части долга. При этом арендодатель оказывал арендатору услуги на безвозмездной основе, что является операцией, признаваемой объектом обложения у арендодателя – НДС (п. 1 ст. 146 НК РФ), а у арендатора – налогом на прибыль (п. 8 ст. 250 НК РФ).

Но претензии налоговиков необоснованны. Гражданское законодательство позволяет сторонам устанавливать, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора (ч. 2 ст. 425 ГК РФ). Изменения к договору могут вступать в силу как с момента внесения изменений, так и с момента, прописанного непосредственно в договоре или соглашении (ч. 3 ст. 453 ГК РФ). Суды также поддерживают компании в праве изменять цену задним числом, считая выводы о распространении условий о цене арендной платы с момента подписания соглашения ошибочными (постановления федеральных арбитражных судов Волго-Вятского от 02.12.09 № А79-1230/2009, Северо-Западного от 06.07.10 № А56-47757/2009 и Московского от 17.11.10 № КГ-А41/13628-10, от 01.11.10 № КА-А40/12708-10 округов).

Таким образом, если стороны договора аренды ответственно подойдут к формулированию обязательств по уплате арендной платы (по уменьшению ее размера задним числом), то риск предъявления претензий со стороны налоговых органов можно нивелировать или создать достаточное количество аргументов для отстаивания собственной позиции.

В каком виде составляется. В виде соглашения о расторжении договора аренды. В нем прописывается дата, когда договор считается расторгнутым, и условия уменьшения цены.

Что обязательно должно быть в документе. Соглашение о расторжении можно составить, когда арендатор и арендодатель уже подписали акт возврата помещений. Предположим, что фактически помещения не использовались с мая 2011 года, а были возвращены владельцу в июле 2011 года. При составлении соглашения о расторжении устанавливается, что с мая до возврата помещения по акту основная часть арендной платы не начисляется и не выплачивается. Арендатор в указанный период оплачивает только операционные расходы и коммунальные платежи. Отдельно прописывается, что датой расторжения договора аренды считается май 2011 года.

Таким образом, на период с мая по июль стороны изменяют размер арендной платы задним числом. При возврате помещений подписывается акт от июля 2011 года.

В соглашении целесообразно продублировать порядок начисления платы из основного договора. Тогда станет понятен принцип образования цены. То есть прописать, что арендная плата за пользование помещениями устанавливается в виде фиксированной части (собственно плата за пользование помещениями), операционных расходов (управление зданием, обслуживание, охрана и т.п.) и переменной части (коммунальные услуги).

Один из основных моментов, который нужно отразить в соглашении, что основная часть арендной платы (фиксированная часть) с момента, когда помещения не использовались, не уплачивается или снижается. А переменная часть арендной платы и операционные расходы продолжают уплачиваться арендатором в полном объеме.

Это позволит аргументировать факт отсутствия безвозмездной реализации услуг (постановления Президиума ВАС РФ от 25.02.09 № 12664/08, от 10.03.09 № 6219/08). При этом уменьшение арендной платы не является даже частичной безвозмездной реализацией (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 22.07.10 № КА-А40/7665-10). Изменение цены не является и прощением долга, поскольку это предусмотрено договором (решение Арбитражного суда г. Москвы от 09.02.07 № А40-59363/06-112-316).

Отдельным пунктом необходимо указать, что стороны договорились считать соглашение вступившим в силу с мая 2011 года. То есть с момента, когда деятельность в арендованных помещениях не ведется и они не используются. Это позволит распространить действие соглашения на более ранний период и изменить цену задним числом. Иначе оно будет считаться вступившим в силу с момента заключения.

Дополнительные меры безопасности. Объяснить необходимость снижения цены можно тем, что договором аренды было предусмотрено, что арендатор вправе использовать помещения исключительно для целей осуществления определенной деятельности (розничной и мелкооптовой торговли, хранения, производства и т.п.). Механизм определения фиксированной части арендной платы был установлен именно в соответствии с указанными целями – некий процент от выручки.

С начала 2011 года выручка арендатора от деятельности на арендованных помещениях упала до критических показателей и в мае 2011 года фактически прекратилась. Именно в связи с убыточностью деятельности в арендованных помещениях начались переговоры о расторжении долгосрочного договора аренды. При этом с мая по июль 2011 года деятельность в помещении компании арендатором не велась – параллельно с ведением переговоров арендатор вывозил из помещения принадлежащее ему имущество и приводил помещения в состояние, пригодное для возврата.

В указанный период арендатор не использовал помещение для целей, установленных в договоре, и у него отсутствовала выручка, исходя из которой в соответствии с договором аренды должна была исчисляться фиксированная часть арендной платы. Именно исходя из этих обстоятельств стороны и договорились об изменении размера арендной платы.

В случае претензий налоговиков к компании можно представить документы, подтверждающие причины изменения арендной платы, а также переписку, предшествующую заключению соглашения. Например, письма арендатора о снижении, а потом и отсутствии выручки, внутренние отчеты арендатора о целесообразности расторжения договора аренды из-за ухудшения финансового состояния, документы, которыми можно подтвердить, что помещения в спорный период фактически не использовались.

Образец соглашения об изменении цены арендной платы задним числом

 

Скачать шаблон документа в формате Word

Зарегистрируйтесь и продолжите читать статью! Это БЕСПЛАТНО и займет всего одну минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пожалуйста, проверьте почту
Ввести
Я тут впервые
Регистрация займет
не больше минуты!
Введите логин
Неверный логин или пароль
Неверный логин или пароль
Введите пароль

 

Слово редактора

Евгений Тимин
главный редактор
glred@nalogplan.ru
Маркетологи очень хотят, чтобы я в этой редакционной колонке на пальцах доказал вам, что необходимо продлить подписку на 2017 год. Иначе… иначе… конец света! А я вот, напротив, думаю, что переподписываться на журнал не стоит.

Подумаешь! Не продлили вы подписку. Стали узнавать о налоговых угрозах с опозданием. Из-за этого совершили ошибку. Она обернулась многомиллионными доначислениями. Против директора и главбуха возбудили уголовное дело. Им дали условный срок. Ничего страшного!

Читать далее >>

Подписка

Сервисы