Журнал о том, как безопасно сэкономить на налогах

Дружественные стороны договора аренды могут выбрать, возмещать ли стоимость улучшений

25 февраля 2011   2136  

Если между дружественными компаниями заключен договор аренды и объект нужно доработать, то возможны два варианта оформления неотделимых улучшений: за счет арендатора или за счет арендодателя. Если организации взаимосвязанные, то с экономической точки зрения не важно, кто именно будет платить. Однако это влияет на налоговую нагрузку обеих сторон.

Если между дружественными компаниями заключен договор аренды и объект нужно доработать, то возможны два варианта оформления неотделимых улучшений: за счет арендатора или за счет арендодателя. Если организации взаимосвязанные, то с экономической точки зрения не важно, кто именно будет платить. Однако это влияет на налоговую нагрузку обеих сторон.

Согласно пункту 2 статьи 623 Гражданского кодекса, стороны вправе самостоятельно решить, будет ли собственник возмещать расходы. Главное, чтобы он дал согласие на проведение работ. Без этого документа арендатор вряд ли сможет учесть расходы (к примеру, письмо УФНС России по г. Москве от 24.03.06 № 20-12/25161).

Стоимость неотделимых улучшений не возмещается. В этом случае амортизировать неотделимые улучшения арендатор вправе только в течение договора аренды (абз. 6 п. 1 ст. 258 НК РФ, письма Минфина России от 06.11.09 № 03-03-06/2/215, ФНС России от 17.08.09 № 3-2-13/181@). Поскольку норма амортизации устанавливается исходя из срока полезного использования улучшаемого объекта или самого улучшения (письмо Минфина России от 21.01.10 № 03-03-06/2/7), то пользователь может не успеть отнести на расходы всю стоимость произведенных работ. Начало амортизации – месяц, следующий за месяцем, в котором имущество было введено в эксплуатацию.

После окончания договора арендатор не вправе учитывать в налоговых расходах недоамортизированную часть капвложений (письмо Минфина России от 05.02.08 № 03-03-06/2/12). Исключение – пролонгация соглашения об аренде, когда пользователь может продолжать амортизацию (письмо Минфина России от 08.10.08 № 03-03-06/2/140).

После расторжения договора аренды улучшения автоматически передаются собственнику вместе со всем объектом. По мнению Минфина России и ряда судов, передача в этом случае носит безвозмездный характер и облагается НДС (письма от 31.12.09 № 03-07-11/341, от 05.11.09 № 03-07-11/282, постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 25.06.09 № КА-А40/4798-09).

Некоторые суды встают на сторону налогоплательщика, указывая, что неотделимые улучшения изначально являются собственностью арендодателя, поэтому при их передаче реализации не происходит и НДС не возникает (постановления федеральных арбитражных судов Северо-Западного от 20.05.10 № А56-66260/2009, Московского от 30.09.08 № КА-А40/9153-08 округов). Но эта точка зрения будет не столь уж выгодна для арендатора, так как ему могут отказать в вычете НДС по расходам в периоде осуществления улучшений. Ведь они не были использованы в деятельности, облагаемой НДС.

НДС, который заплатит в бюджет арендатор, собственник не сможет принять к вычету, поскольку у него не будет счета-фактуры и налог ему никто не предъявляет. Также не возникает у него и налогооблагаемого дохода (подп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ).

Налог на имущество с капвложений платит арендатор до тех пор, пока не передаст их арендодателю. Обоснование – до такой передачи неотделимые улучшения в бухучете относятся к основным средствам арендатора (письма Минфина России от 03.11.10 № 03-05-05-01/48, от 01.11.10 № 03-05-05-01/46, от 11.03.09 № 03-05-05-01/17, постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 26.02.08 № А29-2381/2007). Хотя этот вопрос спорный, эта позиция является превалирующей.

Нужно ли арендодателю после передачи платить налог на имущество, в НК РФ не прописано. Если пользователь не передал ему документы по стоимости работ и у собственника не предусмотрено проведение переоценки в учетной политике, то оснований увеличивать первоначальную стоимость нет. Но такое бездействие придется отстаивать в споре с налоговиками. Если же такие документы по стоимости работ есть, то налог, скорее всего, платить придется.

Стоимость улучшений возмещается арендодателем. Здесь право амортизировать улучшения есть только у арендодателя, начиная с месяца, следующего за месяцем ввода в эксплуатацию (п. 3 ст. 259.1 НК РФ). Основанием для этого будут документы, полученные от арендатора. Налог на имущество также платит собственник (письма Минфина России от 03.11.10 № 03-05-05-01/48, от 01.11.10 № 03-05-05-01/46).

У арендатора производимые неотделимые улучшения аналогичны выполнению работ по договору подряда. Входной НДС по материалам, работам и услугам он примет к вычету, а на стоимость выполненных работ он начислит НДС (письма Минфина России от 29.08.08 № 03-07-11/290, ФНС России от 18.05.06 № 03-1-03/985@).

на цифрах 1 декабря 2010 года компании на общем режиме заключили договор аренды производственного цеха сроком на 37 месяцев. В декабре 2010 года арендатор с согласия арендодателя установил дымовую трубу стоимостью 1,2 млн рублей (плюс НДС – 216 тыс. рублей), которую ввел в эксплуатацию в декабре 2010 года. Срок полезного использования трубы составляет 121 месяц. Расчет налоговой нагрузки приведен в таблице.

Результаты расчетов показали, что выгоднее вариант, когда арендодатель возмещает пользователю стоимость неотделимых улучшений. Здесь у сторон не возникает потерь в виде недоамортизированной части имущества. Кроме того, НДС со стоимости улучшений, который арендатор начислит к уплате в бюджет, собственник может принять к вычету. Но все эти выгоды будут ощутимы только в учете арендодателя. У пользователя фактически нагрузка ни по налогу на прибыль, ни по НДС не изменится. Ведь его расходы ему полностью возместят.

Налоговая выгода в зависимости от порядка возмещения стоимости неотделимых улучшений, тыс. руб.

Показатели Декабрь 2010–2012 2013 С 2014 года и до января 2021 года
Арендодатель Арендатор Арендодатель Арендатор Арендодатель Арендатор
Стоимость улучшений не возмещается
Сумма амортизации в год 0 238 (1200 тыс. руб. / 121 мес. × 24 мес.) 0 119 (1200 тыс. руб. / 121 мес. × 12 мес.) 0 0
Насколько уменьшится налог на прибыль 0 48 (238 тыс. руб. × 20%) 0 24 (119 тыс. руб. × 20%) 0 0
Как изменится нагрузка по НДС 0 К вычету 216 0 К начислению 152 (843 тыс. руб. × 18%) 0 0
Налог на имущество со стоимости капвложений 0 47,5 (((1200 тыс. руб. + (1200 тыс. руб. – 238 тыс. руб.)) : 2) × 2,2% × 2 года) 0 20 (((962 тыс. руб. + (962 тыс. руб. – 119 тыс. руб.)) : 2) × 2,2%) 65 (((843 тыс. руб. + 0) : 2) × × 2,2% × 7) 0
Как изменится налоговая нагрузка сторон по годам 0 Уменьшится на 216,5 (–216 – 48 + 47,5) 0 Увеличится на 148 (–24 + 152 + 20) Увеличится на 65 0
Как изменится налоговая нагрузка сторон в целом         Увеличится на 65 Уменьшится на 68,5 (–216,5 + 148)
Стоимость улучшений возмещается в декабре 2010 года
Сумма амортизации 238 (1200 тыс. руб. / 121 мес. × 24 мес.) 0 119 (1200 тыс. руб. / 121 мес. × 12 мес.) 0 843 (119 тыс. руб. × 7 лет 1 мес) 0
Насколько уменьшится налог на прибыль 48 (238 тыс. руб. × 20%) Не изменится, сумма расходов равна сумме полученного возмещения 24 (119 тыс. руб. × 20%) 0 169 (843 тыс. руб. × 20%) 0
Как изменится нагрузка по НДС К вычету 216 Не изменится, сумма вычета равна сумме налога к начислению 0 0 0 0
Налог на имущество со стоимости капвложений 47,5 (((1200 тыс. руб. + (1200 тыс. руб. – 238 тыс. руб.)) : 2) × 2,2% × 2 года) 0 20 (((962 тыс. руб. + (962 тыс. руб. – 119 тыс. руб.)) : 2) × 2,2%) 0 65 (((843 тыс. руб. + 0) : 2) × 2,2% × 7 лет) 0
Как изменится налоговая нагрузка сторон по годам Уменьшится на 216,5 (–216 – 48 + 47,5) 0 Уменьшится на 4 (–24 + 20) 0 Уменьшится на 104 (-169 + 65) 0
Как изменится налоговая нагрузка сторон в целом         Уменьшится на 324,5 (–216,5 – 4 – 104) 0

 

Зарегистрируйтесь и продолжите читать статью! Это БЕСПЛАТНО и займет всего одну минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пожалуйста, проверьте почту
Ввести
Я тут впервые
Регистрация займет
не больше минуты!
Введите логин
Неверный логин или пароль
Неверный логин или пароль
Введите пароль

 

Слово редактора

Евгений Тимин
главный редактор
glred@nalogplan.ru
Маркетологи очень хотят, чтобы я в этой редакционной колонке на пальцах доказал вам, что необходимо продлить подписку на 2017 год. Иначе… иначе… конец света! А я вот, напротив, думаю, что переподписываться на журнал не стоит.

Подумаешь! Не продлили вы подписку. Стали узнавать о налоговых угрозах с опозданием. Из-за этого совершили ошибку. Она обернулась многомиллионными доначислениями. Против директора и главбуха возбудили уголовное дело. Им дали условный срок. Ничего страшного!

Читать далее >>

Подписка

Сервисы