Журнал о том, как безопасно сэкономить на налогах

Какие аргументы оправдают сдачу имущества в аренду через дружественное лицо

24 декабря 2010   2658  

  • Зачем активы сдают в аренду через арендатора на «упрощенке»
  • Какие условия оправдают разницу в ставках арендной платы
  • Риски и обязанности, которые можно переложить на арендатора

Чтобы сэкономить на налоге на прибыль, компании нередко переводят доходы от сдачи имущества в аренду на дружественное юрлицо с льготным налогообложением. Либо на «упрощенца» – в этом случае доход облагается по ставке 6 процентов, либо на предпринимателя – тогда применяется ставка 13 процентов.

На практике обычно применяют такую схему. Компания-собственник сдает в аренду объект дружественному лицу по минимально возможной цене. Последний (назовем его посредником), в свою очередь, заключает договор субаренды с реальными арендаторами по рыночной стоимости. В результате основная часть дохода облагается льготными ставками. В дальнейшем она может выводиться в форме дивидендов, безвозмездной передачи, инвестирования в проекты третьих лиц и т.д.

При такой организации работы налоговики часто заявляют, что арендные отношения носят фиктивный характер. Даже если на самом деле действия сторон обусловлены управленческими решениями. Ситуация осложняется, если участники схемы являются взаимозависимыми лицами.

Однако есть аргументы, с помощью которых собственник может избежать доначислений в случае выездной налоговой проверки.

Сдача имущества через посредника – обычная практика

Чаще всего налоговики обвиняют собственника в том, что при аренде недвижимости через вспомогательного арендатора отсутствует деловая цель. Ведь у компании есть все возможности сдавать имущество в аренду напрямую, а значит, получать большую прибыль.

На это владелец может возразить следующее. Во-первых, инспекторы не вправе оценивать деятельность юрлица с точки зрения рациональности, эффективности или полученного результата (определения Конституционного суда РФ от 16.12.08 № 1072-О-О, от 04.06.07 № 320-О-П, постановление Президиума ВАС РФ от 26.02.08 № 11542/07).

Во-вторых, сдача в аренду через посредника обычна для мировой практики. К примеру, западные компании, основным видом деятельности которых не является сдача в аренду, зачастую пользуются услугами специализированных организаций. Последние находят конечных арендаторов и заключают с ними договоры субаренды. Такое сотрудничество объясняется тем, что арендный бизнес, как и любой другой, нужно уметь вести. Сама по себе покупка здания автоматически не гарантирует получение прибыли. Если собственник не сможет грамотно распорядиться имуществом, то высока вероятность не только не получить прибыль, но и понести убытки.

Так, в обязанности вспомогательного арендатора, помимо поиска субарендаторов, может входить анализ спроса и предложения, проведение рекламных мероприятий, правовое сопровождение сделки, техническая эксплуатация здания, контроль работы инженерных систем, взаимодействие с государственными или коммунальными службами и т. д.

Низкая рентабельность сделок по аренде не доказывает отсутствия деловой цели

Чтобы доказать отсутствие деловой цели, налоговики, в частности, проводят анализ финансовых показателей арендодателя и посредника.

Так, в одном из дел проверяющие установили, что рентабельность собственника на протяжении трех лет была в 15–30 раз меньше, чем у организаций, которые вели аналогичный вид деятельности. При этом арендатор на «упрощенке» сдавал имущество в субаренду по цене в три-пять раз выше арендной платы, которую он сам перечислял владельцу. В результате контролеры обвинили собственника недвижимости в получении необоснованной налоговой выгоды и доначислили НДС и налог на прибыль.

Организации удалось отбиться от доначислений в суде. Во-первых, она заявила, что деятельность общества в проверяемый период убыточной не была.

Во-вторых, непосредственное взаимодействие с субарендаторами повлекло бы необходимость преддоговорной работы и работы по сопровождению договоров. Чтобы этого избежать, было принято решение обеспечить обществу пусть и не максимальный, но стабильный доход от одного арендатора, с которым не будет дополнительных проблем (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 18.02.10 № КА-А40/343-10-П, оставлено в силе определением ВАС РФ от 28.06.10 № ВАС-8149/10).

В общем случае прибыльность деятельности собственника может подтвердить бизнес-план, разработанный по этому направлению деятельности. В нем можно привести расчеты, когда недвижимость окупится с учетом уровня дохода от сдачи имущества в аренду.

Привлечение посредника позволяет собственнику переложить на него риски, связанные с арендой

Деловую цель от работы через посредника владелец может обосновать тем, что все риски, связанные с арендой имущества, он перекладывает на арендатора. В частности:

  • риск неполучения арендной платы. Если собственник сотрудничает с надежным арендатором, то вероятность получить плату выше, чем при работе со множеством клиентов;
  • риск отсутствия клиентов. Причиной этому может быть отсутствие спроса. Или съезд недобросовестных субарендаторов без предупреждения. Работая с посредником, собственник в этом случае не пострадает;
  • риск случайной гибели и порчи имущества. В целях сохранности недвижимости собственник по договору аренды вправе переложить такие риски на арендатора (ст. 211 ГК РФ). При работе с одним арендатором это сделать намного проще.

Заниженная арендная плата объясняется невыгодными для арендатора условиями договора

Низкая арендная плата может быть объяснена тем, что собственник предложил арендатору невыгодные условия договора аренды. Например, на него может быть возложена обязанность провести помимо текущего еще и капитальный ремонт здания (п. 1 ст. 616 ГК РФ). Или улучшить технические характеристики объекта (п. 2 ст. 614 ГК РФ). Или перечислять арендную плату авансом. Или, например, договор может предусматривать право собственника расторгнуть договор в одностороннем порядке после уведомления арендатора в очень короткий срок.

В любом случае только лишь предположительные доводы контролеров о значительной разнице в ставках арендной платы суды признают необоснованными. В частности, в одном из дел такая разница составляла трехкратный размер. Но, поскольку инспекторы не провели анализ цен в порядкестатьи 40 НК РФ, суд поддержал налогоплательщика (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 18.02.10 № КА-А40/343-10-П).

Ставка арендной платы зависит от особенностей объекта недвижимости

При проверке налоговики могут обвинить компанию в занижении доходов путем применения нерыночных ставок арендной платы по сделкам с взаимозависимым лицом. Но, как показывает практика, и в этом случае есть что возразить.

Если инспекторы при определении уровня рыночных цен не учитывают информацию о типе и месте расположения объекта, то суд скорее всего поддержит налогоплательщика. Так, например, в своем постановлении от 11.05.10 № А32-18922/2008 Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, отказывая налоговикам в доначислениях, указал, что они не учли следующие различия:

  • местоположение здания: маленькая проходная улица или основная трасса города;
  • тип помещения: отдельно стоящее здание, встроенное помещение, подвальное или полуподвальное помещение, его площадь и высота;
  • наличие витрин, пожарно-охранной сигнализации, техническое и санитарно-эпидемиологическое состояние, техническое обеспечение помещения, наличие инфраструктуры (телефон, кондиционер, парковка);
  • срок аренды.

Аналогичные выводы содержатся в постановлениях федеральных арбитражных судов Северо-Кавказского от 23.10.09 № А32-769/2009-29/6, Центрального от 03.03.09 № А62-2609/2008, Московского от 17.09.09 № КА-А40/8264-09 округов.

Для подстраховки в такой ситуации компания может заранее заручиться дополнительным документом. Например, направить запрос в органы статистики с просьбой предоставить сведения о рыночных ценах на аренду недвижимости. Если в нем описать максимум показателей, то впоследствии налоговому органу будет затруднительно подобрать операции для сравнения. Мешать этому будет большое количество элементов, которые должны совпасть: класс недвижимости, район, условия оплаты, этажность, высота потолков, геометрия помещений или расположение окон, период проведения сделки и т.д.

Ответ на такой запрос может содержать достаточно широкий диапазон цен, либо орган статистики может ответить, что не располагает сведениями в отношении недвижимости именно с такими показателями. Этот документ пригодится при защите в суде.

Как вариант размер цен можно обосновать результатом маркетинговых исследований. Так, в одном из дел налогоплательщику удалось доказать рыночность цены с помощью отчета независимого оценщика и положений маркетинговой политики. В отчете было указано, что стоимость 1 кв. м объекта недвижимости может отклоняться от среднерыночной цены в зависимости от ряда условий. А именно от уровня коммерческой привлекательности для потенциального арендатора, сложившегося окружения, от качества отделки помещения, технических характеристик помещения, удобства подъездных путей и наличия инженерных дополнительных коммуникаций (постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 13.10.09 № Ф09-7692/09-С3).

Арендные отношения взаимозависимых компаний – управленческий ход

Взаимозависимость сторон является одним из самых опасных факторов, при наличии которого суд может согласиться с доначислениями (постановления Президиума ВАС РФ от 09.09.08 № 4191/08, федеральных арбитражных судов Уральского от 14.07.10 № Ф09-5482/10-С2, Московского от 05.11.09 № КА-А41/11114-09 округов).

Конечно, есть случаи и выигрыша налогоплательщиков при подтвержденной аффилированности (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 07.08.09 № А56-41718/2008, оставлено в силе определением ВАС РФ от 09.12.09 № ВАС-16002/09). Ведь налоговики обязаны доказать наличие согласованности в действиях сторон и их направленность на уменьшение налоговой базы (определение ВАС РФ от 28.06.10 № ВАС-8149/10). Но все же безопаснее, если арендатором будет выступать независимая компания, которая, например, имеет отдельное помещение, персонал и других клиентов.

Если же аффилированности не удастся избежать, то действия собственника можно обосновать управленческим решением руководства. Ведь выделение обособленных подразделений в отдельные юрлица – это управленческий ход, который направлен на обеспечение большей ответственности на определенном участке деятельности.

Не исключено, что налоговики предъявят претензии не к собственнику, а к арендатору, у которого оседает основной доход от сдачи имущества в субаренду. Так, в одном из дел налоговики проверили индивидуального предпринимателя. Он сдавал в субаренду имущество, которое принадлежало одной из компаний. Поскольку общество оказывало предпринимателю услуги по ведению бухгалтерского учета и кассовому обслуживанию, инспекторы сделали вывод, что предприниматель является подконтрольным обществу лицом. Что, по мнению инспекторов, доказывает ничтожность сделки по аренде между ними.

Но суд признал доводы проверяющих необоснованными. При этом указал, что сделки по аренде заключены и исполнены надлежащим образом. В частности, спорные помещения переданы собственником арендатору по актам приема-передачи. Последний в полном объеме перечислил арендную плату. А наличие договора на ведение бухгалтерского учета не может свидетельствовать о подконтрольности одной из сторон другой (постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 19.01.09 № А35-2558/07-С18).

Обоснованность расходов на амортизацию недвижимости не зависит от размера дохода, который она приносит

Налоговики могут заявить, что раз размер получаемой обществом арендной платы меньше суммы амортизации по этому имуществу, то такие затраты не направлены на получение прибыли. В итоге отказать в признании расходов на амортизацию.

Но это неправомерно. Доход от сдачи недвижимости в аренду предусмотрен условиями договоров. А это уже само по себе подразумевает экономическую оправданность расходов, понесенных в связи с его исполнением. Следовательно, требования статьи 252 НК РФ выполняются.

Кроме того, амортизация не зависит от величины дохода, который налогоплательщик получает в результате сдачи имущества в аренду. Даже если бы имущество вовсе не использовалось, а просто числилось бы на балансе организации, то и в этом случае она имела право признавать амортизацию налоговым расходом.

Суды соглашаются с такими контраргументами (постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26.08.09 № Ф04-4823/2009(12587-А27-26), Ф04-4823/2009(12586-А27-26)).

Документальное подтверждение докажет реальность хозяйственных операций

Если налоговики усомнятся в реальности сделки между собственником и арендатором, то переубедить их можно, представив правильно оформленные документы. Помимо самого договора, акта приема-передачи объекта, счетов на оплату и счетов-фактур могут понадобиться и дополнительные документы.

В частности, арендатору пригодится «первичка», которая подтвердит, что он выполнил свои обязанности по условиям договора. Документы по проведенному ремонту, претензионная переписка с субарендаторами, материалы исследования рынка аренды и т. д.

Что касается ежемесячных актов по аренде, то чиновники не требуют их выставлять (письма Минфина России от 06.10.08 № 03-03-06/1/559, от 09.11.06 № 03-03-04/1/745). Так что компания сама решает, составлять их для пущей безопасности или нет.

Кроме того, по умолчанию арендатор не вправе сдавать имущество в субаренду (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Это должно быть прямо прописано в договоре. Если у арендатора не будет согласия собственника на субаренду, то риски доначислений резко возрастут.

Зарегистрируйтесь и продолжите читать статью! Это БЕСПЛАТНО и займет всего одну минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пожалуйста, проверьте почту
Ввести
Я тут впервые
Регистрация займет
не больше минуты!
Введите логин
Неверный логин или пароль
Неверный логин или пароль
Введите пароль

 

Слово редактора

Евгений Тимин
главный редактор
glred@nalogplan.ru
Маркетологи очень хотят, чтобы я в этой редакционной колонке на пальцах доказал вам, что необходимо продлить подписку на 2017 год. Иначе… иначе… конец света! А я вот, напротив, думаю, что переподписываться на журнал не стоит.

Подумаешь! Не продлили вы подписку. Стали узнавать о налоговых угрозах с опозданием. Из-за этого совершили ошибку. Она обернулась многомиллионными доначислениями. Против директора и главбуха возбудили уголовное дело. Им дали условный срок. Ничего страшного!

Читать далее >>

Подписка

Сервисы