Журнал о том, как безопасно сэкономить на налогах

В чем выгода владения недвижимостью в РФ через нерезидента

30 ноября 2010   9130  

  • Нерезидент платит налог на имущество исходя из стоимости БТИ
  • Как перевод имущества на иностранца экономит налоги
  • О продаже недвижимости налоговики могут не узнать вовсе

Передача российской недвижимости в собственность дружественного нерезидента – весьма распространенная на практике ситуация. Помимо банальных антирейдерских мер безопасности такая схема владения позволяет экономить на налоге на прибыль, налоге на имущество, а также оптимизировать сделку по продаже объекта.

Какую выгоду получают от владения имуществом через нерезидента

Чтобы воспользоваться налоговыми выгодами, имущество оформляется на дружественного нерезидента, деятельность которого не образует постоянного представительства в России.

Налог на имущество. Недвижимость таких нерезидентов облагается налогом, если она находится на территории России и принадлежит им на праве собственности. Согласно новым правилам, инспекция сама ставит иностранную организацию на учет по местонахождению объекта (п. 5 ст. 83 НК РФ, п. 14 приказа Минфина России от 30.09.10 № 117н, который на момент выхода журнала еще не вступил в действие). Ранее для постановки на учет требовалось заявление нерезидента.

Экономить налог на имущество позволяет тот факт, что он рассчитывается исходя из стоимости недвижимости по данным БТИ (п. 2 ст. 375, п. 5 ст. 376 НК РФ). Которая во многих случаях меньше, чем налоговая база по такому же имуществу для резидентов. Но поскольку стоимость по данным БТИ не амортизируется, то эффект от налоговой экономии со временем уменьшается.

Кроме того, налогом на имущество не могут облагаться морские и воздушные суда, принадлежащие нерезидентам без постоянного представительства в России (письмо Минфина России от 20.01.09 № 03-05-04-01/07).

Налог на прибыль при получении дохода в России. Как правило, реальные владельцы после перевода имущества на нерезидента продолжают использовать его на территории России. Например, сдавать в аренду. При отсутствии представительства налог в общем случае удерживает налоговый агент (подп. 7 п. 1 ст. 309, п. 1 ст. 310 НК РФ).

Экономия основана на том, что агент обязан удержать налог только при реальной выплате дохода. Если же он является дружественным лицом, то стороны могут сами выбирать, когда именно перечислять доход. Такие действия дают экономию даже при работе с резидентами офшорных юрисдикций.

Еще одна возможность – налог у источника не платится, если, согласно международному соглашению, доходы от использования недвижимости облагаются только в стране получателя. Соответственно, если иностранная ставка налога на доходы будет меньше российского уровня, то в целом группа лиц экономит.

Так, в российско-кипрском договоре (п. 2 ст. 6 Соглашения от 05.12.98) закреплено, что «морские, воздушные суда и дорожный транспорт не рассматриваются в качестве недвижимого имущества». Тогда как, согласно российскому законодательству, все это – недвижимость. Следовательно, если такими объектами владеет резидент Кипра, налог с доходов от сдачи его в аренду в России не уплачивается. Аналогичные положения содержатся и в большинстве других межгосударственных налоговых соглашений.

НДС с внутрироссийских операций. Если иностранная организация не состоит на учете в РФ в качестве плательщика НДС, этот налог обязан удержать налоговый агент (подп. 1 п. 1 ст. 148, п. 4 ст. 174 НК РФ). Тот, кто выплачивает доход, например арендатор. Если же нерезидент встанет на налоговый учет как плательщик НДС, то он сможет заявить вычет как по самому имуществу, так и по расходам на его содержание.

В общем случае на учет в качестве плательщика НДС обязаны вставать только те иностранные организации, которые действуют через обособленные подразделения (п. 4 ст. 83 НК РФ). Оно считается образованным при создании хотя бы одного стационарного рабочего места на срок более одного месяца (п. 2 ст. 11 НК РФ). При этом оно может совершенно не обладать признаками постоянного представительства и не влиять на уплату налога на прибыль. Например, рабочее место может использоватся только для ведения переговоров или контроля.

О возможности постановки на учет для нерезидентов, у которых нет подразделений, НК РФ умалчивает. По нашему мнению, у инспекции нет права отказать в регистрации. Хотя надеяться на добровольное согласие не стоит.

Налог на прибыль и НДС при дальнейшей реализации недвижимости. При продаже недвижимости нерезидентом, не имеющим представительства в России, возникает вопрос с российскими налогами. Если покупатель российский, то он удержит НДС и налог на прибыль (подп. 6 п. 1 ст. 309, п. 1 ст. 310 НК РФ).

Если же недвижимость приобретает другая иностранная организация, не имеющая постоянного представительства, налоги в России хоть и возникают, согласно той же норме, но налоговым агентом выступать при этом некому. Следовательно, налог не удерживается. Впрочем, у налоговиков иное мнение (письмо УФНС по г. Москве от 18.09.08 № 19-11/088411). Они считают, что после совершения сделки иностранный покупатель становится на учет в налоговом органе, поэтому он и должен перечислить в бюджет РФ налог у источника.

На практике безопаснее и выгоднее продавать не саму недвижимость, а доли или акции нерезидента, которому она принадлежит. В этом случае (если покупатель – нерезидент) сделка вообще может целиком проходить вне российского правового поля и не облагаться российскими налогами.

Есть три способа передать недвижимость иностранцу

Самый безопасный вариант – это когда недвижимость приобретается сразу на имя нерезидента. Но такое получается не всегда, поэтому многие переводят активы со своей российской компании на иностранную. Для этого чаще всего используется три способа.

Владелец вносит недвижимость в уставный капитал иностранной компании. Операция не признается реализацией, и поэтому у российского учредителя не возникает основания для уплаты НДС (подп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ). Но он должен восстановить ранее принятые к вычету суммы НДС по имуществу. И поскольку иностранная организация не состоит на налоговом учете в России, то к вычету эти суммы она принять не сможет. То есть этот вариант выгоден, если потерь от восстановления НДС нет или они незначительны.

Иностранная компания покупает недвижимость у дружественного лица. Это выгодно, если объект продается дружественной российской организацией по минимально возможной цене. Например, ниже балансовой стоимости. В этом случае нагрузка по НДС и налогу на прибыль будет невелика. Также прямая купля-продажа выгодна, когда недвижимость продает лицо, не являющееся плательщиком НДС. Но явное занижение цены, без которого здесь не обойтись, создает немалые риски для российского продавца.

Владелец передает актив через закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (далее – ЗПИФН) . Для этого российский владелец недвижимости создает ЗПИФН, которому передает в управление свое имущество. При этом он восстанавливает НДС с недоамортизированной стоимости актива (подп. 1 п. 3 ст. 170 НК РФ). Но управляющая компания фонда, являющаяся плательщиком НДС по договору доверительного управления, сможет принять его к вычету.

При такой передаче владелец утрачивает право собственности на имущество и приобретает ценную бумагу – пай, удостоверяющую долю в праве общей долевой собственности (п. 1 ст. 14, п. 2 ст. 11 Федерального закона от 29.11.01 № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах»). Эта ценная бумага реализуется впоследствии дружественному нерезиденту по себестоимости (см. схему 1).

В дальнейшем иностранный пайщик имеет право на получение от фонда дохода, который может не облагаться налогом у источника. Ведь такой доход прямо не поименован в статье 309 НК РФ в качестве объекта обложения налогом у источника. И межгосударственными налоговыми соглашениями России может быть предусмотрено, что доходы, прямо не поименованные в таком документе как облагаемые у источника выплаты, облагаются только в стране получателя. Такая норма содержится, например, в действующем соглашении с Кипром (п. 1 ст. 22 Соглашения).

Однако после ратификации нового протокола с Кипром от 07.10.10 (когда это произойдет – неизвестно) эта лазейка будет закрыта и такие выплаты должны будут облагаться налогом на прибыль в России в режиме, аналогичном доходам от использования недвижимости (20%). Либо в режиме, аналогичном дивидендам (5–10%), если капитал ЗПИФН не целиком сформирован недвижимостью.

Еще одно преимущество фонда – он не платит налог на прибыль в России, так как не является юрлицом. Доверительный управляющий лишь исчисляет и уплачивает НДС.

Также сейчас активы ЗПИФН не облагаются налогом на имущество. Но Госдумой в третьем чтении уже приняты поправки в НК РФ, согласно которым платить этот налог с 2011 года должны управляющие компании.

Продавать российскую недвижимость выгоднее вне поля зрения налоговиков

На дружественного нерезидента часто переводят недвижимость с целью ее продажи вне правового поля России. Как уже упоминалось, продают не сами активы, а акции компании, которая ими владеет (подробнее об этом см. на стр. 42). При этом в российском Едином госреестре прав на недвижимое имущество независимо от операций с акциями иностранной компании она продолжает все время оставаться собственником объекта.

Налоговая нагрузка здесь зависит от резидентства учредителей, которые будут продавать акции. Так, если это физлицо – налоговый резидент России, оно должно подать в инспекцию по месту своей регистрации декларацию о доходах и заплатить НДФЛ. Но на практике такой вариант встречается редко. Как правило, российский бенефициар «прикрыт» еще одной или несколькими компаниями-учредителями.

Например, российский бенефициар непосредственно владеет компанией с Британских Виргинских островов, та, в свою очередь, владеет кипрской, которой и принадлежит российская недвижимость. Акции кипрской организации продаются конечному покупателю, при этом доход образуется у виргинского юрлица и облагается налогами в соответствии с местным офшорным законодательством (см. схему 2).

Конечно, многие страны предпринимают меры против такой оптимизации. Как правило, это выражается нормой межгосударственного соглашения о том, что доходы, полученные от реализации акций компаний, активы которых состоят более чем наполовину из недвижимости, могут подлежать налогообложению в государстве нахождения таких объектов. К примеру, такие нормы имеются в новом протоколе с Кипром, который Россия еще не ратифицировала. На практике такие препоны обходят с помощью реализации акций компании-учредителя, которая владеет недвижимостью.

Кроме того, для применения подобных норм налоговым органам потребуется получить доказательства из иностранной юрисдикции, что представляется затруднительным. Особенно если компания из страны, не имеющей соглашения с Россией об обмене информацией. Все это разумно учесть при выборе юрисдикции, в которой регистрируется нерезидент, владеющий российской недвижимостью (см. табл.).

Сравнение условий в различных юрисдикциях

Показатели Швейцария Кипр Нидерланды Швеция БВО
Налог у источника при распределении дивидендов физлицу в Россию
– общая ставка, % 15 0 15 15 0
– пониженная ставка, % 5 5 5
– размер доли для применения пониженной ставки и ее стоимость 20% и порядка 150 тыс. евро 25% и 75 тыс. евро 100%
Налог у источника при распределении дохода юрлицу в офшор, %
– дивиденды 35 0 15 30 0
– роялти 35 0 15 26,3 0
Возможность избежать двойного налогообложения Да Да Да Да Нет
Ставка местного налога на доходы, % 12,7–24,2 в зависимости от кантона 10 20 – по доходу до 200 тыс. евро; 25,5 – свыше этого предела 26,3 0
Когда доходы от реализации акций не облагаются налогом Владение долей 20% (с 2011 года – 10%) более года Не облагается Владение долей 5% более года, эмитент – не офшор Владение долей 10% более года либо некотируемость на бирже Не облагается
Зарегистрируйтесь и продолжите читать статью! Это БЕСПЛАТНО и займет всего одну минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пожалуйста, проверьте почту
Ввести
Я тут впервые
Регистрация займет
не больше минуты!
Введите логин
Неверный логин или пароль
Неверный логин или пароль
Введите пароль

 

Слово редактора

Евгений Тимин
главный редактор
glred@nalogplan.ru
Маркетологи очень хотят, чтобы я в этой редакционной колонке на пальцах доказал вам, что необходимо продлить подписку на 2017 год. Иначе… иначе… конец света! А я вот, напротив, думаю, что переподписываться на журнал не стоит.

Подумаешь! Не продлили вы подписку. Стали узнавать о налоговых угрозах с опозданием. Из-за этого совершили ошибку. Она обернулась многомиллионными доначислениями. Против директора и главбуха возбудили уголовное дело. Им дали условный срок. Ничего страшного!

Читать далее >>

Подписка

Сервисы