Журнал о том, как безопасно сэкономить на налогах

Налоговая нагрузка участников строительства зависит от типа договора

30 ноября 2010   2819  

  • событие Семинар «Строительные организации: правовые новации, бухгалтерский учет и налогообложение», организованный центром образования «Элкод» (9 ноября, г. Москва, Ленинградское шоссе, д. 16, стр. 3)
  • основные темы Гражданско-правовое регулирование строительной деятельности. Сложные моменты бухучета и налогообложения участников строительства

Экономить налоги при ведении строительства можно и без масштабных схем. Выбор верной формы договора и убедительное обоснование затрат также уменьшат платежи в бюджет. Эти вопросы вызвали самое бурное обсуждение на прошедшем семинаре.

Инвестиционно-строительные правоотношения могут оформляться по-разному

«Отношения между застройщиком и инвесторами чаще всего оформляются так называемым инвестиционным договором, – отметила ведущая первой части семинара Лариса Кондрашова. – Однако Гражданским кодексом такой договор не предусмотрен. Под ним могут понимать сочетания трех различных типов соглашений».

Договор о совместной деятельности (гл. 55 ГК РФ). Он используется при объединении средств инвесторов, круг которых заранее определен. Предусматривается, что стороны объединяют вклады и усилия для целей строительства, а в ряде случаев и для последующей реализации построенного объекта или иного использования с целью получения дохода.

По окончании совместной деятельности стороны договора получают в собственность построенный объект, равный по стоимости их вкладам, если иное не предусмотрено договором. Здесь не возникает ни налога на прибыль, ни НДС. Конечно, если какая-либо из сторон совместной деятельности получит больше, чем изначально вложила, возникает налог на прибыль.

Договор участия в долевом строительстве (Федеральный закон от 30.12.04 № 214-ФЗ). В массовом порядке применяется при строительстве многоквартирных жилых домов. Застройщик привлекает целевое финансирование, обязуясь построить жилье. То есть сделать это на привлеченные средства, передав созданный объект долевого строительства участнику договора.

Средства участников долевого строительства, использованные по целевому назначению, не подлежат обложению налогом на прибыль (подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ). Реализация услуг застройщика по такому договору освобождена от НДС, так же как и передача построенного объекта инвесторам (подп. 23 и 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ). Застройщик обязан уплатить налог на прибыль с суммы своего вознаграждения и остающейся в его распоряжении суммы экономии.

Потребительский кооператив (жилищно-строительный – Федеральный закон от 29.12.04 № 188-ФЗ или жилищно-накопительный – Федеральный закон от 30.12.04 № 215-ФЗ, ст. 116 ГК РФ). В общем случае это форма самоорганизации граждан, но на практике по такой схеме работают и некоторые строительные организации. Кооперативы привлекают средства своих членов в качестве взносов в размере, определенном уставом. И, по сути, заключения какого-либо договора с членами не требуется, независимо от того, является ли кооператив застройщиком или инвестором.

Так как потребительский кооператив – некоммерческая организация, созданная для удовлетворения потребности своих членов в жилье, при грамотном ведении деятельности никакой налоговой нагрузки в процессе строительства и распределения квартир не возникает. Налог на прибыль придется уплатить лишь подрядчикам, которые непосредственно и будут вести строительство на деньги членов кооператива.

Договор инвестирования, как его применяют на практике, может сочетать положения перечисленных соглашений. Но поскольку отсутствует четкая законодательная регламентация, отношения сторон по смешанному договору регулируются общими нормами Гражданского кодекса, что чревато повышенными рисками.

Так, при существенном изменении цен на недвижимость такой договор может быть признан незаключенным либо застройщиком (выгодно при повышении цен), либо инвестором (при понижении). Причиной признания договора незаключенным может быть квалификация его как договора участия в долевом строительстве, который считается заключенным лишь с момента государственной регистрации. «И такие случаи реально были, – отметила лектор. – Причем даже в суде компания-инвестор, которая требовала от застройщика передачи помещений по незарегистрированному договору, не смогла защитить свои интересы».

Учет капитальных затрат должен вести застройщик

«На практике часто возникает вопрос, а кто из участников строительства должен собирать у себя в учете все капитальные затраты и вести счет 08 “Вложения во внеоборотные активы”? – подчеркнул Александр Дементьев. – Генподрядчик? Заказчик? Застройщик? Или инвестор?»

На первый взгляд, учет капитальных затрат логичнее поручить инвестору, который вкладывает деньги. Но это не совсем верно. Отношения с ним носят чисто финансовый характер – он может передумать, забрать вложенные деньги, продать свое имущественное право третьему лицу и т.п. То есть, пока инвестор не получил объект в распоряжение, повода расценивать вложенные в проект средства как осуществленные капвложения у него нет.

Нет такого повода и у заказчика. Он не осуществляет никаких капвложений – просто расходует деньги застройщика, организуя процесс строительства. То же самое и с генподрядчиком. Он только производит работы по договору с заказчиком. Более того, у генподрядчика вообще может и не быть полной картины затрат – заказчик может осуществлять какие-то затраты самостоятельно или привлекать других подрядчиков.

Застройщик же является инициатором строительства, и ему принадлежит земельный участок, на котором возводится объект. Даже если такое строительство организовано им в интересах третьих лиц – инвесторов, до окончания расчетов с ними капитальные вложения осуществляет именно застройщик. Поэтому счет 08 должен вести он (письмо Минфина России от 18.05.06 № 07-05-03/02). После окончания строительства он либо вводит объект в состав своих основных средств (Дт 01 – Кт 08), либо учитывает как товар (Дт 43 – Кт 08), либо передает инвестору (Дт 76 – Кт 08).

В ходе семинара слушателей заинтересовал следующий вопрос.

– Наша компания – застройщик. Строим нежилое здание на продажу. В какой момент мы можем заявить вычет по НДС по оплате подрядных работ?

– Минфин России считает, что если не предусмотрены этапы сдачи работ, то заказчик-застройщик имеет право на вычет лишь после принятия построенного объекта целиком (письмо от 05.03.09 № 03-07-11/52). Но если такие этапы есть, то вычет можно заявлять и в каждом налоговом периоде.

– А как безопаснее?

– Я считаю, безопаснее вообще рассматривать перечисление денег подрядчикам как авансы и принимать НДС к вычету с них в течение всего строительства. А после приемки готового объекта восстановить вычеты по авансам и заявить их по счетам-фактурам, переданным подрядчиками.

Зарегистрируйтесь и продолжите читать статью! Это БЕСПЛАТНО и займет всего одну минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пожалуйста, проверьте почту
Ввести
Я тут впервые
Регистрация займет
не больше минуты!
Введите логин
Неверный логин или пароль
Неверный логин или пароль
Введите пароль

 

Слово редактора

Евгений Тимин
главный редактор
glred@nalogplan.ru
Маркетологи очень хотят, чтобы я в этой редакционной колонке на пальцах доказал вам, что необходимо продлить подписку на 2017 год. Иначе… иначе… конец света! А я вот, напротив, думаю, что переподписываться на журнал не стоит.

Подумаешь! Не продлили вы подписку. Стали узнавать о налоговых угрозах с опозданием. Из-за этого совершили ошибку. Она обернулась многомиллионными доначислениями. Против директора и главбуха возбудили уголовное дело. Им дали условный срок. Ничего страшного!

Читать далее >>

Подписка

Сервисы