Журнал о том, как безопасно сэкономить на налогах

Расходы на покупку недвижимости под снос можно учесть в качестве инвестиций

22 октября 2010   1956  

  • что проверили Налог на прибыль, налог на имущество, НДС
  • какие претензии предъявили Сняли расходы на покупку недвижимости, приобретенной под снос, доначислили по этим объектам налоги и указали на неправомерность вычетов по ним
  • цена вопроса Порядка 21 млн рублей (900 тыс. рублей налога на имущество, 13,8 млн рублей налога на прибыль и 6,4 млн рублей НДС)

Компания планировала приобрести земельный участок для многоэтажной жилой застройки в рамках инвестиционной деятельности. Чтобы получить право аренды на нужный участок, организация купила здания и сооружения, которые стояли на этой земле. Далее компания снесла все объекты, а право на аренду земли переуступила третьему лицу.

 Такой вариант использования покупки инспекторам явно пришелся не по душе. В итоге при проверке они доначислили и налог на прибыль, и НДС, и налог на имущество на общую сумму 21 млн рублей. Но с нашей помощью инспекцию удалось переубедить на этапе вынесения решения.

Инспекторы указали, что компания неправомерно учла в расходах стоимость ликвидированных основных средств. По мнению налогового органа, снос объектов недвижимости автоматически делает расходы на их приобретение экономически не обоснованными. Ведь эти активы не были использованы для получения дохода. Значит, расходы на их покупку не соответствуют нормам статьи 252 НК РФ.

текст возражений «Организация приобрела здания и сооружения на таком-то участке с целью получить право аренды на землю под ними Поскольку на этом земельном участке планировалось построить многоэтажный жилой комплекс в рамках инвестиционной деятельности, то находящиеся на нем объекты изначально приобретались под снос.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса, если лицо приобретает право собственности на строение, находящееся на чужом земельном участке, то это лицо также приобретает право на использование соответствующей части земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Таким образом, общество не могло приобрести право на землю для строительства жилого комплекса, кроме как путем покупки зданий и сооружений, находящихся на этом участке и принадлежащих иному собственнику.

Полученную землю компания планировала использовать в инвестиционной деятельности, направленной на получение дохода от продажи построенных объектов – жилых квартир. Но в III квартале 2008 года право аренды на эту землю было передано по договору цессии третьему лицу за плату. В результате таких действий общество получило налогооблагаемый доход.

Следовательно, вывод налогового органа о том, что стоимость приобретенных для сноса зданий и сооружений не может уменьшать налогооблагаемую прибыль, является ошибочным».

Контролеры заявили, что до сноса здания и сооружения должны были учитываться в составе основных средств. По мнению проверяющих, отражение имущества на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» до его сноса не освобождает компанию от обязанности по уплате налога на имущество.

В качестве аргумента они привели тот факт, что на каждый объект недвижимости организация получила свидетельство о государственной регистрации права. А заключение Департамента архитектуры и градостроительства косвенно подтверждает, что эти объекты компания могла эксплуатировать. В итоге проверяющие пришли к выводу, что недвижимость отвечала всем требованиям для признания их основными средствами.

текст возражений «Согласно пункту 1 статьи 374 НК РФ, налогом на имущество российских организаций облагается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств. В соответствии с пунктами 4, 5 ПБУ 6/01, актив принимается к бухгалтерскому учету в качестве основного средства, если он одновременно отвечает следующим условиям:
– используется в производстве продукции при выполнении работ или оказании услуг либо для управленческих нужд;
– используется в течение длительного времени, то есть срока полезного использования, продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;
– не предполагается к последующей перепродаже;
– способен приносить экономические выгоды в будущем.
Однако компания приобрела непрофильные активы с существенным износом и заранее осознавала, что их эксплуатация не приведет к получению экономических выгод.
Кроме того, организация изначально не планировала использовать объекты недвижимости в хозяйственной деятельности. Они приобретались под снос с целью получения права использования земельного участка. Следовательно, организация правомерно учла затраты на покупку спорных зданий и сооружений в качестве долгосрочных инвестиций в составе вложений во внеоборотные активы.
Эта позиция совпадает с мнением Минфина России, который указывает следующее. Имущество, право собственности на которое зарегистрировано организацией в целях его последующего сноса и ведения строительства, не облагается налогом на имущество (письмо от 22.04.08 № 03-05-05-01/24)».

Налоговики указали, что компания неправомерно заявила вычет НДС почти через год после приобретения основных средств. Дело в том, что счет-фактура, который общество получило от продавца объектов недвижимости, был датирован сентябрем 2007 года. А вычет налога заявлен только в III квартале 2008 года. В итоге инспекторы сделали вывод, что в 2008 году вычет неправомерен, а в 2007 году компания сама не воспользовалась своим законным правом. Поэтому доначислили налог.

Но проверяющие не учли, что на момент покупки зданий у организации право на вычет отсутствовало, так как она не планировала использовать их в облагаемой НДС деятельности.

текст возражений «В момент покупки недвижимости земельный участок предназначался для передачи в качестве инвестиционного взноса. Конечной целью проверяемой компании было получение жилых квартир для дальнейшей реализации.
Согласно подпункту 22 пункта 3 статьи 149 НК РФ, продажа квартир и долей в них не облагается НДС. То есть в 2007 году одно из необходимых для вычета НДС условий не выполнялось (п. 2 ст. 171 НК РФ) – недвижимость не предполагалось использовать в деятельности, облагаемой НДС. Поэтому организация учла сумму налога в составе затрат на приобретение права на земельный участок.
Но в дальнейшем планы общества изменились, и право аренды земли было продано по договору уступки прав от 27.07.08. Оформлено это было путем изменения стороны в договоре аренды. При этом компания начислила и уплатила НДС в бюджет. Это обстоятельство повлекло возникновение права у общества на вычет соответствующей суммы НДС, уплаченного при приобретении недвижимости. То есть все условия для вычета были выполнены только в III квартале 2008 года, а не раньше.
Президиум ВАС РФ в своем постановлении от 15.06.10 № 2217/10 подтвердил, что статья 172 НК РФ не исключает возможность применить вычет НДС в более позднем периоде, чем тот, в котором объекты приняты к учету. Следовательно, доначисления налога являются неправомерными».

Быстрый поиск

Подписчики могут найти все материалы по учету основных средств с помощью «Быстрого поиска по ситуации». В колонке ситуаций нужно выбрать «Объекты учета» и отметить пункт «Основные средства».

Зарегистрируйтесь и продолжите читать статью! Это БЕСПЛАТНО и займет всего одну минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пожалуйста, проверьте почту
Ввести
Я тут впервые
Регистрация займет
не больше минуты!
Введите логин
Неверный логин или пароль
Неверный логин или пароль
Введите пароль

 

Слово редактора

Евгений Тимин
главный редактор
glred@nalogplan.ru
Маркетологи очень хотят, чтобы я в этой редакционной колонке на пальцах доказал вам, что необходимо продлить подписку на 2017 год. Иначе… иначе… конец света! А я вот, напротив, думаю, что переподписываться на журнал не стоит.

Подумаешь! Не продлили вы подписку. Стали узнавать о налоговых угрозах с опозданием. Из-за этого совершили ошибку. Она обернулась многомиллионными доначислениями. Против директора и главбуха возбудили уголовное дело. Им дали условный срок. Ничего страшного!

Читать далее >>

Подписка

Сервисы