Журнал о том, как безопасно сэкономить на налогах

Взносы дольщиков не облагаются НДС, даже если застройщик является подрядчиком

24 сентября 2010   2066  

  • за счет чего сэкономили Средства участников долевого строительства не признавали авансами и не включали в базу по НДС, несмотря на то, что застройщик выполнял функции генерального подрядчика
  • сколько Более 20 млн рублей
  • чего это стоило Пришлось доказывать, что заключенные с физлицами договоры о долевом участии в строительстве домов носят инвестиционный характер

Компания, которая обратилась к нам за защитой, одновременно выступала в роли заказчика-застройщика и генерального подрядчика. Взносы, получаемые от физлиц, она учитывала на счете 86 «Целевое строительство» в качестве инвестиций. При этом НДС с полученных сумм компания не начисляла. 

При проверке налоговики заявили, что эти средства являются авансовыми платежами, не имеют инвестиционного характера и должны облагаться НДС на основании пункта 1 статьи 154 НК РФ. Вопрос был для компании не только принципиальный, но и существенный. Сумма доначисленного налога превышала 20 млн рублей, не считая пеней.

Если передача носит инвестиционный характер, то авансы по ней не облагаются НДС

Инспекторы основывали свое мнение на разъяснениях Минфина России. Финансовое ведомство утверждало неоднократно, что застройщик, выполняющий строительство своими силами, должен облагать взносы дольщиков НДС как авансовые платежи за обычные подрядные работы (письма Минфина России от 07.07.09 № 03-07-10/10, от 25.03.08 № 03-07-10/02). То есть приоритетными для них были функции подрядчика, а не застройщика.

Но проверяющие не учли, что объектом обложения НДС является реализация товаров, работ или услуг. Согласно подпункту 4 пункта 3 статьи 39 НК РФ, не признается таковой передача имущества, если она носит инвестиционный характер. Это касается и строительства. А раз конечная операция не считается объектом обложения налогом, то и с денег, поступивших в счет ее оплаты, не взимается НДС.

Характер взносов определяется по сути, а не по названию закона

Инспекторы заявили, что договор долевого участия в строительстве нужно квалифицировать как договор подряда, а не как инвестиционное соглашение. Соответственно, передача готового объекта не носит инвестиционный характер и облагается НДС. Аргументы проверяющих были основаны на том, что деятельность на основании договоров о долевом участии регулируется не законом об инвестиционной деятельности от 25.02.99 № 39-ФЗ, а законом о долевом строительстве от 31.12.04 № 214-ФЗ.

Здесь мы возразили следующее. Во-первых, в Налоговом кодексе отсутствует определение «инвестиционного характера» передачи денежных средств. Определение инвестиций дано в статье 1 закона об инвестиционной деятельности № 39-ФЗ. Ими являются денежные средства, вкладываемые в объекты предпринимательской деятельности в целях получения прибыли или иного полезного эффекта.

Во-вторых, в этом законе сказано, что физлица признаются субъектами инвестиционной деятельности в качестве инвесторов (ст. 4 закона № 39-ФЗ). Ведь они вкладывают собственные средства на создание жилого дома, в котором рассчитывают получить квартиры.

В-третьих, вложение денег в строительство обладает признаками инвестиций, так как затраты инвестора несоразмерны со стоимостью квартиры после сдачи дома в эксплуатацию. Соответственно, при реализации квартиры дольщик получит гарантированную прибыль.

В-четвертых, средства поступали от физлиц в порядке возмещения затрат застройщика. Дольщики не контролировали строительство и использование денег. Организация не заключала с дольщиками подрядные договоры на строительство квартир, не согласовывала с ними смету, не сдавала им работы в ходе строительства. Поэтому такие договоры нельзя рассматривать как договоры строительного подряда.

В итоге суды всех трех инстанций поддержали нашу позицию (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.03.10 № А32-17119/2009-3/99). Независимо от одновременного исполнения функций застройщика и генерального подрядчика. ВАС РФ отказал налоговикам в передаче дела в Президиум (определение ВАС РФ от 28.06.10 № ВАС-7848/10).

Зарегистрируйтесь и продолжите читать статью! Это БЕСПЛАТНО и займет всего одну минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пожалуйста, проверьте почту
Ввести
Я тут впервые
Регистрация займет
не больше минуты!
Введите логин
Неверный логин или пароль
Неверный логин или пароль
Введите пароль

 

Слово редактора

Евгений Тимин
главный редактор
glred@nalogplan.ru
Маркетологи очень хотят, чтобы я в этой редакционной колонке на пальцах доказал вам, что необходимо продлить подписку на 2017 год. Иначе… иначе… конец света! А я вот, напротив, думаю, что переподписываться на журнал не стоит.

Подумаешь! Не продлили вы подписку. Стали узнавать о налоговых угрозах с опозданием. Из-за этого совершили ошибку. Она обернулась многомиллионными доначислениями. Против директора и главбуха возбудили уголовное дело. Им дали условный срок. Ничего страшного!

Читать далее >>

Подписка

Сервисы