Какая форма финансирования строительства выгодна с налоговой точки зрения

С1 октября 2010 года от обложения НДС будут освобождены услуги застройщика по договору долевого строительства объектов непроизводственного назначения. 17 июня Президент РФ подписал Федеральный закон № 119-ФЗ, который дополняет пункт 3 статьи 149 НК РФ новым подпунктом – 23.1. Это положение вступает в силу не ранее 1-го числа очередного налогового периода по НДС, то есть 1 октября (ст. 7закона № 119-ФЗ).

Поскольку нежилую недвижимость непроизводственного назначения можно строить как по договору долевого строительства, так и по договору инвестирования, то с введением новой нормы лица, планирующие строительство, могут выбрать для себя выгодный вариант. Напомним, для создания жилых помещений доступен только первый вариант, а производственных объектов – только второй.

Целевое финансирование не облагается ни НДС, ни налогом на прибыль

В общем случае финансирование, привлекаемое заказчиком-застройщиком, состоит из двух частей – возмещения затрат на строительство и оплаты услуг организатора строительства (п. 1 ст. 5 закона № 214-ФЗ). При этом сумма компенсации затрат признается целевым финансированием и не учитывается застройщиком в составе доходов (подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ). Но только при условии ведения раздельного учета доходов и расходов. Соответственно, и затраты, произведенные за счет этих средств, не уменьшают налогооблагаемую прибыль.

Получение целевого финансирования не облагается и НДС. Нормы подпункта 2 пункта 1 статьи 162 НК РФ здесь не действуют, так как эти средства не связаны с оплатой реализованных налогоплательщиком товаров, работ или услуг (письмо УФНС России по г. Москве от 25.10.04 № 24-11/68529). Однако заказчик-застройщик не вправе претендовать и на вычет по НДС, предъявленный подрядчиками. Он положен лишь инвесторам или дольщикам, да и то лишь в случае, если речь идет о нежилой недвижимости (подп. 22, 23 п. 3 ст. 149 НК РФ). Застройщик же выступает здесь в качестве некоего посредника, который просто перевыставляет счета-фактуры (письмо Минфина России от 24.05.06 № 03-04-10/07).

До 1 октября 2010 года услуги заказчика-застройщика будут облагаться НДС в любом случае. После этой даты у него будет выбор, какой договор на строительство нежилых непроизводственных объектов ему выгоднее заключать – инвестирования или долевого участия. В первом случае его услуги по-прежнему будут облагаться НДС.

В отношении налога на прибыль фиксация суммы вознаграждения в договоре – не самый выгодный вариант. Согласно пункту 2 статьи 271 НК РФ, если доходы относятся к нескольким отчетным периодам, то их нужно признавать с учетом принципа равномерности. Поскольку строительство – процесс долгий, то в каждом отчетном периоде застройщик будет обязан отразить часть своего вознаграждения в составе доходов независимо от того, что фактически еще ничего не реализовал.

Это может быть сделано таким образом, что не приведет к дополнительной налоговой нагрузке. Дело том, что пункт 1 статьи 272 НК РФ содержит зеркальную норму и для признания расходов. Их также необходимо признавать с учетом принципа равномерности. Следовательно, нормы НК РФ допускают признание в доходах условной выручки, равной по сумме условным же расходам на организацию строительства. После выполнения заказа определяется величина фактического дохода, которая учитывается для целей налогообложения за минусом суммы условного дохода, учтенного в процессе строительства.

Вознаграждение в виде экономии целевых средств позволяет сэкономить на налогах

Вознаграждение заказчика-застройщика может быть установлено в договоре не как твердая сумма, а как экономия целевых средств. То есть те деньги, которые останутся в распоряжении заказчика-застройщика по окончании строительства, утратят статус целевого финансирования и будут включены в состав его внереализационных доходов (п. 14 ст. 250 НК РФ). Моментом получения таких доходов является дата выявления экономии. Следовательно, уплата налога на прибыль откладывается до момента передачи недвижимости инвесторам.

С сумм экономии, полученной до 1 октября 2010 года, также должен быть исчислен и НДС. Причем независимо от назначения недвижимости: жилая или нежилая, так как они прямо связаны с оплатой услуг застройщика (подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ). После этой даты, если услуги по строительству нежилых помещений непроизводственного характера оказываются по договору долевого участия, их стоимость будет освобождена от НДС (подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ).

При посредническом договоре вознаграждение застройщика облагается НДС в любом случае

Вместо договоров инвестирования или долевого участия иногда используется обычный договор поручения. В соответствии с ним заказчику-застройщику поручается за счет инвесторов организовать строительство объекта недвижимости и передать его в собственность поручителей. Отличие этого варианта от прочих заключается в том, что и после 1 октября 2010 года вознаграждение посредника будет облагаться НДС. Независимо от категории недвижимости: жилая – нежилая, производственная – непроизводственная. Ведь льгота распространяется только на договоры долевого участия в строительстве, а не на посреднические отношения.

Возможность использования агентского договора при строительстве неоднократно подтверждали суды (к примеру, постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 15.02.07 № КА-А41/199-07). Ведь такой договор разрешает возлагать на агента обязанность выполнения для принципала юридических и иных действий, причем их перечень законодательством не ограничен (гл. 52 ГК РФ).

Застройщик-агент в этом случае также будет включать в свою базу по НДС и налогу на прибыль лишь сумму своего вознаграждения (п. 1 ст. 156, ст. 249 НК РФ). А предъявленный подрядчиками НДС будет перевыставляться инвесторам (к примеру, письмо УФНС России по г. Москве от 21.03.07 № 19-11/25332).

Однако использование посреднического договора оправданно лишь в случае, когда заказчик-застройщик не выполняет строительных работ самостоятельно (не берет на себя функций генподрядчика). В противном случае суд может признать такой договор притворным, прикрывающим отношения участия в долевом строительстве объекта недвижимости (постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 14.07.05 № А55-19119/04-12 и от 20.07.06 № А55-15492/04-42). Кроме того, строительство жилых помещений за счет инвестиций физлиц допускается исключительно по договору долевого участия (ст. 1, п. 2 ст. 3 закона № 214-ФЗ).

Если застройщик самостоятельно строит объект, деньги инвесторов рассматриваются как предоплата за работу

Минфин России настаивает на том, что если заказчик-застройщик одновременно еще и выполняет функции генподрядчика, то привлеченные от инвесторов деньги являются не целевым финансированием, а предоплатой за строительные работы (письмо от 12.07.05 № 03-04-01/82). Поэтому ни один из описанных способов налогового учета инвестиций она применять не может.

В общем случае предоплата за строительные работы не включается в доходы генподрядчика до тех пор, пока недвижимость не будет сдана в эксплуатацию и передана дольщикам или инвесторам (подп. 1 п. 1 ст. 251 НК РФ). Моментом признания этого дохода будет дата подписания передаточного акта с инвестором (постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 23.10.06 № А17-3489/5-2005).

Но, как правило, строительство ведется дольше одного налогового периода. Следовательно, для генподрядчика действуют особые нормы пункта 2 статьи 271 НК РФ, предписывающие признавать доходы с учетом принципа равномерности.

Кроме того, с полученной предоплаты застройщик-генподрядчик должен заплатить НДС (подп. 2 п. 1 ст. 167 НК РФ). Ввиду большой стоимости строительства это очень невыгодно.

Жилищные сертификаты легально заменяют аванс займом

Для строительства жилых помещений есть еще один способ финансирования – заемный. Он схож с тем, который применяют для ухода от НДС с предоплаты при обычной купле-продаже – оформление аванса в качестве займа с последующей новацией обязательств. В жилищном строительстве этот способ абсолютно законен. Пунктом 2 статьи 1 закона № 214-ФЗ предусмотрена возможность привлекать деньги путем продажи облигаций особого вида – жилищных сертификатов.

Для застройщиков здесь есть ограничения – компания не может использовать этот способ финансирования ранее третьего года существования (ст. 31 Федерального закона от 08.02.98 № 14-ФЗ для ООО и ст. 33 Федерального закона от 26.12.95 № 208-ФЗ для АО).

Основное отличие такого способа от предыдущих в том, что полученные застройщиком деньги нельзя рассматривать ни в качестве предоплаты, ни в качестве целевого финансирования. Это именно заем, сумма которого не признается доходом в налоговом учете (подп. 10 п. 1 ст. 251 НК РФ) и не включается в базу по НДС (ст. 146 НК РФ).

Основания для такого вывода содержатся в пункте 2 Положения о выпуске и обращении жилищных сертификатов (утв. указом Президента РФ от 10.06.94 № 1182). В нем указано, что жилищный сертификат представляет собой особый вид облигаций с индексируемой номинальной стоимостью. Он удостоверяет право владельца на приобретение квартиры (при условии приобретения достаточного пакета сертификатов) либо на получение от эмитента индексированной номинальной стоимости облигации. Раз владелец сертификата может в любой момент потребовать выплатить деньги, а не передать жилье, то отношения квалифицируются как заемные.

После окончания строительства владельцы сертификатов, неиндексированный номинал которых покрывает не менее чем 30 процентов стоимости квартиры, получают право на заключение с застройщиком договора купли-продажи жилья. Лишь в этот момент доходы отражаются в налоговом учете заказчика-застройщика (п. 1 ст. 249 НК РФ). НДС возникает, только если компания отказалась от льготы по таким операциям.

Такой способ расчетов позволяет и до 1 октября не платить НДС с вознаграждения заказчика-застройщика. Его сумма войдет в стоимость квартиры, реализация которой НДС не облагается. Впрочем, с вступлением в силу указанной поправки в НК РФ это преимущество нивелируется – вознаграждение заказчика-застройщика по договору долевого участия в любом случае не будет облагаться НДС.

Но кроме квартир в многоэтажном жилом доме могут быть и нежилые помещения (офисы, подземные и наземные автостоянки и т. д.). Привлечь финансирование на их строительство с помощью жилищных сертификатов не получится. Застройщик может финансировать эти постройки с помощью обычного договора займа (например, вексельного) на условиях, аналогичных тем, по которым эмитированы жилищные сертификаты. Правда, векселя не дают инвестору такой твердой гарантии в получении в собственность недвижимости, как жилищные сертификаты.

Какой способ выгоднее для компании-инвестора

Фактически выбор застройщика зависит как от типа возводимой недвижимости (жилая или нежилая, производственная или непроизводственная). А что выгоднее инвестору? Основные различия возникают по НДС, причем только в случае, когда речь идет о нежилой недвижимости.

Если компания-инвестор работает с заказчиком-застройщиком, который совмещает функции генподрядчика, уплата ему авансов за строительные работы позволяет регулярно получать вычеты по НДС. Если, конечно, застройщик выставил счет-фактуру на предоплату.

Посреднические отношения или возмещение затрат при условии, что в договоре выделено вознаграждение заказчика-застройщика, также позволяют инвестору регулярно получать вычеты по НДС, но только с сумм вознаграждения, перечисляемого заказчику-застройщику. Причем с 1 октября 2010 года – только по договорам инвестирования. А основную сумму НДС по строительству он сможет предъявить к вычету только после получения недвижимости в собственность.

Если же сумма вознаграждения заказчика-застройщика в договоре не выделена, никаких выгод по НДС инвестор не получает. Все положенные ему вычеты по этому налогу он получит только после получения нежилой недвижимости в собственность.

Вариант с жилищными сертификатами также полностью переносит вычет по НДС (если инвестор не применяет льготу по этому налогу) на период получения права собственности на недвижимость. Но применять этот способ можно только в отношении жилой недвижимости.

По налогу на прибыль различий между вариантами для инвестора нет. Все его затраты, как на оплату услуг заказчика-застройщика, так и затраты этой компании, компенсируемые инвестором, формируют первоначальную стоимость недвижимости (п. 1 ст. 257 НК РФ). А она может быть перенесена в налоговые затраты лишь через механизм амортизации или при последующей реализации объекта.