Журнал о том, как безопасно сэкономить на налогах

При продаже здания независимому покупателю оптимальным оказалось привлечение физлица

30 ноября 2009   2656  

  • За счет чего сэкономили? Оформили продажу здания и участка земли через перепродавца-физлицо, на которое вывели всю наценку
  • Сколько? Около 10 млн рублей
  • Чего это стоило? Пришлось регистрировать недвижимость на перепродавца, и только затем на конечного покупателя

Сделку по продаже недвижимости независимому покупателю нередко стараются оптимизировать с налоговой точки зрения. Иначе слишком уж большая сумма налогов к уплате образуется. Именно с такой ситуацией столкнулась компания, в которой я в свое время работала. Перед нами была поставлена задача предложить схему реализации здания с минимальными налогами. Потенциальным покупателем была государственная организация. Деньги на покупку недвижимости у нее были целевыми, и с юридической точки зрения она могла купить только здание. Поэтому способ, когда вместо объекта продается доля в уставном капитале компании, которой принадлежит актив, не подходил. 

Три схемы, которые предложил посредник

Агентство недвижимости, которое привлекалось для оформления сделки, само предложило для анализа три схемы. Первая: продать здание кипрской компании по заниженной цене, перебросив на нее основную часть выручки, а потом с максимальной наценкой реализовать организации-покупателю. Эта схема была отвергнута сразу, так как слишком велик был риск контроля цен со стороны налоговых органов, поскольку сделка являлась бы внешнеэкономической (ст. 40 НК РФ).

Вторая схема: поставить между продавцом и конечным покупателем три организации на упрощенной системе налогообложения, которые приобретут необходимое здание в долевую собственность. Именно три компании были необходимы для того, чтобы при перепродаже здания конечному покупателю они не потеряли право применять «упрощенку».

Третья схема была вариацией второй с тем отличием, что вместо компаний использовались предприниматели на «упрощенке».

на цифрах Приведем абстрактный пример Балансовая стоимость здания – 100 млн руб. Цена продажи конечному покупателю – 165 млн руб. При прямой продаже недвижимости НДС у продавца составит около 25 млн руб. (165 млн руб./ 118 × 18), а налог на прибыль – около 8 млн руб. ((165 млн руб. – 100 млн руб. – 25 млн руб.) × 20%). Общая сумма налогов – 33 млн руб. (25 + 8).

Три «упрощенца» покупают по одной трети здания за 40 млн руб. каждая. Общая сумма реализации продавца составит 120 млн руб. с НДС (40 млн руб. × 3). НДС будет равен 18,3 млн руб. (120 млн руб. : 118 × 18). Налог на прибыль – 0,35 млн руб. ((120 млн руб. – 18,3 млн руб. – – 100 млн руб.) × 20%).

«Упрощенцы» продают свои доли конечному покупателю за 55 млн руб. каждый. Единый налог по ставке 15 процентов составил 2,25 млн руб. ((55 млн руб. – 40 млн руб.) × 15%) у каждого, или 6,75 млн руб. (2,25 млн руб. × 3) в целом.

Общая налоговая нагрузка предложенного варианта составила 25,4 млн руб. (18,3 + 0,35 + + 6,75). Налоговая экономия составила порядка 7,6 млн руб. (33 – 25,4).

Однако более подробный анализ двух последних схем выявил, что они несут в себе серьезные риски.

Причины отказа от способов с «упрощенцами»

На наш взгляд, нецелесообразно было предлагать схему с использованием компаний на «упрощенке». Понятно, что фактически эти организации составляют единую структуру с продавцом и используются для минимизации налога на прибыль. Но здесь будет проблема в том, что полученные ими деньги необходимо будет с минимальными налогами перевести в реальный бизнес. Для этого нужна отдельная схема, что существенно усложняет решение. Таким образом, для рассмотрения остался только один способ – с использованием предпринимателей, которые имеют право изымать деньги для личных нужд без уплаты дополнительных налогов.

Но большое количество посредников влекло за собой другие риски. Во-первых, согласно статье 6 Федерального закона от 07.08.01 № 115-ФЗ, сделки с недвижимым имуществом, стоимость которых превышает 3 млн. рублей либо ее эквивалент, подлежат обязательному контролю служб финмониторинга. Если в случае продажи недвижимости с одним перепродавцом мы хоть как-то подтвердили достоверность сделки, в том числе с помощью проведения торгов, то в предложенном варианте с тремя предпринимателями подобные риски не минимизировались.

Во-вторых, наличие именно трех предпринимателей явно показывало цель их привлечения – уйти от ограничений по выручке при совершении сделок с недвижимостью. Этот факт подрывал любой вариант деловой цели, которым можно было бы оправдать куплю-продажу здания (постановление Пленума ВАС РФ от 12.10.06 № 53).

В-третьих, чтобы сделка через предпринимателей выглядела реальной, каждый из них плюс конечный покупатель должен зарегистрировать права на здание в Управлении Федеральной регистрационной службы, а также права на землю в Территориальном объединении регулирования землепользования (ст. 4 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ).

Тот, кто на практике работал с этими структурами, знает, насколько долго, тяжело и проблематично осуществлять подобные операции. Если же оформить права на землю сразу на конечного покупателя, то «фиктивность» схемы будет на поверхности.

Выгоднее и безопаснее привлечь одно физлицо, не имеющее статуса ИП

Проведя анализ, мы пришли к выводу, что между продавцом и покупателем может быть поставлено обыкновенное физическое лицо, которое должно было бы заплатить со своих доходов 13 процентов. Учитывая, что гражданин мог предоставить документы, подтверждающие его расходы, НДФЛ нужно платить только с фактического дохода (подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ). Если продолжить приведенный нами пример, то налог перепродавца будет равен 5,85 млн руб. ((165 млн руб. – 120 млн руб.) × 13%), что на 0,9 млн руб. (6,75 – 5,85) меньше, чем в случае с тремя предпринимателями.

С правовой точки зрения такая продажа вполне возможна, ведь предпринимательской деятельностью считается систематическая деятельность, направленная на получение прибыли (п. 1 ст. 2 ГК РФ). Если же систематичности нет и физлицо разово купило здание, а потом перепродало его с небольшой наценкой, то такая операция не требует регистрации в качестве предпринимателя.

При этом мы получили ряд преимуществ. Не нужно регистрировать трех индивидуальных предпринимателей. Не нужно вести массу учетной документации, поскольку придется только один раз подать налоговую декларацию по НДФЛ. Нет необходимости искать оправдания тому, почему предпринимателей три и зачем они перепродают здание за такой короткий промежуток времени.

Клиент согласился с предложенным нами вариантом. Причем у него уже прошла выездная налоговая проверка и нареканий описанная сделка не вызвала.

Зарегистрируйтесь и продолжите читать статью! Это БЕСПЛАТНО и займет всего одну минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пожалуйста, проверьте почту
Ввести
Я тут впервые
Регистрация займет
не больше минуты!
Введите логин
Неверный логин или пароль
Неверный логин или пароль
Введите пароль

 

Слово редактора

Евгений Тимин
главный редактор
glred@nalogplan.ru
Маркетологи очень хотят, чтобы я в этой редакционной колонке на пальцах доказал вам, что необходимо продлить подписку на 2017 год. Иначе… иначе… конец света! А я вот, напротив, думаю, что переподписываться на журнал не стоит.

Подумаешь! Не продлили вы подписку. Стали узнавать о налоговых угрозах с опозданием. Из-за этого совершили ошибку. Она обернулась многомиллионными доначислениями. Против директора и главбуха возбудили уголовное дело. Им дали условный срок. Ничего страшного!

Читать далее >>

Подписка

Сервисы