Журнал о том, как безопасно сэкономить на налогах

Когда оправдан налоговый риск в операциях, связанных с арендой

30 июля 2009   2830  

С арендой имеет дело большинство компаний. Кроме того, в группе дружественных компаний такая сделка часто используется в налоговой оптимизации сама по себе. Налоговый консультант призвал юриста при планировании налогов в сфере аренды не перебарщивать с осторожностью. Какая позиция ближе практикам, выбирают читатели «ПНП».
 

Решительный:  

 

Осторожный:

Валерий Бахтин, эксперт Первого Дома Консалтинга «Что делать Консалт»

 

Роберт Гурдюмов, старший юрист «Лемчик, Крупский и Партнеры. Структурный и налоговый консалтинг»

 

Для налоговой экономии заключили договор простого товарищества: одна компания предоставила помещение, а другая – персонал и товары. Последняя вела и всю предпринимательскую деятельность в торговом зале. Насколько вероятна переквалификация этого соглашения в договор аренды?

 

Решительный: Маловероятна, если все первичные документы оформлены правильно

Доход, полученный товарищем, передавшим имущество в совместную деятельность, нельзя квалифицировать как арендную плату.

Во-первых, тот факт, что деятельность осуществляет персонал только одного товарища, еще не доказывает, что второй вообще не принимает никакого участия. На самом деле товарищи сообща могут принимать решения в отношении ценовой политики, подписания договоров от имени товарищества и т. д.

Во-вторых, в отличие от договора аренды, вклад имущества в простое товарищество предполагает участие в прибыли, а не получение фиксированной платы. При этом если деятельность в каком-то периоде была убыточна, то товарищ – бывший владелец помещения вовсе не получает ничего.

СОГЛАСНЫ: 50% ЧИТАТЕЛЕЙ

Осторожный: Риск велик, так как владелец актива избегает уплаты НДС с арендной платы

Такие действия чаще всего рассматриваются инспекторами как схема уклонения от уплаты налога на добавленную стоимость.

Если товарищем, передавшим имущество, реальная деятельность в рамках простого товарищества не ведется, такая сделка может быть признана налоговыми органами притворной со всеми вытекающими отсюда последствиями. Например, к такому решению пришел Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в постановлении от 17.05.05 № Ф08-1868/2005-780А.

СОГЛАСНЫ: 50% ЧИТАТЕЛЕЙ

 

Для экономии налога на имущество компания вывела здание на учредителя – физическое лицо, а затем арендовала его. Расходы на ремонт такого помещения арендатор…

 

Решительный: …может учесть в составе расходов в общем порядке

Нет никаких препятствий учесть расходы на ремонт арендованного у физлица офиса в налоговом учете. Любой экономически обоснованный и надлежаще оформленный расход, направленный на получение дохода, может быть учтен для целей налогообложения (ст. 252 НК РФ).

Таким образом, даже если расходы на ремонт имущества, арендованного у физического лица или предпринимателя, и не соответствуют статье 260 НК РФ, их можно учитывать как прочие расходы, связанные с производством (подп. 49 п. 1 ст. 264 НК РФ). Тем более, что ранее чиновники не оспаривали этот факт (письма Минфина России от 19.12.05 № 03-03-04/1/429, МНС России от 26.02.04 № 02-5-11/38@). Также есть и решения судов в пользу налогоплательщиков (к примеру, постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 04.05.05 № Ф09-1744/05-С7).

СОГЛАСНЫ: 50% ЧИТАТЕЛЕЙ

Осторожный: …не может учесть, так как имущество физлица не амортизируется

Порядок учета расходов на ремонт основных средств регулируется статьей 260 НК РФ. А в пункте 2 этой статьи прямо указано, что в налоговом учете признаются расходы арендатора на ремонт только амортизируемых основных средств. Имущество, принадлежащее физическому лицу, не признается амортизируемым, так как его владелец не является плательщиком налога на прибыль. Причем независимо от того, зарегистрирован ли арендодатель как предприниматель или нет (письма Минфина России от 12.08.08 № 03-03-06/1/462, УФНС России по г. Москве от 09.02.07 № 18-11/3/11896@). Соглашаются с этим и суды (к примеру, постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 12.03.07 № Ф04-483/2007(31447-А67-40)).

СОГЛАСНЫ: 50% ЧИТАТЕЛЕЙ

 

Арендодатель реализовал будущему арендатору опцион на право заключения договора аренды. Стоимость опциона облагать НДС…

 

Решительный: …не нужно, так как он относится к инструментам срочных сделок

Реализация опционов, в том числе на право заключения договоров, не облагается НДС, так как опцион – финансовый инструмент срочных сделок (подп. 12 п. 2 ст. 149 НК РФ). Такой же позиции придерживается Минфин России в письме от 29.12.05 № 03-04-11/336. Есть и аналогичные решения судов (к примеру, постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 30.10.06 № КА-А40/10058-06).

В подобной ситуации риск будет минимальным, если покупатель вправе будет перепродавать опцион без ограничений и его стоимость не будет зачитываться как предоплата.

СОГЛАСНЫ: 41% ЧИТАТЕЛЕЙ

Осторожный: …нужно, так как право заключения договора – имущественное право

Право на заключение договора аренды позволяет компании, купившей его, распоряжаться этим имуществом (в ограниченных пределах). А реализация имущественных прав облагается НДС согласно статье 155 НК РФ. Таким образом, несмотря на то, что стороны назвали сделку продажей опциона, налоговые органы могут переквалифицировать ее. Особенно опасно это в том случае, когда сумма опционной премии зачитывается затем в счет арендной платы. В этом случае налицо предоплата за услуги аренды, которая также облагается НДС (ст. 154 НК РФ).

СОГЛАСНЫ: 59% ЧИТАТЕЛЕЙ

 

При сдаче в аренду помещений офисного центра ставки для различных арендаторов различаются более чем на 20 процентов. Стоит ли заботиться об обосновании таких различий в договорах аренды, чтобы снизить риск претензий со стороны налоговиков?

 

Решительный: Нет, так как такие условия еще больше привлекут внимание инспекторов

Чем более необычен договор аренды, тем больше вероятность, что именно он привлечет внимание проверяющих. Поэтому, даже если стоимость квадратного метра аренды серьезно отличается для различных арендаторов, безопаснее заключать типовой договор.

Различие же ставок поможет обосновать маркетинговая политика или документы, позволяющие определить характеристики помещения, влияющие на размер арендной платы. То есть информация, содержащаяся не в договоре аренды, а в иных источниках.

Даже если компании не удастся убедить налоговиков в своей правоте, суд скорее всего встанет на сторону налогоплательщика (к примеру, постановления федеральных арбитражных судов Западно-Сибирского от 19.04.07 № Ф04-2419/2007(33586-А27-27), Поволжского от 04.05.08 № А72-6914/07 округов).

СОГЛАСНЫ: 40% ЧИТАТЕЛЕЙ

Осторожный: Да, безопаснее зафиксировать все особые условия

В больших городах определить рыночный уровень цен на аренду квадратного метра офисной площади аналогичного качества не представляется большой проблемой. Поэтому данные сделки чаще других подпадают под налоговый контроль и становятся предметом судебных разбирательств.

Например, в деле, рассмотренном Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа, компания смогла отстоять разницу в арендной плате в 3–7 раз, доказав, что в более «дорогих» договорах были включены допуслуги. В частности, расходы на перевозку работников арендатора к месту работы и обратно. Суд решил в пользу налогоплательщика (постановление от 30.04.09 № А39-3958/2008).

Отсутствие в договорах объяснения отклонения цены скорее всего приведет к доначислениям. Причем суд может поддержать в этом налоговиков (к примеру, постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 25.01.08 № КА-А40/11223-07, определением ВАС РФ от 26.06.08 № 5460/07 оставлено в силе).

СОГЛАСНЫ: 60% ЧИТАТЕЛЕЙ

Зарегистрируйтесь и продолжите читать статью! Это БЕСПЛАТНО и займет всего одну минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пожалуйста, проверьте почту
Ввести
Я тут впервые
Регистрация займет
не больше минуты!
Введите логин
Неверный логин или пароль
Неверный логин или пароль
Введите пароль

 

Слово редактора

Евгений Тимин
главный редактор
glred@nalogplan.ru
Маркетологи очень хотят, чтобы я в этой редакционной колонке на пальцах доказал вам, что необходимо продлить подписку на 2017 год. Иначе… иначе… конец света! А я вот, напротив, думаю, что переподписываться на журнал не стоит.

Подумаешь! Не продлили вы подписку. Стали узнавать о налоговых угрозах с опозданием. Из-за этого совершили ошибку. Она обернулась многомиллионными доначислениями. Против директора и главбуха возбудили уголовное дело. Им дали условный срок. Ничего страшного!

Читать далее >>

Подписка

Сервисы