Журнал о том, как безопасно сэкономить на налогах

Какой позицией Минфина по аренде стоит пренебречь ради экономии

1 ноября 2008   3564  

Как учесть затраты на ремонт имущества, арендованного у физлица
В чем различие ремонта и создания неотделимых улучшений
Нужно ли амортизировать неотделимые улучшения в любом случае

Без учета некоторых нюансов налогового учета арендатор рискует заплатить больше налогов, нежели он первоначально рассчитывал, заключая договор аренды. Виной тому позиция контролирующих органов, которая не всегда соответствует буквальному прочтению Налогового кодекса да и просто здравому смыслу.

Разберемся, какие спорные моменты стоит учитывать арендатору, как сэкономить на налогах и снизить риск предъявления претензий со стороны налоговиков.

Позиция контролирующих органов не всегда соответствует буквальному прочтению Налогового кодекса да и просто здравому смыслу

 

ИНСПЕКТОРЫ ПРОТИВ УЧЕТА РАСХОДОВ НА РЕМОНТ ИМУЩЕСТВА, АРЕНДОВАННОГО У ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ

В одном из недавних писем Минфин России указал, что расходы на ремонт нежилого помещения, арендованного у индивидуального предпринимателя, нельзя признать для целей налогообложения (письмо от 12.08.08 № 03-03-06/1/462).

Чиновники приводят следующие аргументы. Порядок учета расходов на ремонт основных средств регулируется статьей 260 НК РФ. А в пункте 2 этой статьи прямо указано, что в налоговом учете признаются расходы арендатора на ремонт только амортизируемых основных средств (если, конечно, договором не предусмотрено возмещение расходов арендодателем). А имущество, принадлежащее предпринимателю, по мнению Минфина России, не является амортизируемым, так как владелец не является плательщиком налога на прибыль.

Несколько иную позицию высказали чиновники УФНС по г. Москве. Они заявили, что основное средство, сданное предпринимателем в аренду, не может быть отнесено к основным средствам, поскольку оно не используется им непосредственно в качестве средств труда в процессе осуществления предпринимательской деятельности (письмо от 09.02.07 № 18-11/3/11896@).

Заметим, в отношении объектов, арендуемых у физлиц, мнение проверяю-щих аналогично: расходы на ремонт не могут быть признаны арендатором (письмо УФНС России по г. Москве от 09.02.07 № 18-11/3/11896@). Иногда с этим соглашаются и суды (к примеру, постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 12.03.07 № Ф04-483/2007(31447-А67-40)).

 

КОММЕНТАРИЙ ЭКСПЕРТА
Яна КОРОСТЫЛЕВА,
заместитель директора по бухгалтерскому учету, аудиту и консалтингу аудиторского центра «Де-Конс»:
- Московские налоговики противоречат сами себе. Так, чиновник УФНС по г. Москве в письме от 19.12.07 № 20-12/121663, отвечая на вопрос о правомерности включения в расходы организации затрат, понесенных в связи с ремонтом автомобиля, арендуемого у физического лица, сообщил о правомерности признания данных расходов в налоговом учете. А ведь, по сути, автомобиль - это такое же основное средство.

Позицию официальных органов можно оспорить, приведя следующие до-воды.

Перечень расходов не закрыт. Налоговый кодекс в отношении налогоплательщиков на общей системе налогообложения не содержит закрытого перечня расходов. Любой экономически обоснованный расход, направленный на получение дохода и документально надлежаще оформленный, может быть учтен для целей налогообложения (ст. 252 НК РФ). Тем более что ранее и чиновники были согласны с этим.

Так, в письме Минфина России от 19.12.05 № 03-03-04/1/429 говорится, что расходы на ремонт имущества, арендованного у физического лица или предпринимателя, можно учитывать как прочие расходы, связанные с производством (подп. 49 п. 1 ст. 264 НК РФ). Аналогичный вывод содержится в письме МНС России от 26.02.04 № 02-5-11/38@. Есть и решения судов в пользу налогоплательщиков (к примеру, постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 04.05.05 № Ф09-1744/05-С7).

 

КОММЕНТАРИЙ ЭКСПЕРТА
Илья МОКРЫШЕВ,
генеральный директор юридической компании «Налоговая помощь»:
- Я согласен с тем, что можно учесть расходы на аренду при условии, что они отвечают требованиям статьи 252 НК РФ. Это прямо предусмотрено открытым перечнем расходов, признаваемых в целях налогообложения. Для увеличения шансов на благоприятный результат налогового спора необходимо максимально тщательно оформить доказательную базу экономической обоснованности данных расходов.

Имущество предпринимателя является амортизируемым. Предприниматели обязаны вести учет доходов, расходов и хозяйственных операций в соответст-вии с совместным приказом Минфина России и МНС России от 13.08.02 № 86н/БГ-3-04/430 (п. 2 ст. 54 НК РФ). При этом в отношении основных средств они должны применять правила начисления амортизации, которые аналогичны положениям Налогового кодекса. Таким образом, объекты, принадлежащие предпринимателю, являются амортизируемыми основными средствами. Поэтому препятствия для учета расходов на ремонт арендатором отсутствуют.

Этот довод особенно подходит для компаний, применяющих «упрощенку», которые не могут воспользоваться первым доводом об открытом перечне расходов.

 

ОФИЦИАЛЬНАЯ ПОЗИЦИЯ
Юрий ПОДПОРИН,
заместитель начальника отдела специальных налоговых режимов департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России:
- Постановлениями Президиума ВАС РФ от 27.02.96 № 2299/95 и от 25.06.96 № 3652/95 указано, что к основным производственным фондам не относится имущество физических лиц, не являющихся предпринимателями. Таким образом, у физических лиц не может быть основных средств, по которым начисляется амортизация. Следовательно, расходы по ремонту основных средств, взятых у них в аренду, не подлежат включению в состав расходов, уменьшающих полученные доходы, при применении упрощенной системы налогообложения.

Физлицо, сдающее объект в аренду, является предпринимателем. Если компания арендует имущество у физлица, не имеющего статус предпринимателя, то можно привести следующую, достаточно рискованную, аргументацию. Человек, который на систематической основе сдает имущество в аренду для извлечения прибыли на свой страх и риск, фактически занимается предпринимательской деятельностью. Косвенно это следует из письма Минфина России от 07.11.06 № 03-01-11/4-82.

Особенно это касается имущества, не предназначенного для личного использования, например нежилого помещения или специализированного автотранспорта. Следовательно, таких лиц нужно рассматривать в качестве предпринимателей (п. 2 ст. 11 НК РФ).

Подчеркнем, такой способ защиты очень рискован для владельца имущест-ва, которому налоговики могут предъявить претензии по поводу неуплаты налогов в качестве предпринимателя.

 

КОММЕНТАРИЙ ЭКСПЕРТА
Кира ГИН-БАРИСЯВИЧЕНЕ,
управляющий партнер группы юридических и аудиторских компаний «Содействие Бизнес Проектам»:
- Не все суды могут согласиться рассматривать физическое лицо - арендодателя в качестве индивидуального предпринимателя при отсутствии регистрации в качестве ИП. Например, судьи Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа в постановлении от 18.07.07 № Ф03-А73/07-2/2535 указали, что гражданское законодательство допускает сдачу имущества в аренду физическими лицами. При этом доходы, полученные от такой гражданско-правовой сделки, являются доходами физического лица, в отношении которых уплачивается НДФЛ (подп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ). Следовательно, ссылка на то, что таких физлиц нужно рассматривать в качестве предпринимателей (п. 2 ст. 11 НК РФ), несостоятельна.

Таким образом, мы считаем, что компания вправе признать расходы на ремонт имущества, арендованного у предпринимателя или физического лица, при условии их соответствия статье 252 НК РФ. Однако при этом возможен спор с налоговиками, который придется разрешать в суде. Если компания желает избежать налогового риска и при этом учесть расходы на ремонт, безопаснее договориться с арендодателем о том, что он самостоятельно оплатит ремонт, увеличив арендную плату на его стоимость.

 

КОММЕНТАРИЙ ЭКСПЕРТА
Яна КОРОСТЫЛЕВА,
заместитель директора по бухгалтерскому учету, аудиту и консалтингу аудиторского центра «Де-Конс»:
- Если ремонт будет осуществлять сам арендодатель с дальнейшим увеличением арендной платы, это соразмерно увеличит его доход, облагаемый НДФЛ. Не все физлица пойдут на это. Однако стороны могут произвести повышение арендной платы на стоимость ремонта, увеличенную на сумму налога.

В отношении объектов, арендуемых у физлиц, мнение проверяющих категорично: расходы на ремонт не могут быть признаны арендатором

 

ЧИНОВНИКИ ЗАЯВЛЯЮТ, ЧТО СТАТУС НЕОТДЕЛИМЫХ УЛУЧШЕНИЙ ЗАВИСИТ ОТ ИХ СТОИМОСТИ

В письме от 16.10.07 № 03-03-06/2/191 чиновники Минфина России предлагают определять, являются ли проведенные работы ремонтом или неотделимыми улучшениями в зависимости от стоимости, условий договора, сметы и т. д. Некоторые инспекторы на местах трактуют это буквально: если стоимость работ составляет более 20 тыс. руб., то они признаются неотделимыми улучшениями*, если меньше - ремонтом.

Такие выводы невыгодны компании. Ведь тогда стоимость дорогостоящего ремонта будет относиться на расходы через механизм амортизации. Да и то не полностью. Ведь сумма ежемесячной амортизации рассчитывается исходя из срока полезного использования, а период ее начисления - не более срока действия договора аренды (п. 1 ст. 258 НК РФ).

Конечно, с такой позицией можно и нужно спорить. Определяющим фактором должна быть не стоимость произведенных работ, а их соответствие понятиям достройки, дооборудования,реконструкции, модернизации или технического перевооружения** (п. 2 ст. 257 НК РФ).

Коротко отличие между ремонтом и улучшениями можно сформулировать следующим образом. В ходе ремонтных работ происходит замена или исправление дефектных частей, а также поддержание объекта в исправном состоянии. Работы же по улучшению создают новые возможности имущества, изменяют его назначение или функции.

 

КОММЕНТАРИЙ ЭКСПЕРТА
Илья МОКРЫШЕВ,
генеральный директор юридической компании «Налоговая помощь»:
- Данный спор является продолжением старого как мир вопроса: ремонт или модернизация? Судебной практикой выработан определенный подход к классификации подобных расходов - соответствие понятиям достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации или технического перевооружения. Именно его стоит придерживаться в отношении арендованного имущества.

Чиновники считают, что до получения возмещения улучшения должен амортизировать арендатор

 

МИНФИН ОБЯЗЫВАЕТ АРЕНДАТОРА АМОРТИЗИРОВАТЬ УЛУЧШЕНИЯ, ПРОИЗВЕДЕННЫЕ ЗА СЧЕТ АРЕНДОДАТЕЛЯ

Согласно пункту 1 статьи 258 НК РФ, если арендодатель возмещает стоимость капитальных вложений арендатору, то он их и амортизирует. Однако Минфин России имеет на этот счет особую точку зрения.

Специалисты финансового ведомства считают, что до получения возмещения улучшения должен амортизировать арендатор. А после получения возмещения он может списать их остаточную стоимость в расходы. При этом сумма полученного возмещения расходов должна быть учтена арендатором для целей налогообложения прибыли в составе выручки от реализации. То есть, по мнению Минфина России, арендатор должен отразить реализацию объекта основных средств.

Такая позиция была высказана сразу в двух письмах финансового ведомства (от 07.03.08 № 03-03-06/1/159 и от 18.03.08 № 03-03-09/1/195). Причем во втором из них налогоплательщика прямо интересовал вопрос об учете расходов на неотделимые улучшения, расходы на которые возмещаются арендодателем.

Такая позиция Минфина невыгодна компаниям, которые знают о том, что их затраты на неотделимые улучшения в будущем будут компенсированы владельцем имущества (обычно по окончании срока действия договора аренды). Тем более что ранее Минфин придерживался иной позиции: если стоимость неотделимых улучшений возмещается арендодателем, расходы арендатора на создание таких улучшений следует рассматривать как затраты на выполнение работ или оказание услуг для арендодателя (письмо Минфина России от 29.05.07 № 03-03-06/1/334). А такие расходы уменьшают налогооблагаемую прибыль единовременно.

Вывод чиновников прямо противоречит Налоговому кодексу. Порядок амортизации капитальных вложений в арендованные объекты основных средств прописан в пункте 1 статьи 258 НК РФ. Согласно его положениям, возможность амортизировать неотделимые улучшения для арендатора предусмотрена лишь в случае, если он производит их за свой счет.

Поскольку судебной практики по этому вопросу пока не сложилось, безопаснее оформить эти работы по-другому. Например, за счет арендодателя с одновременным увеличением арендной платы. Или же произвести работы по договору подряда в пользу собственника актива, при этом предоставив ему существенную отсрочку платежа. Тогда арендатор сможет учесть все расходы единовременно.

 

КОММЕНТАРИЙ ЭКСПЕРТА
Илья АНТОНЕНКО,
финансовый директор группы лизинговых компаний «Северная Венеция»:
- Самый простой вариант - предложить арендодателю осуществить неотделимые улучшения арендного имущества за свой счет (в том числе через заключение сторонами посреднического договора на осуществление неотделимых улучшений), увеличив арендную плату на стоимость улучшений.

Чтобы избежать споров, желательно все-таки получить согласие арендодателя, пусть и без условия о возмещении затрат

 

ЧИНОВНИКИ ПРОТИВ УЧЕТА ЗАТРАТ НА УЛУЧШЕНИЯ, ПРОИЗВЕДЕННЫЕ БЕЗ СОГЛАСИЯ АРЕНДОДАТЕЛЯ

Налоговики считают, что арендатор не вправе признать в расходах, уменьшающих налогооблагаемую прибыль, затраты на неотделимые улучшения арендованного имущества, произведенные без согласия арендодателя (к примеру, письмо УФНС России по г. Москве от 24.03.06 № 20-12/25161).

Спорить с этим довольно трудно, так как статья 258 НК РФ действительно упоминает о необходимости согласия арендодателя на производимые улучшения. Но с другой стороны, для компании-арендатора этот расход обоснован производственной необходимостью (ст. 252 НК РФ).

Есть документальное подтверждение суммы затрат. Поэтому при возникновении спора компания может попытаться убедить суд в том, что такие расходы учитываются путем распределения этих затрат в течение срока договора аренды. Пусть даже в порядке, аналогичном начислению амортизации. Ведь, согласно пункту 1 статьи 272 НК РФ, если расход относится к нескольким периодам, то налогоплательщик самостоятельно распределяет их.

Подчеркнем, чтобы избежать споров, желательно все-таки получить согласие арендодателя, пусть и без условия о возмещении затрат. Это можно сделать даже после проведения всех работ. Ведь владельцу актива такое согласие стоить ничего не будет.

 

КОММЕНТАРИЙ ЭКСПЕРТА
Илья МОКРЫШЕВ,
генеральный директор юридической компании «Налоговая помощь»:
- По моему мнению, неотделимые улучшения, созданные без согласия арендодателя, можно амортизировать. В подобных ситуациях необходимо руководствоваться общим принципом: гражданские правоотношения влияют на порядок учета расходов только в том случае, если это прямо следует из норм законодательства о налогах и сборах. Таким образом, порядок амортизации неотделимых улучшений не зависит от согласия (несогласия) арендодателя, а лишь от соответствия данного вида расхода требованиям статьи 252 НК РФ.

* Подробнее о том, как получить налоговую выгоду при создании неотделимых улучшений, читайте в статье «Как сэкономить налог на прибыль при неотделимых улучшениях»

** Подробнее читайте в статье «Какие работы суды признают ремонтными»

Зарегистрируйтесь и продолжите читать статью! Это БЕСПЛАТНО и займет всего одну минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пожалуйста, проверьте почту
Ввести
Я тут впервые
Регистрация займет
не больше минуты!
Введите логин
Неверный логин или пароль
Неверный логин или пароль
Введите пароль

 

Слово редактора

Евгений Тимин
главный редактор
glred@nalogplan.ru
Маркетологи очень хотят, чтобы я в этой редакционной колонке на пальцах доказал вам, что необходимо продлить подписку на 2017 год. Иначе… иначе… конец света! А я вот, напротив, думаю, что переподписываться на журнал не стоит.

Подумаешь! Не продлили вы подписку. Стали узнавать о налоговых угрозах с опозданием. Из-за этого совершили ошибку. Она обернулась многомиллионными доначислениями. Против директора и главбуха возбудили уголовное дело. Им дали условный срок. Ничего страшного!

Читать далее >>

Подписка

Сервисы